A sócia-diretora da Fortesec, Juliana Mello, analisa a confiança do mercado de capitais para empreendimentos fracionados
Uma das grandes conquistas para o mercado de multipropriedade foi alcançar o mercado de capitais, já que como uma incorporação imobiliária tradicional, depender apenas das receitas das carteiras de recebíveis para finalizar o projeto pode colocar a obra em risco. O mercado financeiro avaliava, e ainda avalia, a multipropriedade como um risco grande. Ainda não há linhas de financiamentos para o setor, mas a barreira da securitização já foi quebrada, com algumas empresas já tendo realizado emissões de CRI’s. Apesar das taxas mais altas comparadas a outros tipos de incorporação, muitos empreendedores de projetos fracionados recorrem a esses recursos.
A Fortesec foi uma das primeiras empresas emitir CRI’s para multipropriedade, com atuação em 10 empreendimentos e cerca de R$ 1 bilhão investidos nesse modelo de negócio. A sócia-diretora da Fortesec, Juliana Mello, conversou com a Turismo Compartilhado durante o ADIT Invest 2019, evento organizado pela ADIT Brasil, que aconteceu em 06/08, em São Paulo, a respeito da visão dos investidores sobre multipropriedade após alguns papéis emitidos, a Lei de Multipropriedade sancionada e empreendimentos já entregues.
A Fortesec é uma das pioneiras em securitização para empreendimentos de multirpropriedade, iniciando esses trabalhos há alguns anos. Atualmente, os investidores aceitam mais esse modelo de negócios?
Quando começamos havia uma barreira muito forte, principalmente dos investidores, para entender o negócio. É um negócio muito complexo e que exige uma estrutura muito robusta. Então, os investidores enxergavam um risco absurdo. Além disso, não existia um ‘’behavior’’ no Brasil: ‘’Como as carteiras iriam ser comportar daqui a alguns anos? Como serão as vendas? Serão vendas consistentes? Essa revolvência de carteira, como irá impactar nos investimentos que fiz?’’. Era tudo muito desconhecido. Foi uma barreira gigantesca no qual conseguimos quebrar. Começamos engatinhando. Eram poucos projetos e olhávamos nos detalhes. Do lado da Fortesec, para conseguirmos viabilizar isso, para conseguir dar a segurança e transparência ao investidor, montamos uma equipe extremamente robusta e diligente. Tudo que fazemos é com muito cuidado. Realizamos auditoria em 100% das carteiras e não uma auditoria amostral. Então, empreendimento com 15 mil cotas, lemos todos os contratos. Tivemos também que preparar a casa, para conseguir ir a mercado. Assim, aos poucos, o investidor foi percebendo que era um investimento seguro se tivesse um controle muito forte. Hoje, temos uma facilidade maior do que dois anos atrás. Mas ainda não é um papel que se consegue colocar com facilidade, como por exemplo, sai com uma emissão de um Triple A e o mercado inteiro fica se batendo para conseguir levar o papel. Então, para multipropriedade são investidores específicos.
Com a Lei de Multipropriedade e empreendimentos já em operação os investidores entendem que diminuem os riscos?
Com certeza, mas cada projeto é diferente. Ele vai analisar os riscos de cada projeto especificamente. Já há empreendimentos entregues, consegue-se ver o comportamento das carteiras. Já tem o que chamamos de behavior, o comportamento disso, já se consegue analisar o comportamento. Mas isso não significa que o empreendimento que tem um comportamento X, se lanço outro ao lado terá o mesmo comportamento. Depende de uma estrutura complexa: como é a hotelaria, se a venda foi bem feita, se há um pós-vendas eficiente, como foi realizada a incorporação, quem é a empresa que está por trás, se tem musculatura para entrar em uma operação tão complexa, quais são as empresas parceiras, como serão gerenciadas as obras. Então, é muito coisa em jogo.
Qual o melhor momento do empreendedor procurar a securitizadora?
A gente sempre precisa de carteira, independente do estágio do projeto. Temos projetos em estado inicial de obras e outros que já estão entregues ou em estágio avançado de obras, mas todos com carteiras. Assim, consigo analisar se está rodando bem.
