Resumo do Conteúdo:
- No ADIT Share 2026, o painel “Operação de empreendimentos de multipropriedade” reuniu Alexandre Zubaran (Enjoy), Rafael Delgado (Livá) e Gabriela Schwan para discutir aprendizados reais da operação.
- Gestão, comunicação e prestação de contas são decisivas para o sucesso do modelo.
- Multipropriedade é mais complexa que hotel ou condo-hotel: contabilidade, uso e cobrança mudam semanalmente, exigindo estrutura de operação diferenciada.
- Muitos empreendimentos sofrem por terem sido projetados como hotéis tradicionais e só depois convertidos em multipropriedade — áreas comuns, piscina e recepção não comportam a alta ocupação.
- Diferenças de serviço entre proprietários e hóspedes do pool geram conflitos — promessas comerciais não sustentadas na operação agravam tensões. Padronização e simplicidade são essenciais.
- Proprietários tendem a ser mais exigentes por vínculo emocional com o produto — observam detalhes, comparam e cobram constantemente.
- Comunicação é o ativo central: assembleias, conselhos, prestação de contas mensal, app dedicado e até dezenas de grupos de WhatsApp por empreendimento são usados para proximidade, transparência e resposta rápida.
- Inadimplência cresce quando se vende semanas fracas; modelos de 1 semana são considerados arriscados. Produtos de 2 semanas trazem mais equilíbrio operacional e comercial.
- O “pool paralelo” (aluguel informal de semanas) prejudica a operação e causa conflitos tarifários. Combate efetivo começa na convenção condominial, com regras claras e penalidades.
A gestão de um empreendimento de multipropriedade enfrenta vários desafios: relação e comunicação com os multiproprietários, máximo desenvolvimento de valor e oportunidades de receitas na operação hoteleira-condominial, assembleias, prestação de contas e aprovações com os multiproprietários, entre outros.
Com o objetivo de debater e trazer cases reais de boas práticas, o ADIT Share 2026 trouxe o painel ‘’Operação de empreendimentos de multipropriedade: as lições de quem já está operando’’, com participação de Alexandre Zubaran, CEO da Enjoy Hotéis & Resorts; Rafael Delgado, diretor de Operações e Implantação da Livá Hotéis; e Gabriela Schwan, strategic advisor da Gabriela Schwan Hospitalidade e Turismo, como moderadora.
Rafael Delgado sintetizou o dilema que permeia toda a multipropriedade. “O problema não é a semana que o proprietário está usando. É lidar com ele nas outras 51 semanas” A afirmação evidencia que o sucesso do modelo depende menos da hospedagem em si e mais da gestão contínua da relação, prestação de contas e comunicação com milhares de cotistas distribuídos pelo país.
Zubaran complementou, ressaltando a diferença estrutural entre um hotel tradicional, um condo-hotel e um empreendimento de multipropriedade. “Estamos falando de um produto que é hotel, condomínio e investimento ao mesmo tempo. A contabilidade muda toda semana, o uso muda toda semana e a cobrança muda toda semana. Isso é muito mais complexo do que um condomínio-hotel”.
Alta ocupação
Os operadores chamaram atenção para um ponto recorrente: muitos projetos são concebidos como hotéis tradicionais e só depois transformados em multipropriedade, o que leva a gargalos graves na operação.
“Não se pode planejar um empreendimento de multipropriedade com a arquitetura de um hotel tradicional. As áreas comuns não suportam, a piscina não suporta, a recepção não suporta”, afirmou Zubaran.
Os números provam o cenário. A Enjoy opera hoje 2.183 apartamentos (cerca de 15 mil leitos), com 496 unidades em construção e quase 2 mil unidades em negociação — estrutura que exige capacidade de check-in massiva. Em datas de pico, alguns resorts chegam a realizar mais de 800 check-ins no mesmo dia.
“Enquanto um hotel de negócios trabalha com 1,2 hóspede por apartamento, nós operamos com média de 4,5. Isso muda tudo: consumo de água, energia, enxoval, lixo. A operação tem de ser pensada para outra escala.”, disse Zubaran.
Conflitos entre proprietários e hóspedes do pool
Um dos pontos mais sensíveis discutidos foi a diferenciação de serviços entre proprietários e hóspedes do pool hoteleiro. Segundo os operadores, muitas vezes isso nasce de promessas do comercial que não se sustentam na operação.
“Se você dá arrumação diária para o hóspede do pool e não dá para o proprietário, você cria um conflito insolúvel”, alertou Zubaran. A orientação é para ter simplicidade e padronização, evitando dois padrões de serviço dentro do mesmo empreendimento.
Mesmo assim, o comportamento do proprietário continua sendo mais exigente — algo natural, segundo Gabriela Schwan. “O multiproprietário se sente dono. Ele olha cada detalhe, compara, cobra e critica porque é emocionalmente ligado ao produto”.
Comunicação constante
Todos os participantes reforçaram que o ativo mais importante da multipropriedade é a relação com o proprietário — e que manter essa relação é um trabalho diário.
Delgado detalhou o modelo da Livá. “Temos assembleias anuais, reuniões de conselho trimestrais, prestação de contas mensal e um aplicativo exclusivo para o proprietário”.
Já Zubaran revelou que chega a administrar até 20 grupos de WhatsApp por empreendimento, lidando diretamente com críticas, dúvidas e boatos. “Se você não tiver proximidade, transparência e resposta rápida, o condomínio troca de operador. Não tem segunda chance”, disse ele.
Gestão financeira
Outro tema importante foi o risco de inadimplência quando se comercializa semanas fracas — especialmente em modelos de apenas uma semana.
Zubaran não amenizou: “Multipropriedade de uma semana é uma ilusão. As semanas ruins sempre sobram, e quem compra tende a ficar inadimplente.” Os três participantes concordaram que produtos de duas semanas são mais equilibrados comercial e operacionalmente.
Os operadores também defenderam a importância do fundo de reserva, geralmente entre 2% e 7% da receita, essencial para retrofits periódicos. O desafio, porém, é executar obras sem ferir o direito de uso dos condôminos.
Pool paralelo
Todos reconhecem o impacto negativo do aluguel informal das semanas, que concorre com o pool oficial, prejudica a previsibilidade da operação e gera conflitos tarifários.
Delgado destacou que a Livá usa tecnologia para identificar vouchers irregulares, enquanto Zubaran defendeu que o combate deve começar na convenção condominial, com regras claras e penalidades aplicáveis. “Se a convenção não prevê mecanismos de controle, o operador vira refém do problema”, afirmou o executivo da Enjoy.
“No fim, tudo gira em torno de gestão de relacionamento. A experiência do proprietário e a transparência mantêm o modelo saudável”, conclui Gabriela Schwan.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Turístico e Imobiliário do Brasil), o ADIT Share é o principal fórum para debater o mercado de multipropriedade e timeshare no Brasil, e este ano acontece em Campos do Jordão, nos dias 06 e 07 de maio, além de visitas técnicas no dia 08.
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- O Turismo Compartilhado cobre o ADIT Share 2026 a convite da ADIT Brasil.
