- Fábio Mendonça
A tecnologia chegou ao mercado imobiliário trazendo várias novidades e inovações, não apenas com as redes sociais e vendas digitais, mas também com o impacto do Blockchain já provocou e ainda podem provocar. Para debater as mudanças e regulamentações do Blockchain, o ADIT Invest 2021 trouxe o painel “Moedas virtuais e o mercado imobiliário – Democratizando o investimento imobiliário e lucrando com tokens”, com participação de Ronny Stefano, CEO da Sanctuary Venture Studio, como moderador; o advogado Carlos Ferrari; o sócio da Toke Invest e fundador da joint venture Sargas Turismo Compartilhado, Rafael Felcar; e o CEO da Growth Tech, Hugo Pierre.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o ADIT Invest, que acontece no dia 28/10, em São Paulo, é o principal fórum do país sobre funding e investimentos imobiliários, em que os principais players do país oferecem conteúdo rico e reflexões sobre o cenário econômico brasileiro: oportunidades de investimentos, fontes de financiamento, novas tecnologias, governança, fundos imobiliários e muito mais. Tal pluralidade proporciona aos participantes um ambiente propício para encontrar a melhor estratégia de funding para o seu negócio.
“Esse é um assunto muito interessante, é uma oportunidade para o setor de real estate, para reduzir custos, aumentar a velocidade de transação, democratizar o investimento no segmento imobiliariao, mas neste momento está com uma nuvem cinza, como tudo que depende de regulamentação”, iniciou o painel Ronny Stefano.
Vindo da indústria de estruturação de mercado de capitais, Rafael Felcar vinha estudando nos últimos anos a tecnologia blockchain e o impacto no mercado imobiliário, infraestrutura e agronegócio. E assim nasceu na Toke Invest.
“A gente adotou uma modelagem interessante para o real estate, pois nossa plataforma passa a ser um veículo de investimento terreneiro para os desenvolvedores de multipropriedade, incorporadores e loteadores”, explicou Rafael. “Conseguimos desburocratizar todos o processo de bancos e securitização no mercado de capitais, através da tokenização imobiliária”.
O sócio da Toke contou que a empresa compra o terreno e depois permuta com os desenvolvedores, o transformando em tokens. “Cada token nosso equivale a um metro quadrado do terreno, nosso cliente final é o público de varejo”.
Segundo Rafael Felcar, a tokenização através de permuta não é um produto financeiro. “Aplicamos blockchain em conjunto com o mercado imobiliário, para que os incorporadores adquiram suas áreas e também racionalizem o uso de seus recursos para sua atividade principal. Foi um trabalho bastante gratificante construir um modelo de negócio, utilizando a legislação vigente e aplicando tecnologia”.
Simplificar a captação de recursos
Hugo Pierre contou que a Growth Tech utiliza a tecnologia blockchain, mas não utiliza moedas virtuais. “Do ano passado para cá nós entramos de cabeça no modelo de tokenização imobiliária”.
O executivo da Growth Tech explicou que o objetivo é auxiliar o incorporador a viabilizar o empreendimento através de duas frentes de trabalho, antecipação de recebíveis e permuta entre o fornecedor do empreendimento e o incorporador. “A novidade está no modo de operações. É uma forma de facilitar e desburocratizar o acesso ao crédito, e uma forma de melhorar a atratividade para o fornecedor”.
De acordo com Hugo, primeiro a Growth automatiza todos contratos de compra e venda. “Não são PDF assinados via Doc Sign, são assinados no meio digital e registrados em uma blockchain pública”, enfatiza ele. “O próprio incorporador através de um dashboard na plataforma tem condições de compor uma cesta variada de recebíveis e é distribuída para atores, que podem revender esses tokens para os clientes finais”
Para o sócio da Growth, o processo de captação imobiliária, como o CRI, é muito lento. “O que queremos é trazer um modelo mais simples de operacionalizar uma antecipação de recebíveis”.
A outra frente de trabalho da Growth é a ideia da permuta entre o incorporador e fornecedor do empreendimento através da fração da unidade autônoma. “No modelo tokenizado é mais simples permutar a fração deste imóvel, transformando a fração em tokens. O fornecedor passa a ter acesso a bancos, para negociar esse token”, disse Hugo Pierre.
Regulação da tokenização imobiliária
Falando sobre a parte regulatória da tokenização e utilização da tecnologia blockchain, o advogado Carlos Ferrari explicou que a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) precisa analisar a operação para entender se trata de um investimento financeiro com oferta pública ou oferta privada.
Como já aconteceu no passado, em outras operações do mercado imobiliário, como condo-hotel e multipropriedade, a CVM pode aplicar autuações, multas, e até fechar a operação, caso esteja infringindo suas regulações.
O advogado contou que a CVM procura responder as seguintes questões para chegar a um veredicto: Há um investimento financeiro? Algo que comprou? O investimento é por meio de um contrato? A ideia deste contrato é fazer um empreendimento coletivo? Existe alguma forma de remuneração do ativo? Tem uma origem, demanda ou esforço de um terceiro?
“Ao responder essas perguntas, a CVM consegue entender se está para uma oferta pública sujeita a regulação ou simplesmente uma oferta privada”, disse Carlos Ferrari.
O advogado comentou o caso da Toke Invest, em que não se trata de investimento, mas compra e venda. Uma simples aquisição de bem, e troca de ativo físico por meio do meio eletrônico. Aí começa a criatividade dos empresários, pode representar por meio de tokens parcelas da atividade imobiliárias, pode ser o recebível, o aquisitivo”, afirmou.
