Entrevista com a advogada Márcia Rezeke
* Fábio Mendonça
A Lei 13.777, a Lei da Multipropriedade, foi uma conquista para o mercado, pois não apenas trouxe regras sobre a operação condominial, mas também segurança jurídica para os empresários, investidores, registradores, judiciário e compradores.
Qual foi o impacto que esta lei trouxe para o mercado desde que foi aprovada, no fim de 2018, e entrou em vigor, no início de 2019? Para explicar os benefícios da Lei neste período, a Turismo Compartilhado conversou com a advogada Márcia Rezeke.
Confira a entrevista abaixo:
Com um pouco mais de um ano que a Lei 13.777, a Lei da Multipropriedade, entrou em vigor, o que sentiu de diferente neste tempo, comparando como era antes?
A chegada da lei veio em um excepcional momento, porque a multipropriedade vinha sendo desenvolvida por outros institutos do direito, e a Lei foi uma vestimenta feita para a multipropriedade. Quando tem uma roupa feita para você, vai vestir melhor que uma roupa não feita para você. Isso é muito bom, é um avanço e uma conquista. A lei atenta para uma série de questões do dia a dia da multipropriedade.
Um ano e meio de lei é recente para ter algum reflexo no judiciário, ainda mais agora, que estamos há seis meses com o judiciário andando lentamente por causa da pandemia. Se pegarmos o tempo da lei e o judiciário funcionando a pleno vapor, temos menos de um ano de lei, mas já temos luzes de decisões judiciais, em que os juízes têm um outro olhar, saber a diferença do que é o timeshare, prevista na Lei Geral do Turismo, e a multipropriedade, ambos são tempo compartilhado, mas cada um com sua personalidade e características próprias. Isso traz para o judiciário que a multipropriedade é um direito real, é registrado, é parte de um imóvel, e como tal deve ser tratado, mas um imóvel com limitações. E um condomínio que traz mais limitações que um Condomínio Edilício. Quando a vida voltar a normal, teremos situações de decisões judiciais mais consolidadas.
Em relação a outra dificuldade que os incorporadores diziam ter, na parte de registro de imóveis, os registradores estão compreendendo melhor, estão aceitando a multipropriedade ou ainda têm dúvidas?
Sim, em projetos novos. Muitos já estão entendendo. O que vejo é uma certa dificuldade quanto ao calendário flutuante, quando o calendário não é fixo. Uma outra realidade que venho enfrentando é para aqueles projetos que foram lançados antes da lei. Agora quando vamos fazer as adaptações para a lei alguns cartórios têm dificuldades de entender, do que estava, da minuta que havia sido registrada e as adequações do que é novo. É como um casamento, no primeiro ano de casado é dos mais difíceis, pois tem que se acostumar a viver com alguém com uma criação diferente da sua. Eu vejo que esse primeiro ano da Lei da Multipropriedade é um ano de adaptação. As pessoas devem ter mais um pouco de paciência, seja o incorporador, o registrador e, principalmente, o judiciário.
Os empreendimentos que foram lançados antes da lei tiveram que realizar modificações em suas estruturações jurídicas?
Muitos empreendimentos foram feitos com base no Condomínio Voluntário e agora temos que fazer as adaptações para o condomínio em multipropriedade. Uma disposição do condomínio voluntário que era a questão do direito de preferência, que vinha por renúncia. E agora não precisa mais vir por renúncia, pois a lei fala que não há direito de preferência. Se houver um condomínio voluntário na fração de tempo, com o que podemos adaptar, é uma convenção que temos que excluir algumas regras, pois não são mais compatíveis com a legislação. Às vezes o registrador pode falar: ‘’olha você mudou a redação da convenção’’. É verdade, pois precisa ser mudado por causa do advento de uma nova lei.
Quando agimos com transparência e bom senso, no sentido de falar que tinha uma estrutura de condomínio voluntário, e agora temos uma lei para o condomínio de multipropriedade. Por exemplo, a nova lei fala que o inadimplemento pode ter o seu direito de uso cerceado, às vezes o registrador pode entender que não pode fazer. E uma discussão que no Condomínio Edilício não aparece. E há decisões do STJ dizendo que não pode ter cerceamento de uso no Condomínio Edilício, mas na multipropriedade pode acontecer. Na maioria dos projetos, na estrutura de base de um condomínio de multipropriedade tem um Condomínio Edilício.
A conversa com os registradores é muito importante e muito proveitosa, pois vamos afinando os entendimentos. E não podemos pensar que os registradores de São Paulo terão o mesmo entendimento dos registradores do Ceará, pois as regras das Corregedorias são diferentes, apesar da lei ser federal, tem que entender como a Corregedoria do Ceará trata a questão. E outras questões que não acabaram acontecendo na lei: quando tem um grande condomínio mixed used, o quórum para implantação para uma multipropriedade será considerando todo o empreendimento, 2/3, ou 2/3 do subcondomínio, da onde a quest]ao esta sendo tratada. Cada Corregedoria tem um entendimento. Já conversei com vários cartorários que entendem que não, que para implantar uma multipropriedade precisa de 51%, tem cartório que acha que é todo condomínio, outros do subcondomínio. E essa é uma questão que a lei vai merecer um ajuste, pois implantamos um condomínio da multipropriedade com 51% das frações, mas para alterar a convenção de condomínio precisa de 2/3. Então ficamos em um descasado, pois posso ter uma aprovação de 51%, mas não ter o quórum para alterar a convenção.
Outra Lei também recente, que teve um impacto para a multiprorpeidade é a Lei dos Distratos, Lei 13.786. Historicamente, a multipropriedade tem uma alta taxa de distratos. Com esta nova lei, o que melhorou para as empresas atuantes no mercado?
As empresas precisam adaptar o contrato de compra e venda para a nova Lei dos Distratos. Muitos comercializadores não gostam, pois o quadro resumo ficou enorme. Antes era uma ou duas páginas, passou a ter que lidar com oito ou nove. A quantidade de distratos vai continuar acontecendo, pois o tipo de venda judicializa bastante, mas a lei do distrato traz uma regra sobre a devolução. Não me parece que a Lei do Distrato diminuiu a quantidade de processos, ela regrou para este mercado a forma como este distrato vai acontecer, em relação as perdas para o adquirente, que de forma retardatária tenta rescindir o contrato.
