-
Entrevista com a advogada Danitza Mesquita
Com mais de duas décadas de experiência prática em empreendimentos imobiliários, hoteleiros e multipropriedade, a advogada Danitza Mesquita se tornou uma das referências na estruturação jurídica para projetos nestes modelos, atuando próxima da operação, com visão estratégica e profundo domínio técnico do setor.
Nesta entrevista, Danitza compartilha reflexões sobre sua formação, os desafios da multipropriedade, a evolução do mercado após a Lei 13.777/2018 e os elementos essenciais para que empreendimentos sejam sustentáveis, transparentes e alinhados às expectativas dos adquirentes.
TRAJETÓRIA NA ADVOCACIA
Minha trajetória no direito imobiliário começou ainda em 2001, antes mesmo da minha formação acadêmica, que se consolidou em 2006. Desde então, venho construindo uma atuação voltada à estruturação jurídica de negócios, sempre com uma abordagem prática e estratégica.
Ao longo desse percurso, busquei aprofundamento técnico por meio de especializações, incluindo LL.M. em Direito Societário pela FGV, o que ampliou minha visão sobre estruturas empresariais e a organização jurídica de empreendimentos complexos.
Na prática, essa trajetória foi marcada por uma atuação próxima da operação: participei da formatação de instrumentos condominiais, presidi assembleias, atuei em auditorias condominiais e de pools hoteleiros, além de estruturar juridicamente a relação entre incorporadores, operadores e adquirentes.
Também conduzi negociações institucionais, incluindo a formatação de acordos com o Judiciário e entes fiscalizadores. Paralelamente, tive êxito em demandas judiciais estratégicas e em soluções voltadas à administração de complexos hoteleiros, o que consolidou uma visão integrada entre o jurídico e a realidade operacional dos empreendimentos. A multipropriedade, nesse contexto, se estabeleceu como uma área natural de especialização.
DESAFIOS NA ESTRUTURAÇÃO JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE
A multipropriedade exige um nível elevado de coordenação jurídica, mas o verdadeiro desafio não está apenas na estrutura documental, está na entrega daquilo que foi prometido.
O alinhamento entre gestão e operação passa, necessariamente, pela experiência do multiproprietário. O ponto central do modelo é o acesso real ao uso do bem. Quando isso acontece de forma eficiente, o vínculo se fortalece naturalmente. A lógica é simples: Quando a entrega acontece no uso, a propriedade se consolida e o cancelamento perde espaço.
Quando os instrumentos jurídicos são construídos apenas para atender formalidades legais, sem aderência à operação, tornam-se frágeis. Estruturas fictícias não se sustentam no tempo. O adquirente confia. Ele não compra esperando litígio, mas acreditando na entrega. E, nesse contexto, a promessa tem valor e custo. A coerência entre o que se vende, o que se formaliza e o que se entrega é o que sustenta o empreendimento.
PRINCIPAIS DÚVIDAS DOS INCORPORADORES
A principal dúvida não é apenas “como estruturar”, mas “como estruturar corretamente”.
A multipropriedade deve ser pensada para regiões e contextos que comportem essa modalidade. A partir disso, é fundamental utilizar todas as ferramentas legais disponíveis de forma organizada e transparente.
O memorial descritivo, por exemplo, é determinante: ele define o padrão do empreendimento baixo, médio ou alto e impacta diretamente na precificação das frações e no posicionamento do produto no mercado. É ali que começa a diferenciação.
A segurança jurídica dos contratos está na sua aderência à legislação vigente e à realidade da operação. Um contrato bem elaborado garante a bilateralidade da relação e protege todas as partes envolvidas. Os distratos devem seguir as diretrizes da Lei 13.786/2018 e o que foi pactuado contratualmente. Esse alinhamento é essencial para mitigar riscos e evitar judicialização. A convenção de condomínio deve estabelecer regras claras, funcionais e compatíveis com a dinâmica do empreendimento.
Há uma diferença significativa entre gerir um empreendimento com foco na sua sustentabilidade, qualidade de entrega e prestação de serviços, e gerir com foco exclusivo em portfólio e marca. Quando a operação perde essa sensibilidade, surgem desgastes que impactam diretamente o desempenho do empreendimento e a percepção do adquirente.
EVOLUÇÃO APÓS A LEI 13.777/2018
A Lei 13.777/2018 representou um avanço importante ao consolidar a multipropriedade no ordenamento jurídico brasileiro. Antes dela, havia insegurança na interpretação por parte de cartórios e do próprio Judiciário. Hoje, há uma compreensão mais estruturada do modelo, ainda que alguns aspectos sigam em evolução na prática. O ponto central, no entanto, permanece o mesmo: a qualidade da estrutura jurídica continua sendo determinante para a segurança e longevidade dos empreendimentos.
POOL DE LOCAÇÃO E TRANSPARÊNCIA
O pool de locação segue como um dos temas mais sensíveis da multipropriedade, especialmente no que se refere à transparência. A mitigação de riscos passa por uma estrutura clara desde a origem, com regras objetivas sobre receitas, despesas e critérios de rateio, além de instrumentos contratuais bem definidos. A governança e a prestação de contas são indispensáveis. Mais do que uma exigência jurídica, são elementos essenciais para a credibilidade do empreendimento e para a confiança do adquirente ao longo do tempo.
FECHAMENTO
A multipropriedade não se sustenta apenas na lei, na coerência entre estrutura, operação e entrega. Quando bem construída, deixa de ser apenas um modelo jurídico e se transforma em uma experiência sólida, previsível e sustentável para todos os envolvidos.
