- Por Mariana Stolze – Camardelli e Da Costa Tourinho Advogados
Atualmente, em virtude da lacuna legal, tramita no Senado Federal o Projeto de Lei n. 54/2017 que visa regulamentar o sistema de multipropriedade no Brasil. Este projeto de lei foi fruto de um anteprojeto desenvolvido por grupo de estudos composto por profissionais de diversas áreas (advogados, turismólogos, empresários, administradores, economistas) que procuraram desenvolver norma legal que pudesse atender aos anseios da sociedade para tornar mais fácil a compreensão e execução da atividade de timeshare e fractional no país.
A comercialização da multipropriedade ou fractional, como também é conhecida, é atividade empresária e hoteleira que surgiu nos últimos 10 (dez) anos no Brasil e apenas cresce no mercado, contudo, quase inacreditavelmente, ainda está carente de legislação regulamentar própria.
Tal modalidade de atividade hoteleira pode ser comercializada basicamente sob duas formas: concessão de uso ou transferência de propriedade. Para a primeira hoje aplica-se o direito real de uso escriturado, ou seja, há elaboração e registro de contrato de cessão de uso em que fica garantido ao consumidor a possibilidade de utilização daquela propriedade em período pré-determinado ou em período a ser escolhido conforme regras estabelecidas. Note-se que neste caso não há transferência de obrigações inerentes à propriedade porque não existe a comercialização desta.
Para a segunda hipótese há a transferência de propriedade ao consumidor hoje através da figura do condomínio voluntário, contudo esta classificação jurídica não atende a todas as necessidades advindas da multipropriedade (fractional), que envolve aspectos da hotelaria e grande número de consumidores-proprietários, o que acaba complicando a execução da relação jurídica inicialmente simples proposta pelas comercializadoras.
Com o objetivo de atender às especificidades do negócio, o projeto de lei traz várias previsões que são características deste tipo de empreendimento e protegem tanto o consumidor quanto os fornecedores na relação travada. Os principais pontos do já mencionado Projeto de Lei 54/2017 serão apresentados a seguir.
Inicialmente, é importante esclarecer que a legislação visa primordialmente atender as relações de fractional, ou seja, aquelas em que há a comercialização de propriedade do objeto (porque tais relações não ficam restritas aos bens imóveis embora este seja nosso foco aqui) ao consumidor. Deste modo, o Projeto de Lei em todo seu conteúdo busca deixar clara a natureza imobiliária da relação jurídica travada, embora o objetivo primordial do negócio seja o de lazer.
Para atender este caráter imobiliário, indica o legislador em seu texto legal que o imóvel deve ter uma matrícula perante cartório de imóveis correspondente a 100% (cem por cento) do bem e as transações relativas à multipropriedade por fração de tempo devem ser registradas em ficha auxiliar anexa à matrícula principal. Deste modo o registro de matrícula do imóvel fica mais linear, possibilitando também a fácil identificação das transferências de fração de tempo através das fichas auxiliares. Esta medida é uma das mais importantes do Projeto de Lei porque o fractional é negócio que garante ao consumidor a propriedade do imóvel em período semanal pré-determinado ou flutuante por ano, durante lapso de tempo especificado (por exemplo: cinco, dez ou quinze anos), tem vigência pré-estabelecida, portanto.
Destaque-se que as frações de tempo poderão pela legislação ser sujeitas às garantias reais previstas no Código Civil e as devidas averbações devem ser realizadas na ficha auxiliar correspondente a cada fração de tempo.
Como forma de gerenciar o funcionamento deste condomínio de multipropriedade o Projeto de Lei prevê a necessidade de elaboração de Convenção Condominial que trará as regras gerais do funcionamento do condomínio, seja em condomínio misto (aqueles em que nem todas as unidades estão sujeitas ao sistema de multipropriedade) ou puro, e também conterá normas específicas ao relacionamento dos proprietários de fração de tempo e a delimitação dos direitos e deveres de cada um deles.
Em decorrência lógica, o Projeto de Lei estabelece que cada proprietário de fração será responsável pelas despesas condominiais em valor equivalente à sua propriedade (fração de tempo adquirida), além de que cada proprietário de fração deverá receber boleto específico e individualizado de suas despesas, inexistindo solidariedade entre os proprietários de um mesmo imóvel. A solidariedade apenas será vista em caso de alienação da fração de tempo entre o adquirente e o proprietário vendedor.
Como o foco deste sistema é o consumidor em turismo, o Projeto de Lei visa trazer facilitações para o gerenciamento das questões condominiais corriqueiras. O primeiro ponto relevante é a necessidade da presença de gestor (administrador) profissional, ou seja, empresa/pessoa contratada para gerenciar a utilização das frações de tempo pelos proprietários e a perfeita manutenção das instalações e móveis das unidades, que devem estar sempre prontas para receber seus proprietários. Em caso de verificação de alguma irregularidade, deve o gestor providenciar o conserto e cobrar o dano do proprietário responsável por ele.
A segunda previsão que merece destaque é a possibilidade de realização das assembleias condominiais através de sistemas eletrônicos, o que permite a participação de todos os proprietários, especialmente porque nesta modalidade de negócios a grande maioria reside em outras localidades.
Nesta mesma linha também está a possibilidade do condomínio adjudicar para si a fração de tempo correspondente ao proprietário inadimplente com as obrigações condominiais. Nestes casos, a fração de tempo pode ser novamente comercializada ou simplesmente pode passar a integrar o pool hoteleiro, ou seja, fazer parte das unidades voltadas para locação externa, quando esta possibilidade estiver prevista em convenção.
Além das nuances aqui destacadas, o Projeto de Lei n. 54/2017 traz em seu bojo previsões que visam orientar o funcionamento dos condomínios voltados à multipropriedade e trazer mais segurança jurídica aos personagens dessa relação, sejam eles os consumidores sejam os fornecedores (na figura dos empreendedores, comercializadores e administradoras). É indiscutível o quanto é importante este avanço legislativo para o mercado hoteleiro do Brasil, cuja fração de fractional apenas cresce em decorrência dos novos empreendimentos e da mudança do perfil do turista brasileiro com as crises e instabilidade financeiras.
Hoje o projeto de lei aguarda inclusão na pauta da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado para discussão e posterior encaminhamento às outras comissões da Casa. Diante da importância do tema e da necessidade de regulamentação específica, aguardamos o avanço mais célere possível.
- Mariana Stolze é advogada no Camardelli e Da Costa Tourinho Advogados, com atuação específica em Direito Hoteleiro.
