Investidores não olham apenas para números bilionários, mas avaliam os riscos dos negócios, como segurança jurídica, histórico de entrega e governança da empresa, formatação e transparência do projeto. Por isso, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) que se interessam pelo segmento de multipropriedade atualmente são os que trazem as maiores taxas para os empreendimentos, mas também maiores rendimentos para os investidores.
Essa foi a conclusão da Revista Turismo Compartilhado ao conversar com executivos dos mercados de capital, imobiliário, hoteleiro e multipropriedade, sobre o que os players da multipropriedade deveriam fazer para atrair mais novos fundings para seus empreendimentos.
Mas isso não é negativo. Ao contrário, muito já foi alcançado pela multipropriedade nesses aproximadamente dez anos em que o segmento explodiu no Brasil: a Lei 13.777, que regulamenta a multipropriedade, entrou em vigor em 2019; empreendimentos já foram entregues; algumas operações no mercado financeiro de Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs) foram realizadas, mesmo com os riscos e falta de track record do segmento; e até já há fundos imobiliários que atuam com o equity. Porém, ainda há muitas oportunidades de novas estruturações financeiras para a multipropriedade, e também para as operações evoluírem nas formatações dos projetos e modelo de vendas.
No meio da década de 2010, os primeiros empreendimentos lançados precisavam de funding para terminar as obras. “Eu lembro que andávamos na Faria Lima (em São Paulo), e era difícil as empresas nos receberem para falar sobre multipropriedade. Hoje os investidores nos recebem, pois já sabem o que é multipropriedade”, conta Rafael Almeida, CEO do Grupo Natos, incorporadora dos empreendimentos Olímpia Park Resort e Solar das Águas, já em operação, e Solar das Brisas, em comercialização, todos em Olímpia (SP).
Confira a opinião dos executivos sobre a atração de funding para a multipropriedade:
Lucas Tortelli – Head de Real Estate Brazil da GRI Club
”Apesar de a Multipropriedade envolver números superlativos de VGV e cada vez ter mais robustez no processo comercial e de gestão de carteiras, foram nos últimos anos que vimos projetos de grande porte, e vinculados com marcas conhecidas, serem de fato entregues. Não podemos esquecer que o real estate é tijolo, o lastro é o empreendimento. Enquanto não tinha a entrega, havia uma certa sensação de insegurança dos investidores mais conservadores, sem contar o marco regulatório que entrou em vigor apenas em 2019.
O cenário da securitização segue positivo nestes últimos meses, com taxas em elevação, estão surfando boas ondas e captando, mas torço para ver a Multipropriedade contar com outras oportunidades de fundings. Minha visão é que há um cenário muito positivo para o equity. Há investidores/desenvolvedores e Family Offices que estão olhando fortemente para parcerias em equity para novos desenvolvimentos.
A Multipropriedade ainda é considerada como alto risco pelo mercado de capitais por conta de suas complexidades e as melhores oportunidades de funding aparecerão para empresas e projetos que demonstrarem uma forte governança, com track record confiável, vendas estruturadas, menor taxa de cancelamento e posso até dizer que com foco na agenda ESG, conseguindo um melhor rating e fazendo sentido a tomada de risco.
Em conversas de mercado, tenho escutado de algumas gestoras tradicionais que há inclinação por adicionar Multipropriedade, não em fundos específicos, mas talvez em fundos híbridos. A adição de projetos com relativo risco é interessante se pensarmos que na contramão do lógico, alguns FIIs High Yeld chegaram a sofrer menos do que alguns fundos High Grade no período de pandemia, e frente à taxa de juros atual, possibilidades maiores de rentabilidade podem parecer mais atrativas para os investidores. ”
José Ernesto Marino – Fundador e presidente da BSH International
‘’O negócio de multipropriedade tem sido conduzido no Brasil com foco em clientes de classes C,D e E, sem hábito de viagens aos destinos dos projetos. O modelo em voga no país traz muitos riscos e a prova disso é o alto índice de distratos e arrependimentos.
Por conta disso, os investidores institucionais que se interessam por multipropriedade são os dedicados a “high-yield”. Nesse sentido, obviamente que as taxas de juros buscadas nos negócios são bem mais altas que as normais.
Para que novos investidores institucionais se interessem pelo negócio, para que taxas de juros menores sejam possíveis, novos ângulos devem ser buscados pelos developers. Porém, somente após haver track record é que novos capitais podem adentrar ao mercado. Sem histórico não há novos investidores.’’
Diego Siqueira – CEO da Trinus Co.
“De fato, ainda são poucos os fundos que investem em empreendimentos de multipropriedade, principalmente quando se trata de equity. Crédito, por sua vez, já é mais difundido. O mercado está cada vez mais se consolidando, e com mais empreendimentos em operação. O que cria uma tese de credibilidade nesse modelo imobiliário e, como consequência, chama a atenção dos fundos para investimentos (seja equity ou crédito) nesses produtos.
Isso de fato é o maior ponto de atração, pois a governança é de extrema importância para uma boa gestão da operação. Os players precisam focar em modelos de gestão imobiliária transparentes e auditáveis. Com isso, naturalmente os fundos terão mais segurança no investimento e, em consequência, trará mais credibilidade para o mercado de multipropriedade.”.
Rafael Almeida – CEO do Grupo Natos
“O setor passou pelo processo de aprovação da legislação há pouco tempo, o que trouxe mais credibilidade com o mercado financeiro e fez com que securitizadoras passassem a entrar nos negócios, o que foi de grande valia, pois graças a isso os primeiros empreendimentos foram entregues.
Hoje estamos vendo uma segunda geração de empreendimentos, que está trazendo aperfeiçoamentos para o setor e criando projetos para novos nichos, como o segmento de luxo, por exemplo, o que atrai outros tipos de investidores e novas estruturações financeiras.
A multipropriedade é um modelo novo de incorporação, já há estruturações financeiras próprias para o mercado e outros vão desenvolver outros modelos de funding. Há empresas que entram antes mesmo do empreendimento ter uma carteira, é um investidor que está acreditando na participação do negócio. Antes da pandemia, alguns bancos tradicionais começaram a estudar a multipropriedade para tentar entender.
O investidor comprou a ideia, mostrando que o modelo é saudável. Ainda precisa de ajustes e amadurecimento. O mercado deve estar com um comportamento mais sólido, principalmente na parte da venda, que deve ser para o consumidor que quer férias, para diminuir os cancelamentos. A partir do momento que tiver um índice menor de distratos e projetos mais estruturados, as empresas terão maiores possibilidades de captarem investimentos, pois terão ancoragens e não apenas planilhas com números.”
