Turismo no destino goiano ainda tem muito potencial e oportunidades para serem exploradas
- Fábio Mendonça
A cidade de Caldas Novas pode ser considerada o marco inicial do segmento de multipropriedade no Brasil, já que foi o epicentro da explosão de empreendimentos neste modelo no início da década de 2010. Mas nos últimos anos, aparentemente, tanto o turismo quanto a multipropriedade em Caldas Novas podem estar saturados, o que afugentaria novos empreendedores de investirem na cidade. Já faz alguns anos que não há novos lançamentos, reduziu-se o número de salas de vendas, a concorrência pela captação de clientes é cada vez mais acirrada e os visitantes do destino estão, em sua maioria, em uma classe média baixa.
Mas a resposta para o título desse artigo não é apenas com sim ou não, necessitando de uma análise mais profunda. Quando alguém afirma que a multipropriedade em um destino está saturada, indiretamente está dizendo que o turismo daquela região não permite que se lance um empreendimento de alto padrão, seja por não receber visitantes suficientes para comprarem as frações, ou os turistas que ali visitam não são qualificados para pagarem os valores das cotas ou para se hospedarem em resorts ou hotéis, ou não há mais interesse das pessoas em visitarem o destino, ou que não há consumidores qualificados nas cidades em torno do destino.
Recentemente, dois textos divulgados na imprensa sobre multipropriedade levaram os players do mercado ao debate: um artigo que, entre outros assuntos abordados, afirma que alguns destinos com multipropriedades já estão saturados; e uma notícia em que uma incorporadora desistiu de lançar um empreendimento em Caldas Novas por conta do destino estar saturado com vários projetos de qualidade questionável e os clientes não tinham o perfil esperado pela marca. À princípio, isso não me incomodou, pois, uma olhada superficial no turismo de Caldas Novas hoje realmente nos leva a ter essa visão. Mas por conhecer um pouco do turismo da cidade percebi que algo estava errado e até mereceria um estudo mais sério, criterioso e profundo de qualquer incorporadora ou rede hoteleira que pretendesse lançar algum empreendimento na capital das águas quentes.
Não quero nem entrar na possibilidade de projetos com resorts temáticos ou direcionados para nichos, já que há muito espaço e potencial para estas modalidades no Brasil, apesar de que o destino Caldas Novas já ser referência em dois nichos de turismo muito fortes no Brasil: country e aposentados.
Atualmente, Caldas Novas tem 18 empreendimentos já lançados, um em fase de pré-lançamento e 15 salas de vendas. Destes empreendimentos, doze já estão em operação. No auge da comercialização a cidade teve aproximadamente 30 salas de vendas. A redução no número das salas de vendas tem dois motivos: a maior parte dos empreendimentos lançados já foram entregues e a pandemia, que reduziu as operações.
Mas para falarmos sobre a saturação da multipropriedade em Caldas Novas primeiro devemos entender o turismo e hotelaria do destino
Nas décadas de 1990 e 2000 houve uma explosão de flats comercializados para proprietários que procuravam rentabilidade, o que resultou em mais de 120 empreendimentos hoteleiros e mais de 65 mil apartamentos. Logicamente que a oferta de leitos para turistas aumentou muito, surgindo as chamadas “guerras tarifárias” entre hotéis, além de os proprietários de flats particulares poderem alugar suas unidades com os valores que acharem mais justos. Sim, em Caldas Novas, em baixa temporada os preços de hospedagens são muito baratos. E sim, isso atrai visitantes da classe média baixa.
Percorrendo a cidade percebe-se que esse visitante que paga barato pela hospedagem também tem um custo pequeno com alimentação, há restaurantes no modelo self-service cobrando R$ 12,00 por pessoa. Até os famosos parques aquáticos da cidade sofrem com essa disputa de valores, na baixa temporada consegue-se visitar um complexo aquático pagando entre R$ 45 a R$ 50, com almoço incluso.
E a multipropriedade em Caldas Novas, como é que fica nesse cenário? Se o projeto pretende vender para esses visitantes – o que é possível, pois apesar de pagarem barato pela hospedagem, eles compram frações imobiliárias – o empreendimento deve ter produtos definidos e as condições de pagamento ideais para eles. Mas a captação de clientes fica muito prejudicada no atual modelo da cidade, já que ainda há muitas salas de vendas, o que acirra muito a concorrência pelos visitantes.
Potencial da multipropriedade em Caldas Novas
Porém, essa percepção de que os visitantes de Caldas Novas não são qualificados é enganosa e, além de atualmente ter públicos da classe média alta, da classe A e até o triple A visitando a cidade, o destino também tem potencial de receber mais destes turistas mais qualificados e ter lançamentos de empreendimentos com produtos voltados para uma elite econômica.
Primeiro, apesar da guerra tarifária, há hotéis com tarifas mais altas, que recebem visitantes qualificados, há parques com valores de ingressos mais altos, restaurantes e bares em que tickets médios giram em torno de R$ 100 a R$ 150. Ou seja, não é o mesmo público que procura restaurante self-service com valor de R$ 12 por pessoa.
Às vezes, os incorporadores podem pensar que esse público qualificado seja pequeno e não suficiente para lançar um novo empreendimento de multipropriedade em Caldas Novas. Muito bem, vamos olhar as cidades que estão em torno de Caldas Novas, em que uma família não precise se preocupar com malha aérea, basta entrar no carro e cair na estrada, no máximo em 3 horas chega ao destino. Será que há públicos qualificados nessas cidades?
Ao norte de Caldas Novas, há as cidades de Goiânia, Anápolis e Brasília – que devem ter em torno de 5 milhões de habitantes. Passando pelo Rio Paranaíba, chegamos ao Triângulo Mineiro, com Araguari, Uberlândia e Uberaba – mais de um milhão de habitantes. E ainda há cidades do interior de Goiás, ao redor de Caldas Novas, que possuem consumidores muito qualificados, como Rio Verde, Itumbiara e Catalão.
As possibilidades de trabalhar com os moradores dessas cidades são muitas, para não depender apenas dos turistas nas ruas e parques de Caldas Novas. Pode ser através de salas de vendas off sites, vendas online e parcerias com hotéis e restaurantes de Caldas Novas para receberem esses clientes em troca de assistirem a apresentação.
Como Caldas Novas, muitos outros destinos no Brasil ainda não tiveram todo o potencial turístico explorado. Há muitas oportunidades para empresários investirem em hotelaria, parques aquáticos e temáticos e multipropriedades, basta realizar estudos de viabilidade realísticos e criteriosos e desenvolver projetos que atendam as particularidades dos destinos, sempre colocando os clientes nos centros dos negócios.
