Advogados e empresários apresentam seus pontos de vista sobre aspectos jurídicos da multipropriedade durante Conferência de Investimento em Propriedade Compartilhada
Visando informar e esclarecer sobre alguns pontos da recente Lei de Multipropriedade, Lei 13.777 2018, a Interval International organizou o painel, durante a Conferência de Investimento em Propriedade Compartilhada, que aconteceu em 07-08, em São Paulo-SP, ‘’Aspectos Jurídicos do Sistema de Multipropriedade’’, com participação de Maya Garcia, empresária, advogada e diretora do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário); o advogado Rodrigo de Casto, do escritório Veirano Advogados; e o presidente da ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), Caio Calfat, como moderador.
Caio Calfat começou o painel lembrando da participação de Maya Garcia no grupo de trabalho, formado por advogados, empresários, consultores, executivos, para criar o anteprojeto de lei para multipropriedade, em 2014, o projeto foi aprovado e sancionado no final do ano passado. ‘’A Maya entrou com uma experiência que nenhum de nós possui. Ela gerenciava um empreendimento (Condomínio Paúba-Canto Sul, em São Sebastião-SP) que a própria família dela tinha desenvolvido e comercializado há 30 anos. E já estava se relacionando com os netos do primeiros compradores. Ela tinha experiência prática’’.
O objetivo da Lei de Multipropriedade era trazer o arcabouço jurídico para se desenvolver, vender e o comprador final ficar ciente de suas obrigações e direitos.
‘’Aprovada e sancionada a lei, agora vamos lançar o Manual de Boas Práticas para Multipropriedade. Já está pronto, com 150 páginas, vamos lançar no dia 27-08, no Secovi-SP’’, disse o presidente da ADIT Brasil, que explicou que há alguns anos o Secovi lançou o Manual de Boas Práticas para Condo-hotéis que foi inspirado nas boas práticas que já existiam no mercado há mais de 20 anos. ‘’O manual da multipropriedade será inédito, pois foi desenvolvido bem no início do processo’’, falou Caio Calfat. ‘’O manual não é regulador, mas esperamos que a maioria dos empreendedores o sigam’’.
Aspectos da Lei
O advogado Rodrigo de Castro afirmou que as leis existem para atender necessidades da sociedade, e a multipropriedade estava aqui e precisava de ter um regramento
‘’A Lei de Multipropriedade procurou abordar a maioria das situações que envolvem a multipropriedade e, sobretudo, determinar seus limites e direitos. Nós já vimos muitos projetos antes da lei, e até agora, que são perigosos.’’, explicou o advogado. ‘’A lei deixa muito claro quais são as obrigações e direitos do multiproprietários e do empreendedor, a necessidade de ter um administrador e um síndico profissional, a necessidade de ter um fundo de reposição, a necessidade de ter uma limitação do uso dessa fração de tempo’’.
Rodrigo de Castro enfatizou que segundo a lei, a multipropriedade é um direito real, podendo ser registrado, que abre uma matricula em cartório e o multiproprietário tem um título
Segundo o advogado, muitos players não gostaram da lei, porque limitou o que poderia ser realizado nos empreendimentos. ‘’Essa limitação se chama segurança jurídica. Para o investidor é bom e ajuda para ser aprovado pelo registrador de imóveis’’.
O que diz a lei, o que é multipropriedade? ‘’Um direito real sobre a figura de um condomínio, em que você tem uma fração de tempo para utilizar de forma exclusiva na integralidade daquele imóvel’’, definiu o advogado.
Atualmente, os advogados conseguem constituir um diálogo com registradores e prefeituras, a lei prevê o IPTU separado para cada uma das unidades, com isso consegue por conta de uma convenção de condomínio registrar todas as obrigações, o contrato dessa gestora hoteleira, todas as limitações de uso. ‘’Tudo isso que eram obrigações que ficavam a parte, não iam para o registro de imóveis e quem comprava depois não precisava respeitar, poderia virar uma bagunça’’, salientou Rodrigo de Castro. ‘’Até o ponto de dizer, a locação pode fazer. Mas se quiser, é obrigado a locar com determinada empresa, pois ela tem o conceito de unicidade do empreendimento. Se isto está na convenção de condomínio, se foi anunciado na venda de forma transparente, a CVM não tem nada com isso. Ninguém está prometendo rentabilidade’’
Rodrigo de Castro destacou que a lei esclareceu que multipropriedade não é só vender, diferentemente da incorporação imobiliária tradicional, em que o incorporador constrói e entrega, e parte para outro lançamento, na multipropriedade tem prestação de serviço, pois há multiproprietários. ‘’É um desafio até para os advogados’’.
Gestão do empreendimento
Maya Garcia explicou que a gestão do negócio é muito importante para que o multiproprietário fique adimplente. ‘’Como vai fidelizar, como vai entender se esse multiproprietário ainda está engajado no empreendimento, entender porque está deixando de pagar’’, pontou a empresária. ‘’Deve-se criar um canal de comunicação com o multiproprietário, também para criar conexão com a família, para acompanhá-las’’.
Para Maya, uma forma de engajar o multiproprietário nas decisões do condomínio e, consequentemente, fidelizá-lo mais é através da votação online. ‘’Penso que a votação online é o futuro da multipropriedade. Ele não precisa mais estar na assembleia. Ele pode votar no conforto da casa dele. Já temos experiência desta operação no Brasil e sendo bem sucedida
De acordo com ela, com esse tipo de ação, se estabelece uma relação e não trata o multiproprietário como hóspede. ‘’Multiproprietário não é turista. Ele tem que ser tratado como hóspede no mimo e serviços, mas não se pode esquecer que ele é um proprietário’’.
Maya lembrou que a maior parte do anos a gestão do Paúba foi realizada sem legislação e jurisprudência para o segmento. ‘’Esse negócio já existe há 40 anos no Brasil sem lei’’, disse a diretora do IBRADIM. ‘’Na época que foi comercializado e realizada a estruturação jurídica do empreendimento não podíamos fazer matriculas individualizadas, então, fizemos um condomínio ordinário e deixamos passar’’.
‘’O que a lei foi importante para mim? Consolidou o que já existia. Ela colocou as obrigatoriedades, direitos e deveres, as balizas para os incorporadores, e o mais importante, ela reconheceu que o negócio já existia no Brasil. Coisas muito inteligentes na lei, abolir o direito de preferência, não há necessidade de penhora, entre outras’’, citou Maya Garcia.
- A Revista Turismo Compartilhado cobriu o evento a convite da Interval International
