As questões jurídicas sobre multipropriedades foi tema de painel do ADIT Juris 2017, seminário organizado pela ADIT Brasil, no Rio de Janeiro, nos dias 20 e 21 de março. Com moderação da diretora geral da RCI Brasil, Maria Carolina Pinheiro, e participação do gerente jurídico do Grupo Rio Quente/GO, Roberto Amorim, do advogado da WAM Brasil, Cláudio Camozzi, da advogada da Rolo & Wingester Advogados/SP, Maya Garcia, e o consultor de negócios Alex Cavaleiro, da Cavaleiro Consultoria/RS.
O projeto de lei de multipropriedades foi o assunto central do painel, já que o grupo formado por players do mercado e Secovi/SP apresentou o projeto para o Congresso Nacional. Há três projetos de lei sobre o tema em tramitação na Casa, um do senador Jorge Viana/AC, outro do senador José Gonzaga Sobrinho/PB, o Deca, e o mais recente, apresentado na última semana, que é o projeto do grupo do Secovi, pelo senador Wider Moraes/GO, PLS 54/2017.
A diretora geral da RCI Brasil, Maria Carolina, lembrou que o grupo de players que desenvolveu o projeto de lei foi criado pelo Secovi/SP há mais de um ano, com reuniões frequentes para debater sobre o tema. ‘’Durante um ano vários players e advogados desses players se reuniram, tem a visão jurídica e comercial’’.
O projeto de lei
O gerente jurídico do Grupo Rio Quente, Roberto Amorim, afirmou que o grupo do Secovi tinha boas razões para desenvolver o projeto de lei, em face da realidade do mercado de cotas imobiliárias: em 27 cidades brasileiras há projetos, com mais de 217 mil frações imobiliárias sendo comercializadas.
Amorim listou quais os principais pontos que o projeto de lei comtemplou: conteúdo e preocupações; balizas da multipropriedades; classificação (Direito Real); direitos e obrigações das partes; restrição do uso da própria propriedade em vista do calendário; direito de preferência; renúncia da propriedade; sucessão; extinção de condomínio; solidariedade; e administração.
De acordo com Amorim, o projeto de lei apresentado pelo Secovi, que é o projeto do senador Wilder Moraes, é o mais completo dos três projetos. ‘’Traz muito mais segurança, abarca com muito mais clareza a questão da multipropriedade’’, afirmou. ‘’A gente colocou um administrador profissional. Quando se fala de um negócio que não é uma propriedade convencional, pede uma administração profissional’’.
Segundo o gerente do Grupo Rio Quente, as multipropriedades têm uma natureza que destoa da unidade convencional. ‘’A fração de tempo que é o cerne do negócio, no nosso projeto o mínimo é sete dias’’.
Advogado aponta cinco pilares para o sucesso do negócio
O advogado Cláudio Camozzi, representante jurídico da WAM Brasil, WPalmerston e Grupo Natos, afirmou que multipropriedade não é modismo. ’’A realidade esta aí, esta gerando impacto, gera coisas boas, já tem vários empreendimentos entregues e com dados interessantes’’.
‘’As cotas imobiliárias tiveram uma explosão em Caldas Novas e Olímpia. Tem um público que está crescendo, a classe C, e que quer viajar’’, disse Camozzi. ‘’Ano passado foi um dos piores anos para o mercado imobiliário brasileiro, mas não para as multipropriedades’’.
Para Camozzi, um empreendimento de multipropriedades para ter sucesso, tanto no aspecto comercial quanto jurídico, precisa de cinco elementos: um empreendedor que entenda o tipo de projeto que é multipropriedades; uma estruturação jurídica bem formatada, pois hoje se usa a Lei de Incorporação 4591 e o Código Civil; uma comercializadora responsável, que não prometa lucratividade para os clientes; um clube de intercâmbio, para os multiproprietários visitem outros destinos; e uma administradora capacitada para operar o empreendimento.
‘’Esses cinco elementos são essenciais, pois não é uma incorporação pura e simples’’, afirmou Camozzi. ‘’Os lucros são maiores, mas os problemas também’’.
Multipropriedades nas décadas de 1980 e 1990
A advogada Maya Garcia contou sua experiência de como era a relação entre um empreendimento de multipropriedades e órgão jurídicos no Brasil antigamente. Maya é uma das pioneiras do mercado de multipropriedades, pois sua família lançou o primeiro empreendimento fracionado do país, o Condomínio Paúba Canto Sul, em São Sebastião/SP, na década de 1980.
Maya contou que os membros do Superior Tribunal de Justiça não sabiam do que se tratava multipropriedades. ‘’Os desembargadores não entendiam que não era um condomínio nem um hotel’’, recordou. ‘’Cada pequena vitória que tínhamos era celebrada’’.
Um exemplo citado por Maya foi a mudança em relação à jurisprudência para a cobrança de taxa de condomínio, em que cada proprietário de uma fração é cobrado separadamente, assim os outros não tem que pagar se uma pessoa estiver devendo. ‘’Antigamente o processo de cobrança durava dez anos, hoje a execução demora seis meses’’.
Velocidade do business
Para ela, o corpo jurídico não consegue acompanhar a velocidade do mercado. ‘’Em 1985 já se via o sucesso desse negócio’’.
De acordo com Maya, ter uma lei regulamentando as multipropriedades trará credibilidade para o negócio. ‘’O projeto veio dar uma segurança jurídica para os empreendedores do mercado’’, afirmou. ‘’Um mercado com segurança jurídica passa uma credibilidade e seriedade’’.
Multipropriedades e atratividade
O advogado Alex Cavaleiro, da Cavaleiro Consultoria, lembrou que para um empreendimento fracionado ser bem sucedido é essencial que tenha uma atratividade no destino, se não houver uma natural, o empreendedor deve criar uma, como parques aquáticos ou de neve.
Para Cavaleiro, aliar o business do parque com a propriedade fracionada é um casamento perfeito. ‘’Por que as pessoas compram frações imobiliárias?’’, indagou. ‘’Por causa de alguma atração’’.
Securitização
Camozzi enfatizou que a securitização para empreendimentos fracionados obedece à mesma regulamentação do mercado imobiliário tradicional, a lei 4591. ‘’Securitização fica onerosa se tiver inadimplência, como em um empreendimento normal’’.
- A Revista Turismo Compartilhado cobriu o ADIT Juris 2017 a convite da ADIT Brasil.
