Players de extrema importância no mercado de multipropriedade, os fundos de investimentos imobiliários, representados, principalmente, pelas securitizadoras e créditos de recebíveis imobiliários (CRIs), representam o elo entre as incorporadoras e o capital para financiar os projetos. Normalmente, multipropriedades visando acelerar ou finalizar as obras dos empreendimentos recorrem aos CRIs para captar recursos financeiros, antecipando o recebimento das carteiras.
Com 20 empreendimentos no modelo de multipropriedades já lançados (entre já entregues, em construção e comercialização), a ABL Prime é um dos maiores players do mercado e já financiou suas obras através de CRIs inúmeras vezes, atingindo quase R$ 800 milhões em recursos captados, como revelou o sócio da empresa, Marcos Mineo, para o podcast Alta Temporada.
Durante o podcast, Mineo falou sobre a experiência da ABL Prime com a busca pelos fundings para multipropriedade e o relacionamento com as securitizadoras. Para ele, além da preocupação dos custos e taxas que são muito elevadas para a multipropriedade, em comparação com a incorporação imobiliária tradicional, deve-se ter cuidado na análise do contrato do CRI.
“Hoje não temos um financiamento como no caso da incorporação tradicional. Os bancos ainda não sentem segurança em financiar uma multipropriedade. Então, resta ao setor buscar o apoio do mercado de capitais através dos CRIs. Mas os CRIs, além de terem um custo de estruturação maior, têm uma série de amarras”, afirmou o sócio da ABL Prime.
Análise de contrato
MIneo explicou que existe uma curva de aprendizagem com o mercado de capitais e, principalmente, com as securitizadoras, já que a ABL já fez várias operações de CRI e também re-CRIs. “Apesar de que, normalmente, a securitizadora já vem chancelada, deve-se escolher e pesquisar sobre as securitizadoras”
Antes de realizar uma operação de CRI, o sócio da ABL aconselha contratar um bom escritório de advocacia com experiência neste tipo de processo, que irá analisar o contrato e dar o parecer sobre as condições, garantias e multas da secutizadora. “Hoje, após vários CRIs e re-CRIs, com muitos pontos que nunca imaginamos ter nos contratos, vemos pontos que deveríamos ter dado mais atenção”.
O re-CRI mencionado por Mineo significa mudar a securitizadora no meio do projeto, fazendo outro CRI. Ele explicou que enquanto o empreendimento não está entregue tem um grau de risco, com o volume de vendas, uma carteira para ser consolidada e obra para ser feita. “Mas após o empreendimento estar em operação e performando, lá na frente compensa trocar o CRI, mas talvez tenha assinado uma multa gigantesca”.
Apesar dos desafios do CRI, o executivo reforçou que ainda é melhor maneira de buscar funding e viabilizar projetos de multipropriedade, já que os bancos tradicionais não conseguem enxergar segurança no modelo fracionado. Ele contou que a ABL já participou de rodadas com dois bancos privados e um estatal para formatar um modelo de financiamento para a multipropriedades.
“Todos eles barraram na questão da execução das garantias. No mercado convencional, quando o banco financia faz uma alienação fiduciária e, eventualmente, no caso de inadimplência, o banco toma, leiloa e vende o imóvel”, disse o sócio da ABL. “Como ele vai tomar uma cota para leiloar ou vender?”, continuou.
Mineo acredita que será possível ter um modelo de financiamento dos bancos quando a multipropriedade avançar nas revendas ou mercado secundário. “Para que os bancos sintam segurança na liquidez, para que possa tomar a cota para vender e repor parte do dinheiro”.
O podcast Alta Temporada pode ser acessado no Link.
Laghetto Chatêau, em Gramado (RS), empreendimento da ABL Prime inaugurado em 2022
