Parte importante na operação de um empreendimento turístico imobiliário, o pool de locação das unidades carrega menos valor para a gestão da multipropriedade. A natureza do fracionado deve ser para utilização e férias. Já para um flat hoteleiro o fator investimento/rentabilidade assume, muitas das vezes, o protagonismo na tomada de decisão da compra do imóvel.
Entretanto, a Lei 13.777/18, a Lei da Multipropriedade, dá a opção de os proprietários alugarem suas frações imobiliárias e, neste momento, pode entrar a figura do pool de locação. A Lei não estabelece a obrigatoriedade de implantar o pool nem mesmo que para o proprietário alugar sua unidade deve utilizá-lo.
A Convenção de Condomínio define se terá pool e como será o seu funcionamento. Alguns empreendimentos de multipropriedade no Brasil optaram pela obrigatoriedade de aluguel das unidades apenas pelo pool, ou implantaram um pool facultativo, ou seja, o proprietário tem a opção de alugar a sua unidade por conta própria ou deixar para gestora locá-la.
Para elucidar sobre a importância do pool de locação na multiproppriedade, a sócia da Meta Hotelaria, Priscilla Junqueira, traz a visão de uma gestora hoteleira sobre o tema:
Qual a importância do pool de locação para a multipropriedade?
O pool de locação é um importante recurso para todos os envolvidos na multipropriedade. Para os incorporadores, no caso de um empreendimento já em operação, o pool de locação sustenta a comercialização de cotas durante todo o ciclo de vendas. Através do pool, o empreendimento faz a captação mais barata de clientes para a multipropriedade e mantém a vitalidade do empreendimento.
Já para proprietários, o pool de locação potencializa as experiências de lazer e entretenimento do empreendimento e ainda equilibra a manutenção mensal de sua cota, podendo gerar dividendos interessantes ao longo do tempo.
A Lei da Multipropriedade não estabelece a criação do pool, dependendo da Convenção de Condomínio, que pode definir como obrigatório ou voluntário. O que você aconselha os incorporadores, instituir um pool obrigatório ou voluntário?
Para a administração e operacionalização do empreendimento, sem dúvida, a opção de obrigatoriedade é mais interessante, isso garante que os administradores tenham maior controle das disponibilidades de unidades durante todo o ano, facilitando o fechamento de grupos, eventos, entre outros.
Sem contar ainda que quando o pool não é obrigatório muitas unidades acabam pernoitando vazias a espera de proprietários que não aparecem, esse pernoite mesmo sem ocupação tem um custo fixo alto que jamais será recuperado.
Se for voluntário, como estimular os proprietários a aderirem ao pool?
Independente se um empreendimento tem o pool obrigatório ou voluntário, o importante é a administradora do empreendimento fazer as entregas dentro das expectativas do investidor proprietário. Caso essas entregas não sejam de qualidade, o esforço da equipe do pós-venda para estimular a adesão ao pool será gigantesco e muita das vezes sem efeito.
Quando um proprietário coloca sua semana para locação, ele deseja retorno financeiro, assim, o contrato de locação precisa dar vantagens financeiras a ele. Caso contrário, o mesmo vai preferir deixar sua unidade vazia, o que para o empreendimento é um custo elevado e prejuízo, operacionalmente falando.
Se for obrigatório, como comunicar isso aos proprietários para que não fiquem insatisfeitos?
Acredito que um empreendimento bem administrado, com pool obrigatório, consegue entregar aos proprietários benefícios e retorno qualitativo e quantitativo interessantes. O perfil dos proprietários está exigente quanto aos três pilares (que sempre falo): manutenção predial, dividendos e experiência. Entregando os três pilares com qualidade e transparência é possível atingir alto grau de satisfação dos proprietários.
Priscilla Junqueira
