Pesquisa sobre crescimento do segmento foi apresentado hoje pela Caio Calfat Real Estate Consulting
* Fábio Mendonça
O segmento de multipropriedade segue a curva de crescimento dos últimos anos, com um crescimento de 5,95% do VGV (Valor Geral de Vendas) e o número de empreendimentos apresentando 18% de crescimento, entre 2019 e 2020. A Caio Calfat Real Estate Consulting lançou o estudo Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades 2020, em webinar da ADIT Brasil (Associação de Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), no final da tarde de hoje, 25/05, com participação do presidente da ADIT Brasil, Caio Calfat; o diretor da Caio Calfat, Alexandre Mota; e a gerente da Caio Calfat, Fernanda Nogueira.
Caio Calfat ressaltou que o relatório não comtempla o período de paralisação do segmento, por conta das medidas de lockdown, para combater a disseminação da Covid-19. O levantamento foi realizado entre dezembro de 2019 e abril de 2020, considerando os empreendimentos lançados entre junho de 2019 a abril de 2020. O estudo é fruto do cruzamento de informações do Banco de Dados da Caio Calfat Real Estate Consulting e da pesquisa junto a 15 agentes ligados ao setor e 24 empreendimentos.
O VGV potencial cresceu 5,93% em relação a 2019, totalizando R$ 24,1 bilhões. A absorção de vendas está em 57% desse total, restando 43% em estoque, o que resulta em uma pequena melhora em relação ao ano de 2019, que registrou estoque de 45%.
Alexandre Mota explicou que desses 24,1 bilhões, são R$ 7 bilhões já vendidos. ‘’Nós temos ciclo operacionais na multipropriedade diferentes da incorporação tradicional. Houve uma baixa de estoque de 2019 para 2020. Nós tivemos a entrada de muitos empreendimentos prontos, que eram resorts ou apartamentos integrais, e migraram para multipropriedade. Isso teve um impacto muito grande’’.
Outro ponto relevante levantado por Alexandre Mota foi o aumento do valor médio das semanas, de R$ 22 mil para R$ 23 mil. ‘’O produto continua sendo demandado, com força para repor a inflação. Em um período pós-recessão econômica é muito forte’’. O modelo de fração de 1 semana também perdeu força, com a maioria dos empreendimentos apostando em 2 semanas, além do crescimento de produtos que ofertam 3 semanas.
Número de empreendimentos
A multipropriedade chega a 109 empreendimentos em 2020, crescendo 18% em relação ao ano de 2019, que registrou 92. Nos últimos 03 anos houve um crescimento médio anual de 26% no número de empreendimentos. Deste total de 109 empreendimentos, 53 estão em operação, 39 em construção e 17 em fase de lançamento.
Neste ano, o Nordeste se destaca com o maior crescimento da oferta, atingindo 33 empreendimentos, na sequência está a região Sudeste com 26, depois a Região Sul com 23, Centro-Oeste com 22 e Norte com 5 empreendimentos. Entre os estados, o destaque é Santa Catarina que passou de 04 para 07 empreendimentos em 2020.
‘’Há 16 novos empreendimentos. De 2017 a 2020 a média de crescimento é de 26%. E a onda de novos lançamentos está diminuindo. A maturidade do mercado está sendo alcançada. Estamos entregando os empreendimentos que foram lançados no passado. No próximo 3 anos 73% do que está em estoque estará em operação’’, declarou Alexandre Mota.
O diretor da Caio Calfat também destacou lançamentos de empreendimentos em destinos menos famosos, o que mostra que a multipropriedade deverá ser uma formadora de destinos nesses municípios.
‘’Esses 109 empreendimentos estão com cerca de 400 mil frações abertas, menor que 2019. O mercado é muito dinâmico, muda muito durante o período. O próprio inventario muda de acordo com os anos. Crescem ou diminuem, de acordo com o sucesso das vendas ou desinteresse dos incorporadores. Temos mudanças de programas’’, ressaltou Alexandre Mota
Outra mudança significativa entre 2019 e 2020 foi a retirada de 4 empreendimentos do relatório. ‘’Os números são grandiosos, mas há os casos de insucesso’’, lamenta o diretor da Caio Calfat.
Comercialização
Fernanda Nogueira avaliou que ao longo dos cinco anos, desde que a Caio Calfat analisa o mercado, ocorreram várias mudanças na comercialização. ‘’Partiu de uma operação estática, ancorada na captação local, para mais salas de vendas off sites e nos últimos dois anos vendas online, e com uma presença maciça dos comercializadores nas redes sociais’’.
Além de um melhor relacionamento com clientes, o uso das redes sociais pelos comercializadores é destacado por Fernanda como uma maneira de obter mais dados dos clientes. ‘’Isso é que define as estratégias se a sala de vendas será in house, off site, on-line. A gente percebe que as salas de vendas estão cada vez mais estratégicas’’.
A conversão em vendas não teve alteração – entre 21% e 25%. A grande alteração da parte do marketing foi a entrada maciça nas redes sociais. O prazo para comercialização está em média de 3 anos. E também se percebe uma eficiência maior no pós-vendas.
Gestão dos empreendimentos
Outro fator importante refere-se ao relevante número de empreendimentos em operação, que atingiram 53 unidades. Diferentemente dos relatórios anteriores, que focavam no desenvolvimento e expansão da multipropriedade, neste de 2020 também há destaque para a gestão da operação da multipropriedade. A Caio Calfat entrevistou os responsáveis por 24 empreendimentos nesta modalidade.
Em relação às semanas vendidas, 52% dos empreendimentos trabalham com pool de locação para as semanas não utilizadas. Outra prática comum é a retenção de semana para manutenção, variando entre 0 a 02 semanas.
Dentre os serviços ofertados, estão arrumação, recepção, telefonia e fornecimento de amenities. O café da manhã é item ofertado, porém cobrado à parte, com valores variando entre R$ 15,00 até mais de R$ 35,00.
Os valores de fundo de reserva variam entre 3% a7% da cota condominial, com a prática mais comum de retenção acima de 7% da cota condominial. O valor do condomínio varia na faixa de R$ 120,00 a R$ 220,00, com concentração entre os valores de R$ 181,00 a R$ 220,00, que equivalem a 44% dos empreendimentos pesquisados.
O Cenário de Desenvolvimento das Multipropriedade 2020 pode ser visto no site da Caio Calfat.
