Visando trazer uma maior profissionalização e amadurecimento para o mercado e multipropriedade, a ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil) lançou um podcast com o tema “Impacto do estudo de viabilidade na multipropriedade”, com participação de Alexandre Mota, sócio da Bonum Hospitality & Real Estate; Pedro Cypriano, sócio da Noctua Advisory; e Eduardo Aquino, sócio da Plátano Consultoria.
“Temos que falar do impacto do estudo de viabilidade dentro da multipropriedade, há cinco ou seis anos, esse estudo não era nem muito visto. Basicamente, era uma decisão tomada pelo empreendedor e levada adiante por meio de uma comercializadora. Um estudo de viabilidade mais técnico, levando em conta as variáveis, dizendo se uma praça precisa ou não de um empreendimento não era muito levado em conta”, iniciou o podcast Alexandre Mota.
Para o executivo da Bonum, o mercado está em um crescimento acelerado, com mais de 200 empreendimentos lançados, e neste momento é necessário planejar com mais inteligência e profissionalismo. “Chega uma hora que precisa de inteligência para poder continuar crescendo, e o estudo de viabilidade econômico financeiro é uma ferramenta de inteligência”.
Pedro Cypriano discorreu sobre a necessidade de um bom estudo de mercado na fase de formatação do projeto. “O estudo traz a percepção do que realmente deve ser desenvolvido, não é questão se vai fazer o projeto ou não, mas do que pode ser feito, serve para multipropriedade, entretenimento, hospitalidade”, afirmou ele. “Muitas vezes nos deparamos com projetos que já construíram algo, mas por alguma razão querem fazer algum estudo, para ter uma melhor perspectiva de resultado, para realizar uma securitização, um trabalho de reengenharia financeira, e se depara com uma realidade que de uma forma o projeto não faz sentido para aquela região. O estudo de mercado te dá uma perspectiva de sim ou não, mas também de qual perfil, quantos quartos, qual âncora de entretenimento, o que faz sentido”.
O executivo da Noctua explicou que não é qualquer projeto em qualquer região que ganha tração. “Muitas vezes dentro do mercado de hospitalidade há projetos que foram concebidos para ser um hotel de luxo, mas na pratica o mercado local absorvia um empreendimento middlescale”, exemplificou ele. “Um projeto que precisava colocar 400 apartamentos, pois há uma âncora de entretenimento que necessita de um investimento alto, cerca de R$ 50 milhões a R$ 100 milhões. Se diluir isso em menos apartamentos a conta não fecha “, completou.
De acordo com Eduardo Aquino, há pouto investimento financeiro e de tempo no estudo de viabilidade na multipropriedade, o que é um erro, na sua visão, já que o ciclo de negócio da multipropriedade é longo. “Na incorporação tradicional, quando finaliza as obras e entrega as chaves, a incorporadora assume uma posição de quase assistência técnica, aquela propriedade é escriturada e a relação praticamente se finaliza, já na multipropriedade é entregue um serviço, então essa relação vai perdurar por muitos anos”, disse ele.
O executivo da Plátano pontuou que o estudo indicará os recursos, o posicionamento estratégico, se faz sentido ter um empreendimento naquele destino, qual tipo de entretenimento é necessário, além de aspectos financeiros e de marketing. “O incorporador que vem da incorporação tradicional, quando olha para o metro quadrado e o VGV, vai querer aumentar o número de apartamentos, para maximizar o VGV, mas dificilmente vai olhar que isso vai se transformar em uma unidade hoteleira que deve ter ocupação. Então, cabe aquele número de apartamentos naquele destino?”.
Para Eduardo, questões sobre projeto arquitetônico e de engenharia do empreendimento também devem entrar no estudo de viabilidade, pois impactarão na operação. “O incorporador que faz um empreendimento sem ter o conhecimento de hotelaria acaba gerando problemas operacionais, que impactarão também na base de clientes da multipropriedade, que será um condomínio de 5 mil, 10 mil proprietários”.
Alexandre Mota citou problemas mais comuns encontrados nos projetos de multipropriedade que não foram bem dimensionados no estudo de viabilidade. “Definir de onde vem a demanda, onde vou captar o comprador, pois tem alguns destinos que estão crescendo, mas que ainda não são destinos turísticos. Porém, naquele raio de 200 km, 300 km, tem um mercado bom, que viaja para os hotéis da região, um produto bem desenhado pode ter resultados”.
Outro problema apontado por ele, que também entra na parte de demanda, mas quando o empreendimento estiver pronto. “O incorporador define o empreendimento com 200 a 300 unidades, para maximizar o VGV, porém ele não tem ideia de como vai levar as pessoas a se interessarem por aquele empreendimento, pois estão totalmente dispersas nesse raio de influência. Muito mais que entender se existe um público potencial, falta ao estudo como vamos acessar essas pessoas”.
O terceiro problema encontrado nos projetos é conseguir ter velocidade de vendas. “Talvez seja a variável mais importante dentro da multipropriedade”, disse Alexandre. Para ele, o empreendimento precisa ter uma forte capacidade de vendas. “Para ter a saúde financeira”.
Confira o podcast “Impacto do estudo de viabilidade na multipropriedade” na íntegra:
