Muitas pessoas me perguntam como funciona o sistema de tempo compartilhado, mais conhecido como Timesharing ou Timeshare. Quando você compra um timeshare você:
· Congela suas diárias hoteleiras.
· Passa a ter acesso a hotéis com estrutura de casas, como sala, cozinha, vários quartos.
· Passa a ter acesso a resorts com infra estrutura de clubes, com lazer e atividades fora do comum.
· Pode ficar hospedado em locais que tenham tarifas hoteleiras absurdas, sem precisar pagar essas diárias.
· Se obriga a viajar mais, aumentando assim sua qualidade de vida e a interação familiar.
· Dependendo como você utiliza seu timeshare, o plano se paga em duas a três vezes que você usa.
Parece ruim?
Claro que não é. Não vou entrar aqui em todos os detalhes sobre as todas vantagens do timeshare, pois isso seria tema para um outro post.
O objetivo é mostrar o que você deve procurar quando vai comprar um timeshare, ou tempo compartilhado, ou propriedade de férias, seja lá como o resort chama seu sistema.
Quais são então os 10 pontos que devemos levar em consideração antes de comprar um timeshare?
1. Legislação
Dependendo do país onde seu timeshare está localizado, o empreendedor, e posteriormente a empresa de administração, deverá seguir algumas leis de funcionamento.
O maior medo de que compra um timeshare é saber se no futuro as instalações serão mantidas da mesma forma de quando foi adquirido o plano.
Em países como nos EUA, as empresas de administração são obrigadas por lei a manter contas de reservas para despesas futuras. Em Orlando, na Flórida, por exemplo, essas contas são auditadas pelo governo. Assim, o cliente sabe que vai existir caixa para reformas, trocas e reposições. Isso é a garantia para que o empreendimento esteja sempre novo.
Alguns países, como também é o caso dos EUA, estipulam um período de arrependimento após a compra. Dentro desse período o contrato pode ser cancelado sem nenhuma penalidade, e todos os valores são devolvidos. Na Flórida esse prazo é de 10 dias.
Avalie o pesquise a legislação do país e busque quem oferece proteção ao consumidor e para o futuro da propriedade.
2. Tipo de Propriedade
Em alguns países é mais usual a venda da fração da escritura, enquanto em outros é vendido uma licença de uso.
As duas formas tem vantagens e desvantagens.
A fração da escritura lhe dá a sensação real de propriedade, enquanto a licença é um direito por contrato, por um tempo determinado.
O problema da escritura, que ocorre com freqüência nos EUA, é que no momento em que você deixa de pagar as taxas de manutenção, ou mesmo as prestações do plano, pode ser movido contra você um processo de foreclosure, ou execução da propriedade pela dívida. Da mesma forma que acontece com um apartamento quando você deixa de pagar o condomínio. Isso vai constar em seu histórico de crédito e dificultar a obtenção de crédito ou financiamentos nos EUA por um período de pelo menos 7 anos.
Outro problema da fração da escritura é em relação a venda, transferência e herança. Alguns países impõem impostos altos em transações imobiliárias. Nos EUA o imposto de herança para estrangeiros pode chegar a 40% do valor do bem. Com a licença de uso esse tipo de imposto não existe.
O problema da licença é que muitas vezes é vendida por um período curto, e você não consegue congelar suas tarifas hoteleiras para o resto da vida.
Veja qual dos dois é mais vantajoso para seu ideal de um plano de férias. Coloque os prós e contras e tire suas conclusões.
3. Trading Power
Muita gente tem a impressão de que o intercâmbio de tempo compartilhado não funciona.
Os sistemas de intercâmbio funcionam sim, e estão sempre evoluindo.
Claro que para que o sistema funcione, os proprietários de cada empreendimento têm que querer fazer a troca também, abrindo assim espaço no resort que você quer conhecer, fazendo assim com que existam mais disponibilidades nesse gigantesco banco de espaços. Além dos espaços cedidos por proprietários, as empresas de intercâmbio exigem que cada resort afiliado reserve um número X de semanas que não podem ser vendidas e tem que estar a disposição da empresa de intercâmbio acomodar mais requisições. Isso ajudar a equalizar mais o programa.
Até bem pouco tempo era pouco esclarecido o que acontecia com quem tentava trocar uma semana de um resort de nível médio por um resort top de linha. Ora, convenhamos que não existe muita justiça quando você compra um resort em área sem demanda, com instalações sem sofisticação, que o título custou 5 mil dólares, e todo ano você queira usar um hotel da Disney ou da Marriott, de 3 quartos, com instalações 5 estrelas e estrutura de lazer impecável, que tenha custado 30 mil dólares. O proprietário do empreendimento de 5 mil podia usar um 5 estrelas uma ou outra vez, mas não como regra. Não faz sentido. Não é justo, uma vez que o proprietário do resort de que cedeu a semana de $30 mil vai sempre querer ir a um resort similar ao seu, e não para um menos sofisticado em área de baixa procura. Isso não quer dizer que a troca é direta. Mas sim que tem que existir equilíbrio no sistema.
Para dar mais transparência e justiça ao sistema, a RCI criou a ferramenta de Poder de Troca. Dessa forma, quando você deposita sua semana, você sabe o quanto ela vale e o que você consegue com ela. O bom dessa ferramenta é que você pode juntar semanas, ou usar menos ou mais dias. Assim, se por exemplo, sua semana do hotel de 5 mil vale 12 pontos, e a semana do 5 estrelas que você quer vale 24 pontos, você pode dar duas semanas suas para usar uma do 5 estrelas, ou dando uma só do seu hotel você pode usar 3 ou 4 dias no 5 estrelas. Da mesma forma, o proprietário do 5 estrelas pode trocar sua semana por duas em um resort de nível inferior.
Isso trouxe mais justiça e transparência ao programa de intercâmbio.
Por isso, quando for comprar sua semana de tempo compartilhado, verifique com o empreendedor qual o Trading Power, ou Poder de Troca médio do resort. Esses números são dinâmicos, e mudam com freqüência. Mas, dá para ter uma ideia básica do peso do empreendimento. Via de regra, os resorts com menor Trading Power devem evidentemente ter um preço de aquisição e de manutenção menor que os resorts com maior poder. E mesmo com Trading Power menor você vai poder usar resorts melhores que o seu, basta ceder mais semanas.
4. Local Que Você Pretende Retornar com Frequência
Nem sempre você vai querer fazer intercâmbio. Então, busque comprar seu timeshare no local aonde você compraria sua casa de férias para usar com freqüência. Não compre um timeshare só para usar intercâmbio.
A vantagem é que, além de não precisar esperar confirmação de intercâmbio, você desenvolve uma relação com o resort, e em muitos casos pode acumular semanas de um ano para outro para usar mais tempo seguido, ou alugar unidades extras a preços mais baixos e viajar com mais familiares ou grupos grandes de amigos.
Dessa forma você vai realmente tratar seu timeshare como sua casa de férias, e não somente como hotelaria pré paga.
5. Taxa de Manutenção
A taxa de manutenção é a sua garantia de que o resort vai estar limpo, novo e funcionando por muito tempo.
Mas não deve ser abusiva. E não pode ser para empreendedor ganhar dinheiro com isso.
Assim, completando o item 1 acima, é importante entender a legislação do país e saber se a taxa de manutenção é controlada e auditada pelo estado.
Mais importante ainda e saber se existem contas de reservas. Assim como em um condomínio, quando não existem reservas e chega a hora de fazer grandes reformas, é necessário o envio de cobrança extra. Se é difícil fazer com que todos paguem em um condomínio com poucos apartamentos, imagine em um resort com milhares de proprietários. E o condomínio é a moradia principal do proprietário, enquanto o timeshare não é, e por isso não é prioridade.
Por isso é muito melhor pagar um pouco mais de taxa de manutenção para que existam essas contas de reservas. Assim, quando for a hora de pintar, reformar, repor eletrodomésticos, trocar elevador, trocar móveis, já existe o dinheiro disponível.
Pesquise a legislação e peça ao resort uma cópia do orçamento. Veja o que está coberto e como são feitas as reformas e reposições.
6. Atendimento ao Cliente
Pesquise outros proprietários do resort para checar como é o contato com o cliente.
Desde agilidade para depósito de semanas, a ajuda sobre como fazer as requisições junto a RCI ou a Interval International.
Se está comprando uma Propriedade de Férias em outro país, confira se existe atendimento em seu idioma, caso você não domine o idioma do país.
Lembre-se que essas pessoas são sua voz presente na sua propriedade. Quando você desenvolve o relacionamento com o resort, eles podem receber encomendas para você, podem preparar a unidade com requisições especiais que você possa ter.
Por isso, pergunte e se certifique da importância que a empresa dá ao atendimento ao cliente. Pois em algumas empresas tudo é lindo até o contrato assinado, e depois tudo fica difícil.
7. Flexibilidade de Uso
Se você precisa de flexibilidade de tamanho de unidade, acúmulo de semanas, aluguel de dias extras, se certifique se o resort dispõe dessas ferramentas.
Veja o que é importante dentro do seu perfil de viajante e busque o empreendimento de tempo compartilhado que vai se adaptar a você.
Antes de assinar o contrato, pense em como seriam suas viagens ideais, e veja se é possível ter tudo isso no seu resort.
Muita gente encara o timeshare como hotelaria, e outros como casa de férias. A hotelaria tende a dar mais opções de quebrar as semanas, usar unidades de tamanhos diferentes, usar dias picados em diversas épocas do ano, usar somente quarto de hotel, usar para trabalho.
Outros usam mais como casas de férias, sempre viajando com mais gente em casas completas com infraestrutura e lazer.
8. Histórico do Empreendedor
É importante ver o que a empresa já fez.
Veja como estão os hotéis e resorts dessa empresa. Confira como está a manutenção.
Pesquise e leia bastante.
Claro, filtre aqueles comentários maldosos por motivos absurdas, mas tente ver sempre a parte física dos resort e o tratamento aos proprietários.
Claro que quando o empreendedor passa o controle às associações de proprietários (em países com esse tipo de estrutura), a empresa deixa de exercer muita influência. Mas a maneira como foi feita a declaração de condomínio pode influenciar muito sobre como será o futuro da propriedade.
9. Como Funciona o Cancelamento
Completando os itens 1 e 2 acima, pergunte como funciona o cancelamento, tanto durante o período de arrependimento, quanto depois.
Seu nome fica “sujo”? Você recebe cobranças?
Pergunte antes de fechar qualquer contrato. Exija por escrito qualquer promessa feita nesse sentido.
Ninguém compra pensando em cancelar nada. Mas intempéries podem sempre acontecer. Comprar uma Propriedade de Férias é um compromisso de longo prazo, que exige comprometimento. Mas é sempre bom ter flexibilidade.
10. Pesquisar Outros Clientes
Mais importante de tudo é saber se os atuais proprietários do empreendimento estão satisfeitos.
Faça pesquisas, acesse as páginas de Facebook e Twitter da empresa. Se essas páginas mostrarem clientes, procure entrar em contato com eles. Pergunte sobre o resort, sobre as instalações. Pergunte sobre a facilidade de intercâmbio.
Timeshare é um grande produto. Mas, como em todas as indústrias, existem empresas boas e más.
Não é porque você se hospedou em um hotel ruim que você vai deixar de se hospedar em hotéis. Não é porque você comeu uma comida ruim em um restaurante que você vai deixar de frequentar restaurantes. Não. Você não vai mais para aquele hotel específico, e não vai comer mais naquele restaurante específico.
Porque no timeshare deve ser diferente? Se um resort pressionou demais na venda ou dificultou um cancelamento, não quer dizer que todos são assim. A indústria hoje já é grande, madura e diversificada o suficiente para que as empresas sejam julgadas individualmente, e não como um grupo.
Usando esses 10 pontos, você vai comprar o tempo compartilhado certo para você, e sua vida vai muda para melhor, com mais qualidade, mais viagens, mais família!
Boa viagem!
* Paulo Porto é sócio-proprietário da PAP Consultoria Hoteleira e possui mais de 20 anos de experiência no setor de hotelaria, turismo e entretenimento, com passagens por grandes grupos hoteleiros como: Club Med, Grupo Privé e Iberostar. Contato: paulo@paphotel.com
