“Acredito que para a multipropriedade se posicionar como um segmento sólido e respeitado no setor imobiliário e na hotelaria nacional é necessário profissionalismo e comprometimento por parte das incorporadoras, operadoras hoteleiras, comercializadoras e dos conselhos de coproprietários. O sucesso e sustentabilidade da multipropriedade se dará através da conscientização mútua e clara dos papeis e responsabilidades de seus stakeholders”, afirma Denis Mioli.

Com mais de 23 anos na indústria de hospitalidade nacional e internacional sendo que nos últimos cinco anos especializados na multipropriedade, Denis Mioli, Hoteleiro, Administrador e Consultor, lança um novo conceito de consultoria para incorporadoras e operadoras hoteleiras: a Multi Trust Consultoria.

A empresa auxilia incorporadoras através de benchmarking e análise de casos reais na definição de: modelo de produto, formato e definição de contrato da operadora hoteleira própria ou terceirizada, decisão da comercializadora e modelos de contrato garantindo sustentabilidade do negócio, estudo de viabilidade, fluxo de caixa, business plan , formatação de KPIs, asset management entre outros.

Além disso, a Multi Trust Consultoria assessora operadoras hoteleiras a otimizar performance e explorar o viés de proprietários na percepção de valor em um empreendimento de Multipropriedade. “A operadora hoteleira é pilar fundamental para a sustentabilidade do negócio e precisa estar alinhada 100% com a incorporadora, reduzindo assim cancelamentos e otimizando novas vendas através hóspedes satisfeitos na Hotelaria”, explica ele.

Liderando durante cinco anos o desenvolvimento e implantação da operadora hoteleira da Gramado Parks, Mioli vivenciou de perto todas as dores de uma multipropriedade — da incorporadora, da comercializadora, do pós-venda, da gestora hoteleira e dos multiproprietários —, encontrando soluções criativas para os desafios enfrentados.

Confira um pouco mais da visão de Denis Mioli sobre a multipropriedade e como é a atuação da Multi Trust Consultoria:

Qual é a sua opinião sobre a fase atual da multipropriedade?

Infelizmente, vivemos uma fase de muita descredibilidade da multipropriedade no Brasil. Por ser uma indústria relativamente nova, com VGV bilionário e participação ativa de diversos stakeholders, muitas promessas acabaram não sendo cumpridas, o que comprometeu a reputação do setor. Alterações de projetos e Convenções de Condomínio por parte de incorporadoras, abordagens agressivas e promessas irreais de retorno financeiro por comercializadoras, além do próprio descaso de operadoras com os coproprietários e, por vezes, até má-fé de associações de proprietários são exemplos de práticas que mancharam o segmento.

No entanto, tenho plena convicção de que a multipropriedade é um segmento sustentável e extremamente relevante para o setor hoteleiro e imobiliário no Brasil. Com uma variedade muito grande de produtos e entregas de altíssimo nível com experiências exclusivas, acredito que vamos entrar no processo de maturação do segmento, onde incorporadoras entregarão empreendimentos cada vez mais diferenciados, com melhor assessoria e menos alterações nos projetos, porém, terão também expectativas altíssimas de soluções sustentáveis no processo de comercialização do empreendimento e da operadora hoteleira. Teremos em breve uma seleção natural do trade, pois, índices históricos de performance serão drivers para contratações e parceria de próximos projetos.

Você migrou da hotelaria tradicional para a multipropriedade. Quais foram as dificuldades enfrentadas nessa transição?

Assim como grande parte dos “hoteleiros tradicionais”, eu tinha uma certa “desconfiança” do segmento de multipropriedade, pois sempre existiram muitos mitos sobre o trade. Porém, em pouco tempo percebi que o formato era apenas disruptivo comparado com a hotelaria tradicional. O fato de ter sido gerente geral de condo-hotéis por anos na Accor facilitou muito a minha adaptação à multipropriedade. O raciocínio que envolve a gestão financeira de condomínio e pool hoteleiro é semelhante nos dois segmentos. No entanto, a diferença na quantidade de proprietários envolvidos é realmente expressiva, em alguns casos, na multipropriedade, um único apartamento pode ter até 52 coproprietários. O cálculo para rateios de taxa de condomínio e distribuição semanal do pool hoteleiro são bem particulares também.

Você implantou do zero uma operadora hoteleira dentro de uma empresa focada em incorporação e comercialização de empreendimentos de multipropriedade. Quais foram as experiências e aprendizados?

A operadora hoteleira nasceu com total viés da incorporadora e da comercializadora. Nosso objetivo sempre foi a entrega de excelência nas operações, com foco absoluto nos multiproprietários — fórmula que se mostrou muito bem-sucedida e hoje se reflete em premiações nacionais e internacionais relevantes. Por exemplo, entre os top 10 resorts do Brasil eleitos pelo Traveller’s Choice do TripAdvisor em 2025, três são empreendimentos de multipropriedade que implantamos.

Desde o início, sabíamos que a operação hoteleira, por meio de um serviço de excelência e experiências exclusivas, manteria os coproprietários satisfeitos, gerando recorrência no uso e comprometimento com o produto.

Além disso, a operadora tem como um de seus objetivos transformar hóspedes em novos proprietários — estratégia que está diretamente ligada ao plano de vendas da incorporadora, contribuindo para a redução dos cancelamentos de frações, um dos maiores desafios do setor.

A operadora hoteleira precisa entender seu papel estratégico dentro da multipropriedade e trabalhar de forma totalmente alinhada com a incorporadora. Foco na qualidade, excelência na controladoria, redução de custos e transparência na gestão são indicadores inegociáveis para o sucesso.

Vale lembrar que as frações muitas vezes são pagas em 60 meses ou mais. Ou seja, além de uma estrutura de alto padrão realizada pela incorporadora, a operadora tem responsabilidade direta sobre o valor percebido pelos coproprietários. Por isso, sua escolha é fundamental na implantação de um empreendimento de multipropriedade. O mesmo critério deve ser aplicado na seleção das comercializadoras, para evitar promessas irreais de retorno financeiro e abordagens comerciais agressivas.

Nesse período, também tive a oportunidade de presidir Assembleias de Instalação de Condomínios de Multipropriedade e Assembleias Gerais Ordinárias, com a participação simultânea de centenas de coproprietários — uma experiência muito diferente da hotelaria tradicional.

Participei ativamente, ainda, dos Conselhos Consultivos de quatro empreendimentos de multipropriedade, totalizando cerca de 1.400 apartamentos e mais de 20 mil multiproprietários envolvidos. Ao longo desse tempo, compreendi as principais dores e demandas dos coproprietários, muitas vezes criando soluções a partir dessas necessidades, como o intercâmbio de calendários e empreendimentos.

Além da operadora hoteleira, qual outra função você tinha na incorporadora?

Fui responsável pela gestão de um dos maiores passivos não previstos por uma incorporadora, o custo do condomínio das frações não vendidas. Através de segmentação, criação de produtos de saída, criação de produtos para os próprios proprietários como sistema de intercâmbio e Revenue Managment, conseguimos encontrar com muito sucesso soluções para absorção deste custo milionário. Essas soluções também compartilho através dos serviços da Multi Trust Consultoria.

Como surgiu a oportunidade de lançar a Multi Trust Consultoria?

Ao longo dos cinco anos atuando como diretor de Hotelaria, Gastronomia e Gestão de Estoque na multipropriedade, recebi diversos convites para prestar consultoria — tanto de incorporadoras quanto de operadoras hoteleiras. Em 2025, decidi fundar a Multi Trust Consultoria, oferecendo serviços para todos os stakeholders do segmento e compartilhando o know-how adquirido ao longo dos últimos anos, nos quais me especializei nesse mercado.

Na sua visão, qual serão os benefícios que a Multi Trust Consultoria trará para o trade?

Para as incorporadoras, com certeza mais clareza em decisões cruciais para o negócio, desde a concepção do produto até quem serão seus parceiros estratégicos. As decisões tendem a ser muito menos emocionais e mais racionais através de indicadores históricos e contratos com entregas bem alinhadas, garantindo o interesse de todos os envolvidos. Acredito que práticas como essa elevarão o comprometimento e qualidade de serviço de todos os envolvidos.

Já para as operadoras hoteleiras, desmistificar o segmento e garantir entregas mais alinhadas com necessidades de proprietários e incorporadoras, através de excelência de performance qualitativa e financeira, além de foco no relacionamento com proprietários.

Para mais informações:

www.multitrustconsultoria.com.br

multitrustconsultoria@gmail.com

(11) 976204220

Sobre Denis Mioli

Executivo com mais de 23 anos de atuação na Industria da Hospitalidade Nacional e Internacional com vasta experiência na Gestão de Hotéis, Condo-hotéis, Gastronomia e nos últimos anos especialista em Multipopriedade. Durante esse período, teve a oportunidade de trabalhar em empresas diferenciadas, como a Accor (Brasil e França), Blue Tree, Atlântica, Hotel Unique, Emporium Hotel (Brisbane, Austrália), Q1 Resort & Spa (Gold Coast, Austrália), entre outros

Formado em Turismo pela Universidade Anhembi Morumbi, em São Paulo, teve a oportunidade de morar também por seis anos na Austrália, onde se especializou em Marketing pela MEGT Institute além de fazer um MBA em International Hospitality Management na Griffith University. No seu retorno ao Brasil, participou pela Accor do programa IHMP na França, onde teve a oportunidade de concluir uma especialização pela Essec Business School.  Recentemente, concluiu também um XBA (Xponential Business Admnistration) pela StartSe.