Durante muito tempo, a sustentabilidade foi tratada pelo mercado imobiliário como um diferencial de imagem. Áreas verdes, eficiência energética, certificações e iniciativas sociais ajudavam a posicionar empreendimentos. Agora, o ESG também entra na avaliação de riscos, custos operacionais, acesso a capital e valor patrimonial.
Quanto custa operar um edifício pouco eficiente? Como enchentes e escassez de água afetam um empreendimento? Quanto valor se perde por ignorar esses riscos?
Uma pesquisa realizada pela Brain Inteligência Estratégica, a pedido da Comissão ESG da ADIT Brasil, indica como o mercado percebe essa mudança. Entre as empresas entrevistadas, 50% afirmaram já ter obtido retorno financeiro com iniciativas de sustentabilidade; 58% acreditam que essas práticas agregam valor ao metro quadrado; e 92% consideram o ESG um diferencial competitivo. Além disso, 53% acreditam que seus clientes estão dispostos a pagar mais por empreendimentos sustentáveis, percepção especialmente presente nos segmentos de hotelaria e turismo.
Os números expressam percepções das empresas, não valorização comprovada ou comportamento efetivo dos consumidores. Mas revelam a relação percebida entre ESG e resultado econômico.
O valor de um imóvel não está apenas em sua localização, qualidade construtiva ou potencial de receita. Está também na capacidade de resistir a mudanças climáticas, regulatórias e sociais. Um empreendimento sujeito a inundações pode enfrentar gastos de manutenção, interrupções e obras de adaptação. Edifícios com consumo elevado de energia podem perder competitividade frente a alternativas mais eficientes.
Por isso, decisões tomadas na concepção são decisivas. A escolha do terreno, a orientação das edificações, os sistemas de água e energia, a drenagem e a mobilidade influenciam o desempenho do ativo por décadas. Incorporar essas variáveis no projeto pode custar muito menos do que tentar corrigir falhas depois da construção.
Essa lógica também chega ao financiamento. Bancos e investidores continuam avaliando garantias, demanda, fluxo de caixa e viabilidade econômica, mas critérios como exposição climática, regularidade ambiental, eficiência no uso de recursos e governança ganham espaço nas análises de risco. Há financiamento sustentável, com condições que variam conforme a instituição e o projeto.
Não há desconto automático nos juros por um empreendimento se declarar sustentável. Para acessar oportunidades, é preciso demonstrar resultados com métricas, documentação e acompanhamento. O ESG passa, assim, da apresentação comercial para a estruturação financeira do negócio.
Na hotelaria, essa interdependência fica ainda mais evidente. Um resort pode operar com eficiência energética, boa gestão de resíduos e práticas sociais consistentes, mas sua competitividade será afetada se o destino enfrentar degradação ambiental, falta de água ou dificuldades de acesso. Na hotelaria, não existe ativo sustentável em um destino insustentável.
A experiência turística depende da qualidade ambiental e da infraestrutura do destino. O mesmo vale para bairros planejados e empreendimentos de uso misto: drenagem, mobilidade, serviços, áreas verdes e governança não são detalhes acessórios, mas condições para manter o lugar atrativo ao longo do tempo.
Há, porém, outro risco crescente: confundir divulgação de iniciativas com desempenho comprovado. Plantar árvores, anunciar áreas verdes ou instalar equipamentos eficientes não constitui, isoladamente, uma estratégia ESG. Sem metas, indicadores, responsáveis e monitoramento, a comunicação pode se distanciar da realidade e abrir espaço para o greenwashing.
Certificações independentes ajudam a estabelecer parâmetros e verificar práticas, mas não substituem a gestão cotidiana. O compromisso deve continuar após a inauguração, com transparência.
Também seria um erro presumir que toda solução sustentável se paga imediatamente. Algumas exigem investimento adicional e análise cuidadosa do retorno; outras, quando incorporadas desde o desenho do projeto, podem elevar a eficiência sem aumentos expressivos no orçamento. A avaliação precisa considerar o custo total de operação, a exposição a riscos e a necessidade futura de adaptações.
O horizonte correto não é apenas o lançamento ou a entrega das chaves, mas os próximos 20 ou 30 anos. Custos, eventos climáticos e novas exigências poderão alterar o desempenho do ativo.
A pergunta, portanto, não é apenas quanto custa incorporar ESG ao projeto. É quanto poderá custar não ter tomado essas decisões quando ainda era possível fazê-lo. Para o mercado imobiliário, sustentabilidade deixa de ser somente uma promessa de diferenciação e passa a ser parte da capacidade de preservar valor no futuro.
(*) Myriam Tschiptschin é diretora da área de Smart Cities do CTE e coordenadora da Comissão ESG da ADIT Brasil.
