Sem Asset Manager, operadora, condomínio e SCP movimentam milhões — e a incorporadora sequer percebe que ficou de fora da mesa onde o dinheiro continua sendo distribuído.

A multipropriedade costuma ser tratada como um projeto de venda. A incorporadora entrega o empreendimento, comercializa as frações e, a partir desse momento, muita gente acredita que o ciclo de captura de valor terminou. Só que existe uma camada silenciosa que quase nunca é discutida: o dinheiro continua circulando — apenas muda de mãos.

Estoque de frações não vendidas, unidades retornadas por cancelamento, distratos mal geridos, taxa condominial não absorvida, margem operacional da operadora, distribuição da SCP… tudo isso forma um caixa paralelo que segue ativo mesmo depois do lançamento. E quem não tem Asset Manager simplesmente não enxerga esse fluxo.

A realidade é dura, mas precisa ser dita: sem Asset, a incorporadora vende patrimônio e, depois disso, observa o ativo gerar receita a partir de áreas que ela já não controla.

O estoque milionário invisível

Frações não vendidas ou devolvidas não são apenas “estoque comercial”. Elas representam um volume milionário de ativos que continuam existindo dentro do empreendimento, gerando custo, margem não capturada e influência política dentro do condomínio. Quando não há estratégia, esse estoque vira passivo. Quando há Asset Management, esse mesmo estoque vira produto financeiro e mecanismo de blindagem institucional.

A operadora gera caixa. A pergunta é: para quem?

A operação hoteleira continua produzindo receita diariamente — ocupação, diária média, consumo interno, eventos, uso secundário das unidades e todas as outras receitas acessórias. Esse caixa transita entre pool, condomínio e SCP, gerando resultado que é distribuído, retido ou reinvestido — com transparência técnica para a operação, mas quase nunca com clareza estratégica para a incorporadora.

Sem Asset, quem conduz o discurso e justifica os números é a operadora. Com Asset, a operadora presta contas em nível financeiro, político e estratégico — porque o ativo passa a ser tratado como patrimônio em gestão, e não apenas como hotel em funcionamento.

Governança, poder institucional e participação real

O Asset Manager existe para garantir que a incorporadora não seja apenas a originadora do empreendimento, mas sim agente estratégico no ciclo completo do ativo. Isso inclui:

– Ler orçamento não como custo, mas como instrumento de margem.

– Atuar na distribuição da SCP garantindo justiça entre retorno do proprietário e proteção da incorporadora em caso de inadimplentes e distratantes.

– Negociar marcos de revisão contratual e taxa de gestão da operadora.

– Assegurar presença ativa do comercial de frações dentro do hotel — com autonomia real.

– E, em estruturas mais maduras, posicionar a incorporadora como sócia estratégica da operadora, garantindo participação direta no resultado da operação hoteleira.

Ativo sem Asset vira hotel com frações vendidas. Ativo com Asset vira patrimônio financeiro, político e institucional sob gestão inteligente. A diferença entre um e outro não está no produto — está em quem comanda a mesa onde as decisões e os dividendos são distribuídos.

• Denis Mioli — Asset Manager e fundador da Multi Trust, especialista em incorporadoras de multipropriedade, com atuação em cases de sucesso, como Schwanck Empreendimentos & Golden Tulip Canela, entre outros.