Advogados explicam impactos destas novas leis para a comercialização e operação de empreendimentos de multipropriedade
O segmento de multipropriedade ganhou uma legislação especifica para regulamentar o mercado, a Lei 13.777/18, que entrou em vigência no início de 2019, após anos de luta dos principais playres da multipropriedade para ter essa regulamentação. A lei trouxe regras e segurança jurídica. Para debater a estruturação jurídica para lançamento e operação de empreendimento de multipropriedade, o ADIT Juris Digital convidou os painelistas: Márcia Rezeke, sócia do Rezeke & Azzi Advogados; Diego Amaral, sócio do Dias e Amaral Advogados Associados; Maria Carolina Pinheiro, vice-presidente de desenvolvimento de negócios para América Latina da Wyndham Hotels & Resorts; e Rodrigo Bicalho, do Bicalho e Mollica Advogados.
A moderadora Maria Carolina falou um pouco sobre o negócio multipropriedade, citando o estudo da Caio Calfat Real Estate Consulting, Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades 2020, em que se atingiu R$ 24,1 bi de VGV, com um crescimento de 18% no número de empreendimentos lançados. ‘’Para acontecer esses números encantadores precisa-se ter segurança jurídica, para oferecer proteção para o consumidor e empreendedor’’.
A advogada Márcia Rezeke ressaltou que, apesar dos bons números, o negócio da multipropriedade é muito complexo, não apenas no aspecto jurídico. ‘’Números encantadores são como sereias, temos que tomar cuidado, pois senão olhamos apenas os encantos’’, brincou a advogada. ‘’ Produto exitoso não é apenas na venda, mas também de operação. Especialmente em um mercado com relações tão complexas. É uma relação condominial. Mais que questões jurídicas, há também questões comportamentais’’.
Márcia Rezeke explicou que antes da Lei da Multipropriedade entrar em vigência, as empresas utilizavam outros instrumentos jurídicos para estruturar seus projetos, mas a nova lei veio com uma roupagem apropriada para a complexidade deste tipo de condomínio, ‘’Para funcionar bem tem que ser bem regrado, é a regra deve ser bem cumprida. O período que o proprietário exerce a fração de tempo tem exclusividade, no término do período, libera o bem, e outra pessoa irá utilizar’’.
A Lei da Multipropriedade oferece um direcionamento, como salientou a advogada, mas cada empreendimento terá seus regramentos específicos na Convenção de Condomínio, pois cada condomínio de multipropriedade tem suas próprias particularidades, por exemplo, alguns possuem mais de 10 mil proprietários, alguns que terão regras diferentes para a quantidade de pessoas por apartamento, etc.
‘’A Convenção de Condomínio deve ser muito bem elaborada, não é como um prédio residencial. A própria Lei fala, conforme previsto na Convenção, que ganhou, pela Lei, uma robustez que em outros tipos de condomínio não aparece’’, afirmou Márcia Rezeke.
O advogado Diego Amaral também destacou a importância da Convenção de Condomínio. ‘’Antes já era primordial para a assertividade do produto, e essa importância se consolidou com a lei. Passou a ter uma segurança para o empreendedor e consumidor’’, afirmou. ‘’A Convenção se aplica nas lacunas que a lei deixa em aberto, para as particularidades de cada empreendimento’’.
Lei do Distrato
Segundo Diego Amaral, a Lei do Distrato, Lei 13.786, que também entrou em vigência em 2019, tem um impacto positivo para a multipropriedade. Ele explicou que o segmento de multipropriedade depende muito do pós-vendas, pois o período de pagamento das parcelas dos proprietários é longo, em média 88 meses, e a nova lei regrou a devolução e retenção do que já foi pago. ‘’A gente não tinha uma jurisprudência que fosse equilibrada entre os interesses do consumidor e empreendedor. Estava se consolidando a regra de retenção de 10% para todos os casos’’.
Com a Lei 13.786, ficou estabelecida a retenção de 25% quando o empreendimento não possui patrimônio de afetação e devolução em até 180 dias. Ou retenção de até 50% quando o empreendimento possui patrimônio de afetação e devolução para após o empreendimento for entregue. ‘’Para não retirar capital da obra para ser devolvida ao consumidor’’.
Distratos e sistema de vendas
O advogado Rodrigo Bicalho salientou que a Lei do Distrato não se aplica para os sete dias de reflexão que o comprador tem direito, podendo solicitar o distrato com a devolução de 100% do que já foi pago. ‘’Isso afeta muito a multipropriedade por causa do sistema de venda’’.
De acordo com Rodrigo Bicalho, o processo de vendas da mutlipropriedade, conhecido como vendas de alto impacto, em que há abordagem direta e utilização de emoção para fechar as vendas, não é compreendido pelo Ministério Público. ‘’O MP considera o consumidor hipervulnerável neste tipo de venda. Eu não concordo, pois consumidor hipervulnerável significa incapacidade mental. Mas o MP entende que o consumidor é pego em um momento de lazer e desprevenido’’.
‘‘É importante que as empresas controlem vendas agressivas e abusivas, pois muitas vezes podem dar margens a processos. Faz parte a venda criativa, mas tomar cuidado com eventuais exageros’’, finalizou Bicalho.
