Nos últimos meses, os mercados financeiro e de multipropriedade foram abalados por uma crise entre os fundos de investimentos imobiliários (FII) e algumas empresas do segmento fracionado, suscitando dúvidas sobre a segurança e viabilidade de projetos fracionados. Os players do segmento de multipropriedade esclarecem que a crise é algo isolado de uma empresa e não reflete o mercado, que continua viável para novos investidores e empreendedores.
Com 180 empreendimentos lançados, um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 59,9 bilhões e crescimento médio de 24% nos últimos anos, de acordo com o estudo Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2023, apesar dos números bilionários e recordes de vendas, a multipropriedade depende muito do mercado de capitais.
Normalmente, as incorporadoras de multipropriedade buscam os FII para realizar o CRI (Crédito de Recebível Imobiliário), ou securitização, que seria uma antecipação da carteira de recebíveis das vendas dos projetos. Dessa forma, a incorporadora passa a contar com capital para acelerar as obras.
O presidente da ABROTEC (Associação Brasileira de Operadores de Tempo Compartilhado), Clóvis Meloque, enxerga que a multipropriedade ainda é uma opção interessante para investidores de FIIs, “Acreditamos que a multipropriedade é uma solução inteligente e atraente para investidores que desejam aproveitar as oportunidades do mercado imobiliário e diversificar seus investimentos e obter retornos consistentes a longo prazo”.
Clóvis explica que os FIIs contam com investidores profissionais que entendem o modelo de negócio da multipropriedade. “Esse é, normalmente, um investidor experiente, que conhece os riscos das altas e baixas das ações das empresas”.
Clóvis Meloque
Uma das soluções apontadas pelo presidente da ABROTEC para dimiuir o risco de crises com os fundos é o mercado rever o modelo de vendas financiado ao comprador final que não tem capacidade de pagar, gerando mais distratos e aumentando as taxas de inadimplência dos projetos. “A ABROTEC pode ser uma aliada valiosa para empresas do mercado na busca pelo funding, oferecendo recursos, capacitação, networking e advocacy para apoiar o crescimento e a sustentabilidade do mercado de multipropriedade”.
Para Clóvis, a pandemia, por ter diminuído as vendas e aumentado os distratos, pode ter acentuado a crise nas empresas que tiveram problemas com os fundos, porém isso não se aplica para todo o mercado. “O mercado de multipropriedade tem um potencial significativo de crescimento a longo prazo”.
Estruturação do projeto para buscar funding
Cristiano Santiago Vieira
Como exemplo de projeto de sucesso que sentiu os efeitos da pandemia em um primeiro momento, mas continuou crescendo, podemos citar a Surfland Brasil, em construção em Garopaba (SC). O sócio da Surfland Brasil e da Smartshare, Cristiano Santiago Vieira, conta que o projeto sentiu mais a pandemia em relação à obra do empreendimento, com os períodos de lockdown e o aumento dos preços dos insumos.
“Tivemos poucos cancelamentos em um primeiro momento, pois entendemos que era um período de dúvidas e Nflexibilizamos muito as formas de pagamentos para nossos clientes se manterem ativos, até saberem de fato o que estava acontecendo. A redução das vendas nos afetaram nos dois primeiros meses de pandemia, depois tivemos um crescimento bem acentuado”, conta Cristiano.
No caso da Surfland Brasil, a pandemia teve um impacto menor porque o projeto já estava inserido, com êxito considerável, no processo de vendas digital. ”Então, foi entender o timing e reorganizar internamente o mindset da equipe. Aliado a isso, temos um produto diferenciado, mantivemos nossos investimentos em marketing e estrategicamente fomos lendo o mercado mês a mês, adaptando com velocidade e versatilidade speech e público-alvo”, afirma o sócio da Surfland Brasil.
A estruturação do projeto é apontada como o ponto mais importante por Cristiano para incorporadoras que pretendem buscar funding no mercado financeiro. “Ser bem assessorado tecnicamente para ter um produto atraente comercialmente, uma composição contábil e societária estruturada, pensando nessa possibilidade futura. Planejamento financeiro bem elaborado e, principalmente, escolher o fundo certo e entender qual o momento de procurá-lo. O apoio jurídico também é fundamental para analisar as cláusulas na hora da contratação”, conclui ele.
