Insights Estratégicos do Conteúdo:
- Palestra apresentada por Juan Carlos, Superintendente da Associação Polo Cabo Branco, no Turistrends
- Beleza natural e localização geográfica, por si sós, não transformam um território em destino turístico — é necessário um ambiente institucional favorável que ofereça previsibilidade ao investidor.
- O projeto do Polo Cabo Branco existe há 40 anos, mas ficou 30 anos estagnado por falta de arranjo institucional.
- Em 2016, dois editais de chamamento público não atraíram nenhum interessado.
- Investidores apontavam falta de infraestrutura, ausência de governança, regras incertas, licenciamento ambiental pouco claro e risco fundiário.
- A solução: engenharia jurídica e preparação prévia.
- Criação do distrito turístico por lei, com regras próprias de uso do solo, licenciamento ambiental simplificado, infraestrutura prévia (energia, saneamento, drenagem, vias), incentivos tributários e gestor único.
- Inversão de lógica: preparar o terreno antes de convidar o investidor, em vez de improvisar soluções durante a construção.
- Mitigação dos quatro riscos que afastam o capital: Fundiário, Regulatório, Infraestrutura e Institucional.
- Tribunal de Contas validou o modelo em processo administrativo.
- Poder Judiciário confirmou a regularidade fundiária.
- TAC em 2024 encerrou pendências ambientais.
RESULTADO EM NÚMEROS
- 645 hectares no litoral da Paraíba, em João Pessoa.
- 12 empreendimentos privados contratados.
- R$ 3,3 bilhões em investimentos.
- 15 mil novos leitos — o dobro da oferta hoteleira atual da região.
- Tauá Resort já em operação; parque aquático Aquaí inaugura até o fim do ano.
REPLICABILIDADE
- Quatro novos distritos turísticos em desenvolvimento na Paraíba. Movimentos similares em Pernambuco e Rio de Janeiro.
Partindo do diagnóstico de que apenas a beleza natural não transforma um território em destino turístico, Juan Carlos, superintendente executivo da Associação Polo Cabo Branco e ex-gestor da Cinep (Companhia de Desenvolvimento da Paraíba), apresentou no Turistrends a trajetória do primeiro distrito turístico criado por lei no Brasil — um projeto concebido há quatro décadas, mas que permaneceu três décadas sem avanços significativos até encontrar o arranjo institucional capaz de destravá-lo.
Localizado em uma área de 645 hectares no litoral da Paraíba, o Polo Cabo Branco, em João Pessoa, concentra hoje 12 empreendimentos privados contratados, totalizando R$ 3,3 bilhões em investimentos e 15 mil novos leitos — o dobro da atual oferta hoteleira da região. O primeiro empreendimento, o Tauá Resort João Pessoa, já está em funcionamento, e até o final do ano entra em operação o parque aquático Aquaí, Os demais encontram-se em obras ou licenciamento.
A cifra é expressiva, mas o foco da apresentação não esteve nos números. Esteve no caminho que os levou até eles.
Beleza natural
A narrativa de Juan Carlos começa com uma confissão de erro estratégico. Por volta de 2016, quando a equipe de desenvolvimento do Polo Cabo Branco publicou os primeiros editais de chamamento público esperando uma enxurrada de interessados, ninguém apareceu. Publicaram uma segunda vez. Novamente, vazio.
“Só a beleza natural, só a posição geográfica, só a localização não iriam fazer com que a gente tirasse aquele projeto do papel. A gente precisava de um ambiente de negócios favorável para que o setor privado pudesse sentir a confiança e aportar milhões ou bilhões de recursos convencionais”, analisou Juan.
A constatação levou a equipe a percorrer o mercado internacional, através de eventos estratégicos, para entender, na voz de investidores, hoteleiros e donos de parques, por que preferiam destinos consolidados a apostar em territórios virgens. A resposta era direta: falta de infraestrutura, ausência de governança, regras pouco claras, licenciamento ambiental incerto, risco fundiário.
Engenharia jurídica
A solução encontrada foi a criação do distrito turístico — não como uma mera denominação territorial, mas como uma estrutura jurídica que define uma poligonal com regras próprias de uso e ocupação do solo, licenciamento ambiental simplificado, infraestrutura prévia (energia, saneamento, drenagem, sistema viário), regime tributário com incentivos e, crucialmente, um único gestor responsável por conduzir todo o processo.
“Os riscos existentes para desenvolver um novo destino turístico não foram resolvidos dentro de um único empreendimento, mas antes, na fase de desenvolvimento e estruturação desse território”, disse o superintendente executivo da Associação do Polo Cabo Branco.
Essa inversão lógica — preparar o terreno antes de convidar o investidor — é, segundo ele, o ponto que separa o Polo Cabo Branco do modelo orgânico que ainda prevalece no Brasil, onde um empreendedor visualiza uma área, adquire o terreno e começa a construir, improvisando soluções institucionais ao longo do caminho.
Empreendedor busca previsibilidade
Diferentemente do consumidor no turismo, que busca o imprevisível (a novidade e o inesperado), o investidor opera no polo oposto. “O empreendedor é o contrário. Ele busca o previsível. Ele busca que as coisas estejam claras, que as regras estejam devidamente estabelecidas. Porque, se não, ele vai para outra localidade onde o risco seja menor”, frisou Juan.
Essa percepção foi o eixo a partir do qual foram mitigados, um a um, os quatro grandes riscos que afastam o capital do turismo no Brasil: fundiário, regulatório, de infraestrutura e institucional. O risco fundiário foi saneado com a regularização das áreas. O regulatório, com licenciamento ambiental simplificado e dialogado com o Ministério Público Federal e Estadual. O de infraestrutura, com compromissos firmados em lei pela administração pública. O institucional, com a designação de um gestor único — a Cinep e, posteriormente, a Associação Polo Cabo Branco — como interlocutor central entre poder público e investidores.
Segurança jurídica
Juan Carlos atribui parte do sucesso à chancela explícita de três órgãos que conferiram segurança jurídica ao arcabouço. O Tribunal de Contas abriu processo administrativo que validou o modelo. O Poder Judiciário proferiu decisões que confirmaram a regularidade das questões fundiárias. E um TAC (Termo de Ajustamento de Conduta) em 2024 fechou qualquer resquício de pendência ambiental.
‘’A segurança jurídica a gente não promete, se homologa” – A frase, que ele creditou a um dos empreendedores com quem dialogou, sintetiza um princípio que o Brasil turístico que impera: territórios prontos para receber capital não são os mais bonitos, são os mais previsíveis.
Sustentabilidade ambiental e social
O Polo Cabo Branco está inserido em área de Mata Atlântica com estágio avançado de regeneração — um fator que, em vez de entrave, foi incorporado ao desenho do projeto. A iniciativa conta com um projeto ambiental, em parceria com o Instituto Federal da Paraíba e a Universidade Federal da Paraíba, voltado ao estudo da ictiofauna local e à criação de turismo de mergulho em recifes artificiais.
A ocupação tradicional de pescadores na região não foi removida. Foi requalificada urbanisticamente, com moradias próximas à praia e comércio reorganizado para atender tanto ao turismo quanto à geração de renda da comunidade. Há ainda uma escola de capacitação profissional em desenvolvimento, projetada para preparar mão de obra local para operar os novos empreendimentos.
Replicabilidade
O modelo não parou em Cabo Branco. Quatro novos distritos turísticos estão em desenvolvimento na Paraíba. Movimentos similares já são observados em Pernambuco e no Rio de Janeiro.
“O território não vira destino com vocação. Ele se torna por arranjo institucional. Essa é a utopia do ponto de vista do terrenista: achar que, por um desses elementos, o distrito vai se desenvolver por conta própria”, concluiu a palestra Juan Carlos.
- O Turistrends aconteceu em Goiânia (GO), no Centro Cultural Oscar Niemeyer, nos dias 25 e 26 de agosto.
