Segundo o sócio da WAM Group, com o desenvolvimento do destino turístico surgem várias oportunidades de negócios para o segmento imobiliário
- Fábio Mendonça
O sócio da WAM Group, Marcos Freitas, abriu o 1º Congresso Goiano do Mercado Imobiliário, na noite de ontem, 25/08, com a palestra “Turismo Imobiliário – As Oportunidades que o Turismo Apresenta para o Mercado Imobiliário”, em que apresentou modelos de desenvolvimentos de destinos turísticos, em que o mercado imobiliário também se beneficia. Organizado pela WAM Ensino, o Congresso de Mercado Imobiliário acontece totalmente online nos dias 25 e 26 de agosto.
Com mais de 30 anos de atuação nos segmentos de turismo, hotelaria, parques e multipropriedade, o Doutor e Mestre em Economia Marcos Freitas é fundador da WAM Group, maior comercializadora de multipropriedades do mundo.
Freitas recordou que começou a estudar a relação entre turismo e mercado imobiliário em 2001, quando lecionava na Universidade Estadual de Goiás (UEG), em uma palestra para o CRECI-GO (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
A partir dali, juntando seus estudos do mercado de turismo e imobiliário no Brasil e a sua própria experiência no segmento, Marcos Freitas formatou o Modelo HMS, que pode ser considerado o embrião para o atual modelo de multipropriedade desenvolvido no país, pois aborda dois modelos de incorporação imobiliária hoteleira, através do flat ou condo-hotel, e multipropriedade, que na época era mais conhecida por fractional, além da necessidade de ter um parque temático ou aquático complementando o projeto.
“Criei o modelo HMS em 2007 e ainda o mantenho, pois é muito atual. Esse modelo veio consolidar todas as experiências que vivíamos em nossa empresa e nos concorrentes”, disse o palestrante.
Modelo HMS para desenvolvimento turístico e imobiliário
O modelo HMS sugere que o desenvolvimento de um destino turístico no Brasil, normalmente, é baseado em duas formas de âncoras:
“A primeira âncora é a hotelaria”, disse o sócio da WAM, que explicou que a hotelaria precisa vender diárias, para o hotel ter boa ocupação. Ele apontou três modelos mais consolidados no Brasil de canais de vendas para hotéis: a comercialização direta ou através de agências, focada em um público nacional ou regional; os clubes de férias, como Bancorbrás; e o sistema de timeshare. “A história do timeshare do Brasil teve sua virada com a entrada do Rio Quente em 1999, até ali era fracassado. Foi um divisor de aguas, ficou mais exigente”.
De acordo com o Modelo HMS, a segunda âncora de desenvolvimento de destino turístico é o parque aquático ou temático. “Além de estar totalmente relacionado com a hotelaria, também possui uma parte comercial muito voltado para o público regional”, disse Freitas. “Da mesma forma que o timeshare veio para ocupar a hotelaria, o parque descobriu a venda de títulos e passaportes para crescer o número de visitantes”.
O sócio da WAM apontou casos de destinos turísticos que se desenvolveram a partir da abertura de parques aquáticos, como Olímpia, São Pedro e Suzano, no interior de São Paulo. “E se consolidou, quem estava na hotelaria passou a desenvolver parques e vice-versa, um complementa o outro e cria-se um destino turístico”.
Oportunidades para o mercado imobiliário
“O que o mercado imobiliário tem a ver com isso? Onde começa a aparecer as oportunidades para o mercado imobiliário?”, continuou sua apresentação Marcos Freitas. De acordo com ele, as oportunidades estão com a necessidade de ampliar e consolidar o destino.
O sócio da WAM explicou que a criação de um hotel de grande porte é uma incorporação imobiliária. No Brasil, os formatos mais consolidados de desenvolvimento de hotéis são: um empreendedor que constrói um empreendimento hoteleiro próprio, podendo ter um grupo de investidores como sócios ou uma grande rede hoteleira. “Nos EUA, entre 70% e 80% dos hotéis são consolidados por grandes redes, no Brasil é o contrário. O que dificulta um pouco a expansão hoteleira e turística”, disse. “Em Caldas Novas e Olímpia há vários casos de pequenos hoteleiros, mas se quer um empreendimento maior, precisa de uma incorporação imobiliária”.
Segundo Freitas, se o incorporador não conta com um grupo de investidores para a construção do hotel, existem dois formatos: flat hoteleiro e multipropriedade. “Quem são os investidores para isso? Quem esta fomentado o desenvolvimento turístico? O varejo, ou seja, as pessoas que frequentam o destino turístico, quem têm condições de ter um apartamento integral, e aqueles que não têm condições podem adquirir multipropriedade”.
De acordo com o palestrante, o modelo de multipropriedade da WAM foi desenvolvido a partir de pesquisas com os potenciais compradores do Privé Riviera, empreendimento do Privé Hotéis e Resorts, em Caldas Novas, comercializado no modelo de condo-hotel, nos anos 2000. “65% dos turistas não tinham condições de pagar a prestação do Riviera, foi a que começamos a pensar na multipropriedade”.
Ele ressaltou que o potencial para desenvolver a multiprorpiedade no Brasil ainda é muito grande, já que apenas 0,3% das unidades hoteleiras do país estão no modelo fracionado.
Outros produtos imobiliários
“Desenvolvendo toda parte hoteleira e parques, pode-se desenvolver produtos complementares, como imóveis, loteamentos, SPA’s e outras oportunidade”, afirmou o sócio da WAM.
Marcos Freitas apontou o caso de uma região com grande potencial, mas que não teve o desenvolvimento turístico e imobiliário, na Rodovia Castelo Branco, em São Paulo, onde estão os parques Hopi Hari e Wet ´n Wild. “Recebe 4 milhões de visitantes por ano, com dois parques e um Outlet, mas não desenvolveu o destino turístico, há vários espaços ao lado que não se desenvolveu produtos imobiliários”, disse. “Aquele destino foi pensado no cliente regional, perdendo oportunidade de consolidar o destino. Ali não tem estrutura hoteleira para suportar a demanda”.
“Tem uma demanda para o mercado tradicional, sempre vai vendar o imóvel exclusivo para quem não quer compartilhar. Vai continuar existindo o corretor da venda racional, que vende o metro quadrado”, concluiu Marcos Freitas, ressaltando o potencial do mercado turístico do Brasil, em que apenas cerca 6% do PIB Nacional vem do Turismo.
O 1º Congresso Goiano de Mercado Imobiliário continua hoje, das 19h30 às 21h30.
