Advogados apresentaram pontos da legislação que podem gerar confusões em incorporadores, proprietários e registradores de imóveis em webinar da OAB/PE
- Fábio Mendonça
A OAB/PE organizou no final da tarde de ontem o Fórum On-Line de Direto Imobiliário em seu canal do Youtube, que entre os vários temas, discutiu aspectos da Lei 13.777/18, a Lei da Multipropriedade. A advogada, empresária e presidente da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do Ibradim Maya Garcia Câmera falou sobre Instrumentos jurídicos para formatação da multipropriedade como negócio; o oficial de registro de imóveis do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Recife/PE, Doutor em Direito Constitucional e co-autor do livro Comentários à Lei da Multipropriedade, André Villaverde, comentou a visão dos registradores de imóveis sobre essa lei que regulamenta este modelo de negócio.
Questões polêmicas
A empresária e advogada Maya Garcia Câmera expôs alguns pontos da Lei 13.777/18, a Lei da Multipropriedade, na qual ela participou como co-autora do texto do projeto de lei, que podem causar dúvidas aos incorporadores e proprietários na estruturação jurídica do empreendimento e por isso devem ser motivos de atenção redobrada.
‘’A estruturação se difere de um condomínio padrão, o condômino não se comporta como um condômino normal, é uma segunda residência de férias. A estruturação jurídica tem que estar atenta, devemos saber as especificidades e complexidades, pois poderá ter mais de 2.000 multiproprietários. Como regulamentar toda essa relação jurídica entre as pessoas?’’, comentou a empresária.
Ela explicou que a estruturação jurídica para multipropriedade deve conter o memorial de incorporação, a convenção de condomínio, o regulamento de uso (com calendarização) e demais esclarecimentos. ‘’A lei é muito clara, fizemos uma lei para que todos pudessem entender’’.
De acordo com a advogada, a calendarização da utilização das frações é a primeira preocupação que incorporador deve ter, pois deve ser bem clara e de fácil entendimento pelos multiproprietários. ‘’As pessoas têm a ideia que a multipropriedade é fixa. Esse é um tipo de multipropriedade, há também flutuantes e flexíveis, em o uso e período sejam rotativos’’.
Pool de Locação
Um dos resultados dessa influência é o pool hoteleiro ou de locação na multipropriedade. Para a ela, o pool pode existir no empreendimento, mas não se pode impedir o multiproprietário de alugar sua fração por conta própria, já que é um direito dele por ser proprietário com escritura em cartório. ‘’A maioria das estruturações está dificultando as locações dos multiproprietario. Isso é um ilegalidade’’.
Outro cuidado apontado pela advogada em relação ao pool de locação é quando o multiproprietário está inadimplente e, de acordo com a Lei 13.777, pode ser impedido de utilizar o empreendimento para que sua fração seja alugada para quitar seus débitos com o condomínio. Nesse caso, Maya ressaltou que este ARTIGO DA LEI só pode ser aplicado se o empreendimento tiver uma central de locação em que a negociação acontece diretamente entre o proprietário e condomínio, diferentemente de um pool. ‘’O grande problema é quando é o pool, pois o resultado é dividido para todos poolistas. Muitas vezes o pool não performa bem. Para quem está adimplente está diminuindo seu retorno para pagar dívidas do inadimplente, não pode prejudicar o bom pagador, mas com uma central de locação direta é mais fácil’’.
Para ter um pool de locação mais justo e bem estruturado na multipropriedade, a advogada sugeriu um pool ponderado, colocando pesos nas semanas, ou um pool com fechamento semanal. ‘’Na multipropriedade as pessoas são proprietárias de períodos, assim o pool deve ter inteligência na operação semanal, pois tem multiproprietário que tem semana de alta temporada e outro de baixa. Quem tem semanas na alta temporada deve ganhar mais que quem tem de baixa’’.
Voto cabecel
Maya explicou que a cota cabecel, em que a estruturação de alguns empreendimentos de multipropriedades indicam a existência desta figura jurídica para representar uma unidade habitacional nas Assembleias de Condomínio, é importante para regulamentar a participação dos multiproprietários nas Assembleias, mas deve-se deixar bem claro quais poderes que terá e não se pode retirar os direitos dos multipropretários.
‘’O cabecel deve existir para organizar o início do empreendimento de maneira correta, mas deve regular em vez de proibir e deixar o multiproprietário votar, senão tolhe os direitos. Não é possível que uma estruturação dificulte a participação direta’’, afirmou Maya.
Confusão para registradores de imóveis
O oficial de registro de imóveis e professor de Direito André VillaVerde, que também é co-autor do livro Comentários à Lei da Multipropriedade, juntamente com os advogados Alberto Gentil de Almeida Pedroso, Carlos Elias de Oliveira e Fabiano Pertinelli Vieira Coutinho, explicou questões que geram dúvidas para os registradores de imóveis sobre a Lei 13.777.
Segundo o professor de Direito, os registradores têm dificuldades de entender os institutos jurídicos mencionados na lei que regulamente a multipropriedade e como devem ser aplicados, pois há a fração de tempo como o objeto, como período de tempo e como a cota da fração de tempo.
‘’Penso que todos que vão atuar com esses institutos devem deixar bem claro na estruturação que o condomínio é uma unidade autônoma periódica ou de tempo. Isso é muito importante para não confundir. Deve ter bem claro essa diferenciação’’, explicou André Villaverde.
