O desenvolvimento hoteleiro compreende todo o processo de implantação de um meio de hospedagem (pousada, hotel, resort, etc.) desde a sua concepção, planejamento, projetos, construção, entrega e efetiva abertura.
Demanda uma gestão, muitas vezes complexa, envolvendo profissionais com diferentes habilidades, a fim de se entregar o estabelecimento funcionando, atendendo aos requisitos financeiros, dentro do prazo e qualidade esperados.
Além do envolvimento do(s) proprietário(s), operador e financiadores, que são os principais agentes do processo, também se faz necessária a mobilização de uma gama de especialistas para garantir o sucesso do negócio como corretores, avaliadores, consultores, projetistas, construtores, entre outros.
Ainda é muito difícil encontrar bons materiais que abordem o tema de uma maneira completa, principalmente no Brasil. O conhecimento fica normalmente limitado às vivências práticas daqueles que trabalham na área.
E sendo o meu intuito auxiliar na difusão de informações sobre o ramo, resumi nesse artigo as 10 etapas fundamentais no desenvolvimento hoteleiro. Uma síntese baseada nos meus anos de experiência associados a estudos e pesquisas aprofundadas na área.
Veja abaixo a relação:
Gerenciamento de Projetos: essencial em qualquer empreendimento. Representa a aplicação de conhecimentos, habilidades, ferramentas e técnicas de gestão com o objetivo de se entregar o que foi solicitado pelo seu cliente. Segundo o Project Management Institute (PMI®), uma organização que busca disseminar as melhores práticas, a gestão de projetos pode ser explicada através dos seus cinco processos – Iniciação, Planejamento, Execução, Controle e Encerramento – e das suas dez áreas de conhecimentos do gerenciamento – Integração, Escopo, Cronograma, Custos, Qualidade, Recursos, Comunicação, Riscos, Aquisições e Partes Interessadas. Esses conceitos podem ser aplicados a qualquer tipo de projeto e, em um desenvolvimento hoteleiro, cabe ao time de gestão do empreendimento avaliar o que faz sentido ser empregado em função do tamanho e relevância do projeto.
Estudos de Viabilidade e Estruturação do Negócio: etapa em que se delineia o plano de negócio do projeto e a estruturação societária idealizada. O proprietário, assumindo o seu papel de desenvolvedor, deve estimar o seu retorno e determinar se os retornos para o operador e potenciais investidores são suficientes para atraí-los para dentro do negócio. Além de se ter uma visão clara dos objetivos a serem alcançados (neste ponto fazendo uso de uma ampla pesquisa de mercado), é necessário ter um estudo consistente e que seja viável nas esferas econômicas, legais e físicas. A decisão de seguir com o negócio depende da confirmação destes três aspectos.
Terreno: uma vez que o negócio esteja estruturado, chega o momento de se certificar sobre a regularidade do terreno onde o empreendimento será desenvolvido. Antes de mais nada, é importante se assegurar que a propriedade em questão se enquadre nas exigências legais e que seja possível desenvolver ali um estabelecimento com fins hoteleiros. Recomenda-se a realização de uma due diligence a fim de verificar se toda documentação está em dia para, então, partir para negociação de aquisição ou, eventualmente, aluguel da propriedade. A definição e regularização do terreno representa um passo crucial para as próximas etapas do desenvolvimento, pois irá influenciar diretamente no posicionamento do empreendimento e na concepção arquitetônica do futuro hotel.
Operador: abrange a definição do modelo de operação a ser adotada (administração independente, franquia ou management agreement); a contratação do operador em si, que envolve discussão de prazos de operação e fees; e, por fim, definição do programa hoteleiro a ser desenvolvido (também conhecido como technical briefing), o qual normalmente deve seguir aos standards da marca.
Design/Projetos: relaciona-se com o desenvolvimento dos projetos conceituas e de engenharia seguindo o programa definido. Os projetos devem atender aos requisitos do proprietário e do operador, apresentando soluções físicas em linha com as definições conceituais e buscando o equilíbrio entre qualidade e custo. São elementos críticos neste estágio: a compatibilização entre as diferentes disciplinas (arquitetura, estrutura, interiores, instalações, etc.) e as verificações de projetos em termo de eficiência e performance.
Legalização: compreende todas as etapas legais, as quais estão relacionadas ao desenvolvimento dos projetos e execução da obra, e com dependência às burocracias dos órgãos públicos. Podemos citar: aprovação do projeto legal, alvará de construção, obtenção da licença do corpo de bombeiros (AVCB), obtenção do certificado de conclusão da obra (habite-se) e obtenção da licença de operação (alvará de funcionamento), entre outros.
Estruturação de Capital: ponto chave para a viabilização do negócio e concretização dos retornos financeiros esperados. Divide-se entre capital próprio (equity) e capital de terceiros (dívidas), sendo que o peso dado a cada lado depende da estratégia a ser adotada levando em consideração as características do projeto, a disponibilidade e custo do capital e as condições macroeconômicas projetadas.
Construção: compreende todo o processo de execução do empreendimento, iniciando pela seleção e contratação da construtora, passando pela execução das obras civis e de instalações, comissionamentos e testes de sistemas e equipamentos, até a fase de check-lists e liberações finais para a etapa de implantação. Esta etapa demanda uma alta coordenação com o desenvolvimento de projetos a fim de se obter os devidos detalhamentos em conformidade com o avanço da obra, evitando assim retrabalhos e impactos em custo e prazo.
Implantação Hoteleira: abrange os trabalhos relacionados com a aquisição e instalação do FF&E (fixture, furniture and equipment) e OS&E (operational supplies and equipment) do hotel, incluindo a fase de chek-lists e handover das áreas para a operação. O FF&E é o termo utilizado para descrever todo o mobiliário, peças decorativas e equipamentos destinados a ambientação dos quartos e áreas públicas, enquanto que o OS&E representa todos os suprimentos necessários para a operação do hotel. A implantação é uma fase crítica no desenvolvimento pois faz a ponte entre a construção e operação, um contexto que demanda uma gestão diligente das expectativas envolvidas.
Pré-Operação: representa a fase de mobilização do time de operação, o qual estará responsável por acompanhar o final da construção e pelo recebimento das áreas concluídas; bem como por contratar e treinar os demais funcionários, e gerenciar as demandas administrativas e financeiras necessárias para a efetiva abertura do hotel. O grande desafio desta etapa está na liberação das áreas do hotel pela equipe de desenvolvimento dentro de uma programação de entregas escalonadas que garanta tempo hábil à equipe de operação para os ajustes finais antes da inauguração.
Em complemento a estas etapas, cabe ressaltar que em desenvolvimentos hoteleiros que também tenham unidades residenciais, como branded residences – residências que levam a assinatura da marca do hotel, ou em desenvolvimentos de multipropriedade (uma nova tendência no ramo da hospitalidade), será necessário incluir uma etapa adicional relacionada a incorporação imobiliária, marketing e vendas.
Por fim, o sucesso de um desenvolvimento hoteleiro depende de um bom mapeamento inicial de todas essas etapas de forma a garantir que os principais elementos estejam identificados e que sejam devidamente geridos ao longo da execução, minimizando-se, assim, surpresas e contratempos. Importante também ter em vista que a adoção das mesmas irá depender das particularidades do projeto em desenvolvimento, sendo que a sua adaptação deve ser feita pela equipe de gestão em conjunto com os especialistas e consultores de cada área.
Espero que tenham gostado da leitura e que possamos conversar um pouco mais sobre o Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil nos comentários ou via mensagem privada.
Intagram: @eng.wmenezes
Linkedin: Washington Menezes
- Atuando há mais de dez anos em implantação hoteleira e incorporação imobiliária, com passagens pela Iron House Real Estate, Tallento, Groupe Allard e Sby Equipments, Washington Menezes é sócio-fundador da WMenezes Engenharia e Gestão para Hotéis, graduado em Engenharia Civil e MBA em Gestão Financeira, Controladoria e Auditoria.
