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quarta-feira, 28 julho, 2021

Multipropriedade, investimento e rentabilidade

A multipropriedade pode ser adquirida como um investimento financeiro ou apenas como um investimento em férias?

  • Fábio Mendonça

Acompanhando as interações nas redes sociais entre os multiproprietários de todo o país, que já têm seus empreendimentos em operação, os assuntos dominantes são: quanto estão conseguindo na rentabilidade da fração, se conseguem alugar, quanto o pool de locação está entregando, e por último sobre a utilização do resort e intercâmbio entre as frações. Tirando esse momento único que vivemos, em que as viagens e turismo estão afetados e logicamente alugar um imóvel para férias é raro, as opiniões dos multiproprietários não são as melhores sobre o modelo e empresas do segmento, ao contrário, eles falam abertamente: ‘’Fomos enganados!”.

Como a multipropriedade ainda era um mercado muito novo, quando esses primeiros multiproprietários adquiriram suas frações, e faltavam informações e conhecimento incialmente, não podemos afirmar que as empresas enganaram os multiproprietários de propósito. Pelo contrário, creio que as empresas e corretores realmente acreditavam nas informações passadas nas salas de vendas. Faltavam experiências nesse modelo, para dizer como seria o rendimento, operação e utilização, já que, apesar de algumas semelhanças com condohotéis e empreendimentos hoteleiros tradicionais, os modelos são diferentes, e muito do que é aplicado para esses modelos não funciona na multipropriedade.

Porém, hoje com o mercado mais amadurecido e mais de 50 empreendimentos em operação, de acordo com o estudo Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades 2020, da Caio Calfat Real Estate Consulting, o que aprendemos sobre investimento e rentabilidade na multipropriedade? Primeiro que todas empresas já não vendem investimento financeiro, tanto em seus materiais de divulgação quanto nas salas de vendas, o que vendem é investimento em férias!

E se o cliente que estiver assistindo a apresentação perguntar: posso alugar minha fração? Quanto ganharei? Lembrando que a fração é um produto imobiliário escriturado e o proprietário tem o direito de alugá-la.

Bem, nesse caso, não há como o corretor dizer que a multipropriedade não pode ter rentabilidade. Não faz sentido. Se o proprietário pode alugar, ele pode ter algum rendimento com o imóvel. Penso que o corretor que estiver apresentando e negociando a fração deve explicar alguns pontos sobre investimento para o cliente, dizendo quanto poderá ganhar, mas sempre sendo honesto!

Por falar em honestidade, isso merece um parágrafo único. No momento da apresentação o cliente está em uma situação que confia muito no corretor, realmente o enxergando como um expert em turismo imobiliário. Se o corretor disser que ficará rico com a fração, o cliente tende a acreditar, e poderá comprar duas, três, quatro ou até dez cotas do mesmo empreendimento. Como muitas profissões que possuem um código de ética profissional, talvez seja a hora dos players estabelecerem um para a atuação do corretor na multipropriedade.

Além de conhecer sobre viagens, férias, as particularidades do produto de multipropriedade e técnicas de fechamento de vendas, o corretor também deve estudar e treinar para conhecer sobre investimentos turísticos imobiliários: a taxa de ocupação média na baixa e alta temporada do destino; quanto seria a diária média do empreendimento na baixa e alta, em dias de semana e final de semana, de acordo com a estrutura e qualidade do mesmo e comparando com as diárias praticadas pelos concorrentes; como funciona o pool de locação; vantagens e desvantagens de utilizar plataformas de aluguéis e hospedagem, como Airbnb, Booking e OLX; valorização de imóveis tradicionais e multipropriedade; revenda da multipropriedade; percentual de ganho anuais, descontados os custos; taxa de retorno do investimento; e comparar com outros tipos de investimentos (fundos imobiliários, tesouro direto, ações na bolsa de valores, renda fixa, criptomoedas, poupança, entre outros).

E assim, o corretor mostrará, verdadeiramente, as várias possibilidades para que o cliente tome sua decisão de forma consciente, se pretende adquirir a multipropriedade visando rentabilidade ou apenas investimento em férias.

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