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Artigo de Fernando Salomão, CEO da Verta&Co.
Multipropriedade é, essencialmente, um modelo financeiro.
Você vende hoje.
Recebe ao longo de anos.
Constrói agora.
Essa equação só fecha com engenharia de capital.
- VGV não paga obra
Esse é um dos maiores equívocos conceituais.
VGV é valor projetado.
Caixa é realidade.
Se o projeto não modelar corretamente:
– Curva de recebimento
– Taxa de inadimplência realista
– Necessidade de capital de giro
– Custo médio ponderado de capital
Ele pode ficar descasado financeiramente mesmo com vendas aceleradas.
- O modelo americano: estrutura de capital sofisticada
Nos Estados Unidos, empresas do setor estruturam:
– Securitização de recebíveis
– Emissão de títulos lastreados em contratos
– Linhas de crédito estruturadas
– Parcerias com fundos institucionais
A carteira vira ativo financeiro estruturado.
Isso reduz risco e aumenta previsibilidade.
- O erro brasileiro mais comum
Vejo projetos que:
– Antecipam recebíveis sem estratégia de longo prazo
– Dependem excessivamente de capital próprio
– Não modelam cenários pessimistas
– Ignoram stress test financeiro
Multipropriedade exige simulação de cenário adverso.
E cenário adverso não é pessimismo. É responsabilidade.
- Funding estratégico aumenta poder de decisão
Quando o incorporador tem estrutura financeira sólida:
– Ele negocia melhor com fornecedores
– Ele suporta oscilações de venda
– Ele evita decisões comerciais precipitadas
– Ele protege margem
Capital mal estruturado gera desespero.
Capital estruturado gera estratégia.
O futuro da multipropriedade brasileira passa por maturidade financeira.
Sem isso, crescimento vira risco.
- Fernando Salomão é Empreendedor e estrategista, com trajetória consolidada em vendas, marketing e gestão de alta performance. Atuou por 13 anos na maior construtora da América Latina, liderando times comerciais e estruturando modelos de crescimento escalável. É graduado em Publicidade e Propaganda pelo UNI-BH, com MBA em Gestão de Negócios pelo IBMEC e MBA em Finanças pela FGV. Atualmente é CEO e sócio da Verta&CO, holding especializada em inteligência comercial, inovação e performance empresarial.
