Adjudicação compulsória extrajudicial. Este instituto jurídico promete desburocratizar as transferências das propriedades dos imóveis em situações em que os compradores não as fazem ao quitarem as parcelas de pagamentos. A Lei 14.382 de junho de 2022 veio para facilitar o registro de imóveis para o mercado imobiliário e multipropriedade.
A advogada Cristina Viana, sócia do escritório Emrich Leão Advogados, de Goiânia (GO), explica que muitos negócios imobiliários são celebrados inicialmente através de promessa de compra e venda, documento particular, até que seja feita a quitação do preço, para só depois se preocuparem em iniciar no Registro Imobiliário os procedimentos de transferência de propriedade.
“No Brasil é uma prática muito comum as pessoas/empresas firmarem contratos particulares para só após a quitação do preço ser lavrada a escritura de compra e venda, documento hábil para a transferência de propriedade do imóvel perante o Cartório de Registro Imobiliário”, comenta Cristina Viana.
Porém, como salienta a advogada, ocorre que, em muitos casos, mesmo após ter sido quitado o contrato, o comprador não transmite a propriedade, seja por questões de despesas de escritura e ITBI, seja porque simplesmente não se preocupa em tomar tal providência. Nesse caso, a transferência perante o Cartório de Imóveis será possível apenas através de processo judicial.
“O nome dado para tal procedimento chama-se adjudicação compulsória, que vem a ser uma forma de transferência de propriedade do imóvel quando não há, por uma das partes, a livre e espontânea vontade de formalizar os atos formais para tal procedimento”, descreve ela.
Avanço para legislação de registro de imóveis
Segundo Cristina Viana, com a Lei 14.382, a adjudicação compulsória passou a ser possível de ser realizada extrajudicialmente. “O que é um grande avanço para evitar que situações desta natureza sejam realizadas perante o Judiciário, procedimento muito mais oneroso e moroso”, opina. Para ela, a adjudicação compulsória extrajudicial é um instituto que evitará ações judiciais que eram feitas somente para tal finalidade, o que trará maior agilidade e menos onerosidade para os envolvidos.
A advogada frisa que a Lei prevê a possibilidade de adjudicação compulsória por parte também do vendedor ou empresa. “Isto aconteceria nos casos em que os vendedores, muitas vezes, empresas, promovem a venda de imóveis de um empreendimento e os compradores simplesmente não aparecem para lavrar a escritura”, comenta ela. “Em outros casos, também pode ocorrer da empresa ter fechado e o comprador não ter condições de localizar os responsáveis para lavrar a escritura do imóvel quitado”.
Para Cristina, a adjudicação compulsória extrajudicial é um instituto que veio permitir àqueles que, de fato, adquiriram um imóvel e já quitaram seu preço, ou foi vendido para terceiros, já foi pago, mas não foi transferida a propriedade. “Se há ausência de registro de propriedade, muitas consequências são advindas disto e com esta nova possibilidade, tal lacuna será preenchida”.
Por fim, a advogada completa que é um procedimento que necessita de advogado para ser realizado, além de que muitas dúvidas poderão surgir ao longo dos procedimentos administrativos da adjudicação compulsória, o que poderá ser esclarecido pelas orientações dos órgãos de regulamentação dos cartórios. “Procurar um profissional que esteja atento às novidades legislativas e tenha conhecimento do procedimento é essencial para resguardar os interesses e conferir segurança jurídica ao ato”, conclui.
