“Análise de 2 anos da “Lei dos Distratos”, foi tema de painel do seminário jurídico ADIT Juris
* Fábio Mendonça
A Lei 13.786/18, conhecida como Lei dos Distratos, desde que foi aprovada e sancionada em 2018 foi considerada uma conquista para o mercado imobiliário. Agora, passados mais de dois anos de vigência da Lei, quais mudanças e benefícios podem já podem ser percebidos pelas incorporadoras e advogados? Para debater os dois anos da Lei dos Distratos, a ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil) organizou o painel “Análise de 2 anos da “Lei dos Distratos”, durante o ADIT Juris 2021, com participação dos advogados Diego Amaral, Olivar Vitale, Alexandre Gomide e José Maria Zanocchi.
O ADIT Juris é o principal Seminário sobre Soluções Jurídicas para os Setores Imobiliário e Turístico do Brasil. Esse ano o evento acontece de forma híbrida, ou seja, online e presencial, com transmissão ao vivo, nos dias 12 e 13 de agosto, no Casa Grande Hotel Resort & Spa, no Guarujá, em São Paulo.
O advogado Olivar Vitale explicou que a maior evolução que a Lei dos Distratos trouxe para o segmento imobiliário foi fixar o percentual da retenção pela incorporadora ou loteadora em caso de rescisão contratual – 25% no patrimônio de sem afetação e 50% para patrimônio de afetação, no caso de incorporação imobiliária, e 10% para loteamento, já que antes o Poder Judiciário trabalhava de acordo com a jurisprudência, normalmente de 10% de retenção. Mas ele ressaltou que em relação de como será essa devolução não ficou bem explicito, se deve ser à vista, parcelado, depois do “habite-se” do empreendimento.
“Dois anos e meio de Lei é pouco tempo, Muitos contratos firmados nesse tempo ainda não sofreram processos judiciais de distratos”, disse o Olivar, que salientou que, no geral, nos poucos casos de processos de distratos, a nova lei vem sendo aplicada pelo Poder Judiciário
Prazo de arrependimento
Para Alexandre Gomide, outro fator que a Lei dos Distratos trouxe mais claramente foi estabelecimento do período de sete dias de arrependimento da compra para o comprador solicitar o distrato. “Mas ultrapassando o prazo é irretratável”.
Ele revelou que em seis casos de processos de distratos em que atuou neste período de dois anos e meio da lei todas as cláusulas foram cumpridas, apenas em um caso o Judiciário entendeu que o percentual de 50% de retenção para patrimônio de afetação era excessivo.
Multipropriedade
Com grande atuação no mercado de multipropriedade imobiliária, o advogado Diego Amaral explicou que o Poder Judiciário vem aplicando a Lei dos Distratos em contratos firmados após a promulgação da Lei. “Não é diferente na multipropriedade, pois é uma incorporação imobiliária”.
Métodos alternativos de contratos
Para o advogado José Zanocchi, o Poder Judiciário não entende o mercado imobiliário e não enxerga a função social e de coletividade do contrato nos casos de incorporação e loteamento. “Nús temos que fugir a qualquer custo do poder judiciário. Defendo métodos alternativos como forma de gestão do contrato”.
Zanocchi exemplificou com um incorporador que estabeleceu como regra em suas vendas apenas assinar contratos na sede da empresa, com leitura do contrato e gravação de vídeo. “Para não dizer que não entendeu o contrato”. Em outro exemplo, ele citou um incorporador que formatou um quadro resumo para o investidor e outro para o consumidor. “Se nada disso funcionar temos que criar Câmaras Alternativas de Mediação, com credibilidade e que não sejam parciais, com pontos de vistas do comprador, incorporador e investidor”, concluiu.
