Recém-lançada no mercado de multipropriedade, a Livá Hotéis e Entretenimento já nasce com grandes expectativas, além de ser a primeira operadora independente para gestão de empreendimentos neste modelo, a empresa une as experiências de dois executivos referências nos setores de hotelaria e multipropriedade, Beto Caputo, CEO da Atrio Hotéis, e Rafael Almeida, CEO da Natos Multi.
Apesar da ligação os sócios com as empresas Atrio e Natos, a Livá é uma empresa independente, como destaca Beto Caputo, que explica que este termo operadora independente é utilizado na hotelaria para designar uma empresa gestora sem vínculos com grandes redes hoteleiras nem incorporadoras, podendo prestar serviços para vários empreendimentos em diferentes regiões.
Em entrevista à Turismo Compartilhado, Beto Caputo destaca como deve ser realizada uma gestão de multipropriedade, visando a sustentabilidade do empreendimento e bom relacionamento com os proprietários/cotistas, e também explica o modelo de negócios e atuação da Livá.
O principal negócio da Atrio é a hotelaria de negócios. Como surgiu o seu interesse pela Multipropriedade?
A Atrio é uma empresa já com 33 anos, é a maior operadora hoteleira do Brasil, temos nosso foco muito voltado para hotelaria de negócios e eventos, mas nos últimos 3 ou 4 anos no planejamento da Atrio nós já vínhamos olhando com mais interesse para o segmento de lazer, porque muitos de nossos hotéis de negócios estão em cidades turísticas, em Santos, Florianópolis, Itajaí e hotéis em aeroportos, onde a demanda turística é bem relevante. Antes da pandemia, nós já entendíamos que o crescimento de viagens de negócio não seria tão grande como as viagens de lazer. A pandemia só acelerou essa tendência.
Então decidimos entender o segmento de multirpropriedade, fui a eventos da ADIT Brasil e conheci o Rafael Almeida por amigos em comum. E começou a surgir a ideia de ter uma operadora independente para a multipropriedade.
Quando começamos a estudar o segmento em 2018 nós vimos o seguinte: o mercado iria crescer muito, não existia uma operadora especializada no segmento e independente menos ainda. Se olhar hoje para o segmento de multipropriedade, as operadoras que existem estão ligadas aos incorporadores, são empresas verticalizadas, administrando os hotéis que elas mesmo desenvolvem.
O mercado precisa de operadoras independentes que vão prestar serviços para diferentes incorporadoras em diferentes regiões do Brasil. A Livá almeja em ser para o setor de multipropriedade o que a Atrio é para o setor de hotelaria tradicional.
Por um dos sócios ser o Rafael Almeida, da Natos Multi, como será a relação da Livá com a Natos?
A Livá é independente da Natos. Claro que um empreendimento que for incorporado pela Natos, naturalmente será a Livá que fará a gestão. Formatamos toda nossa estrutura e juntamos nossa expertise para atender o mercado como um todo. São 128 empreendimentos no Brasil, precisa de empresa para operar. O mercado está crescendo e agora começa a entrar em uma fase de maturação e entrega, sai a figura do incorporador e fica as figuras permanentes, que são os cotistas e os hóspedes.
Quais as diferenças da gestão de um hotel tradicional para a multipropriedade?
Os fundamentos são os mesmos, mas tem muitas coisas diferentes. Primeiro o volume. Os empreendimentos de multipropriedade têm um volume de clientes e apartamentos maior que a hotelaria de negócios, e até hotelaria de lazer tradicional. Tem os dois públicos que temos que atender, tanto o cotista/proprietário que está utilizando a semana dele, como aquele hóspede tradicional, esperando bons serviços de hotel. Ambos são extremamente importantes para a viabilidade do empreendimento e para o negócio ser saudável.
O grande desafio da operadora é tratar tanto cotistas quanto hóspedes com a mesma qualidade e mesma atenção e trazendo sempre novidades, especialmente para o cotista, que repete a visita a propriedade. A operadora deve ser muito dinâmica, não pode ser passiva, como confiando que as pessoas vêm apenas porque a praia é bonita, por exemplo. Tem que trazer entretenimento, novas atrações, uma programação de eventos fortes.
Como deve ser a relação entre operadora e cotistas/proprietários das multipropriedades?
A Atrio tem muita experiência, dos 70 hotéis que a Atrio administra, a grande maioria são condo-hotéis e tem a figura do proprietário/investidor, que comprou unidades no empreendimento. As palavras-chaves são transparência e comunicação. Você tem a Convenção de Condomínio, com todas as regras que foram colocadas para o empreendimento, que são definidas olhando para o bem comum, o que interessa é o sucesso do empreendimento como um todo.
Acabamos de passar o auge do período de pandemia, em que tivemos que nos comunicar muito com os proprietários, as pessoas entenderam o que estava acontecendo, e não tivemos nenhum grande problema. Comunicávamos semanalmente com todos, trazendo novidades e atualizações do que estava acontecendo.
A tecnologia ajuda muito. Por um lado, é ruim, pois todos se comunicam entre si em Grupos de WhatsApp e a informação falsa fica muito mais acessível, mas no fundo as pessoas sabem distinguir quando o trabalho é sério e a operadora está trabalhando para o bem do empreendimento.
Muitas vezes há muitas queixas do cotista, mas isso também está ligado ao processo da compra, da incorporação, salas de vendas, muitas desinformações que tiveram. Quando o cotista de fato percebe que a operadora é uma empresa independente, que tem um único objetivo de operar bem o empreendimento, mantendo a manutenção em dia, cuidando da perpetuidade do ativo e deixando que as pessoas que se hospedam lá satisfeitas, acho que facilita bastante.
Por falar em queixas dos cotistas, uma das reclamações mais recorrentes é que foi vendido para eles um investimento financeiro, com grande rentabilidade através do aluguel das cotas, e agora os empreendimentos não conseguem entregar esse resultado. Como a operadora pode se relacionar com esses proprietários?
O que foi comunicado no passado não se muda, mas agora é mostrar as coisas boas e como funciona. Temos que voltar para o fundamento da multipropriedade, que não é retorno financeiro, pode acontecer pontualmente em uma situação, mas o fundamento da multipropriedade é proporcionar momentos de lazer em família a um custo acessível, e ainda a pessoa tem um patrimônio que carrega, e não simplesmente usa. Por que a multipropriedade está crescendo tanto, se tem tantos problemas? Tem muita coisa boa, principalmente porque democratiza o turismo, proporciona oportunidades para pessoas que as vezes não teriam condições de se hospedarem em um resort ou um empreendimento de alto padrão, isso tem que ser valorizado.
A Livá anunciou um investimento de R$ 5 milhões neste início de operação. Como será investido esses recursos?
Em pessoas e tecnologia. Nosso investimento será em processos, treinamento, tecnologia para operar bem os empreendimentos. Montar um time de engenharia de operações de alto nível, porque são resorts de grande porte que serão operados. Os problemas de comunicação serão solucionados com tecnologia. O serviço de qualidade sem que haja um custo excessivo é a tecnologia que irá ajudar também.
Tem muitos incorporadores novos no mercado, que não possuem experiência em projetar e dimensionar um hotel ou resort, não sabem criar um storytelling do produto, e a Liva tem muito conhecimento nesse sentido, para o produto ser formatado para que possa ser operado com a melhor produtividade possível na frente, tanto na qualidade, alimentos e bebidas, como na facilidade de limpeza e manutenção.
A Livá já conta com algum empreendimento parceiro que possa anunciar?
Vamos anunciar uma nova operação durante o ADIT Share. Devemos começar duas novas operações esse ano. A empresa foi montada esse ano, está se estruturando e temos hoje mais de dez projetos em negociação. São ciclos longos, há muitos empresários que estão começando a fazer o projeto. Em outros estamos entrando desde a origem, e podemos racionalizar muito o projeto hoteleiro. A perspectiva é muito boa. Precisamos que esses projetos sejam bem projetados, construídos e administrados, para o sucesso lá na frente. A missão da Livá é essa.
