Resumo do Conteúdo:
- A estruturação jurídica voltou ao centro das discussões no setor de multipropriedade, reforçando a importância de segurança e previsibilidade.
- Participação dos advogados Diego Amaral, da Dias & Amaral Advogados; Diego Valim Dias, da Valim Dias Advogados; e Paulo Mendonça, da Marrey Mendonça Advogados.
- Consolidação da lei após 8 anos trouxe fortalecimento do modelo jurídico, mas não eliminou a necessidade de evolução nas práticas comerciais e contratuais.
- Segundo os especialistas, ainda existem vulnerabilidades operacionais: o setor precisa profissionalizar processos e abandonar vícios herdados de outros mercados.
- Condomínio e convenção customizados para a realidade do empreendimento, evitando modelos genéricos.
- Acordos de cotistas completos nas SPEs, reduzindo conflitos e garantindo previsibilidade.
- Governança robusta com: regras de administração claras, taxa pré-operacional definida, delimitação de poderes e responsabilidades entre incorporador, administrador e comercializadora.
- Promessas de rentabilidade, lucro ou garantias de retorno – mesmo verbais – podem levar a atuação imediata da CVM.
- Judialização em massa
- Proteção patrimonial e responsabilidade dos sócios.
- Compliance comercial: o verdadeiro ponto crítico
A estruturação e segurança jurídica voltou ao centro do debate do ADIT Share 2026 com o painel ‘’Direito do Consumidor e principais cuidados na comercialização | Comparação das legislações, compliance, contratos, direitos de cotistas e compradores’’, com participação dos advogados Diego Amaral, da Dias & Amaral Advogados; Diego Valim Dias, da Valim Dias Advogados; e Paulo Mendonça, da Marrey Mendonça Advogados.
O debate abordou desde questões consumeristas até governança societária, passando por compliance comercial, riscos de judicialização, responsabilidade de incorporadores e administradores, além dos cuidados necessários para evitar enquadramento pela CVM.
Consolidação do marco legal
Os painelistas concordaram que a consolidação da lei de multipropriedade, após mais de oito anos de vigência, trouxe previsibilidade ao mercado e fortaleceu o modelo jurídico. No entanto, reforçaram que a maturidade legal não elimina a necessidade de melhorias significativas nas práticas comerciais e contratuais.
Segundo Paulo Mendonça, embora o mercado tenha evoluído, ainda há pontos de vulnerabilidade operacional. “A legislação é uma âncora positiva, mas o setor precisa abandonar vícios de outros mercados e profissionalizar não apenas a estrutura, mas também o dia a dia comercial e societário”.
Estruturação jurídica
Os especialistas enfatizaram que uma multipropriedade saudável depende diretamente de projetos juridicamente bem estruturados, especialmente em três frentes:
- Condomínio e convenção específicos para a realidade do empreendimento — e não modelos genéricos.
- Acordos de cotistas completos para os veículos societários (SPVs), prevenindo conflitos e garantindo previsibilidade.
- Mecanismos de governança, como:
- regras de administração já previstas na convenção,
- previsão de taxa pré-operacional,
- definição clara de poderes, responsabilidades e limites da incorporadora e da administradora.
Conforme destacou Diego Amaral, “não existe projeto bem-sucedido sem um alinhamento jurídico-financeiro entre incorporador, administrador e comercializadora; a convenção e os contratos precisam refletir essa realidade desde o início”.
Risco CVM
Um dos pontos mais sensíveis discutidos foi o risco de enquadramento dos projetos pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sempre que vendedores prometem lucratividade, rentabilidade ou garantia de retorno ao comprador — ainda que de forma verbal.
“A CVM não precisa de contrato para agir. A fala de um único vendedor pode gerar uma autuação e paralisar um empreendimento inteiro”, disse Diego Valim.
Os advogados reforçaram práticas essenciais de mitigação:
- treinamento jurídico contínuo dos vendedores,
- manual claro de condutas proibidas,
- responsabilização formal dos profissionais de vendas,
- auditoria periódica da comunicação comercial,
- política explícita de vedação a promessas financeiras.
Judicialização em massa
Outro tema em destaque foi o fenômeno da judicialização em série, especialmente em mercados onde existe concentração de ações idênticas — muitas vezes impulsionadas por escritórios que atuam em massa.
Segundo os painelistas, a defesa eficiente depende de:
- padronização de procedimentos,
- diagnóstico constante dos tribunais locais,
- separação entre demandas legítimas e litigância predatória,
- relatórios gerenciais robustos para tomada de decisão,
- estratégias de acordo que evitem efeito multiplicador.
Para Mendonça, a previsibilidade é chave. “Não há operação imune a ações, mas há operações preparadas para elas’’.
Proteção patrimonial e responsabilidade dos sócios
Os advogados alertaram que muitos empreendedores subestimam a importância de blindagem societária. A recomendação recorrente foi a utilização de SPE com governança clara, evitando exposição dos sócios no caso de eventual desconsideração da personalidade jurídica. Também defenderam:
- regras claras de recompra e liquidez,
- seguros e mecanismos de mitigação,
- acordos de acionistas que prevejam saída, morte ou dissolução societária.
Compliance comercial
Todos os participantes destacaram que o maior risco jurídico do setor não está na lei, mas na ponta comercial. O painel reforçou a necessidade de:
- compliance ativo em salas de vendas,
- monitoramento de discursos e argumentações,
- atualização contínua de materiais publicitários,
- alinhamento entre marketing, jurídico e vendas.
“O marketing vende o sonho; o jurídico precisa garantir que esse sonho seja verdadeiro’’, concluiu Diego Amaral
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Turístico e Imobiliário do Brasil), o ADIT Share é o principal fórum para debater o mercado de multipropriedade e timeshare no Brasil, e este ano acontece em Campos do Jordão, nos dias 06 e 07 de maio, além de visitas técnicas no dia 08.
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