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Entrevista com Cláudio Camozzi, advogado de negócios com foco no mercado imobiliário turístico
Desde a explosão de lançamentos de empreendimentos de multipropriedade imobiliária, primeiramente em Caldas Novas/GO, e depois no resto do país, surgiram várias dúvidas sobre a legalidade, credibilidade e capacidade de realmente entregar o que era falada nas vendas para empresários, advogados, juízes, cartórios e clientes que adquiriram frações imobiliárias.
Logo, os empresários do segmento, advogados especialistas em direito imobiliário, juntos a entidades, como Secovi-SP e ADIT Brasil, se reuniram para desenvolver um projeto de lei para multipropriedade. A Lei de Multipropriedade, Lei 13.777/18, foi aprovada e sancionada pela Presidência da República no final do ano passado.
Um dos coautores do projeto de lei que deu forma à Lei de Multipropriedade Cláudio Camozzi, advogado de negócios com foco no mercado imobiliário turístico, do escritório Camozzi Advogados e Consultores Associados, explica nesta entrevista alguns aspectos desta nova lei, além de apontar alguns questionamentos que os tribunais de justiça e cartórios de registro têm sobre multipropriedade imobiliária.
Além de ter sido um dos coautores do projeto de lei da multipropriedade, participando ativamente de todo o processo desde a concepção até a promulgação, Cláudio Camozzi foi responsável pela incorporação e implementação de mais de uma dezena de empreendimentos de multipropriedade nos últimos 8 anos e é advogado de algumas das maiores empresas do setor de multipropriedade imobiliária turística do Brasil, de comercializadoras, desenvolvedoras e administradoras.
Atualmente, Camozzi está encarregado de organizar e compilar o Manual de Boas Práticas de Empreendimentos de Multipropriedade Imobiliária Turística, junto à Vice-Presidência de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP, que será lançado em breve.
Antes da aprovação da Lei de Multipropriedade, as empresas já estavam lançando empreendimentos, incorporando e operando os resorts, tudo dentro da legalidade, o que muda com esta lei entrando em vigor, no aspecto jurídico, do crescimento do negócio e para os clientes?
É possível dizer, sem sombra de dúvidas, que a Lei de Multipropriedade, Lei 13.777/19, é um verdadeiro marco no direito imobiliário brasileiro. Através dela, muitos players de mercado que se sentiam inseguros para atuar ganharam força, e uma nova gama de modelos de negócio irá surgir.
Sua concepção foi focada em regulamentar o que já estava acontecendo no mercado turístico brasileiro, mas a verdade é que seu alcance desbordou do turismo e agora está liberado para a criatividade dos desenvolvedores imobiliários nas mais diversas áreas.
A lei praticamente criou um novo tipo de direito real, ou de certa forma ampliou o conceito clássico de que o direito real estaria limitado à dimensão física da propriedade, e permitiu de forma simples e direita maior usabilidade dos imóveis, em especial dos de segunda residência de férias.
Através dela é possível dizer que o empresário brasileiro ganhou impulso para o desenvolvimento de projetos, os municípios obtiveram fortes catalisadores de suas economias locais, e os turistas ganharam a oportunidade de tornarem-se mais presentes e vinculados aos polos turísticos que lhe encantaram o coração.
Antes dessa lei, os empresários desenvolvedores de multipropriedade imobiliária se viam obrigados a fazer uma verdadeira ginástica jurídica para dar estabilidade legal a seus empreendimentos.
Para se ter uma ideia, utilizava-se de diferentes diplomas legais (Lei de Incorporação Imobiliária, Código Civil e Lei de Registros Públicos) e uma quantidade significativa de recursos jurídicos para estabilizar o condomínio pro indiviso (dentro do apartamento), resolver a situação do direito de preferência, garantir a “perpetuidade” do pacto de indivisão do imóvel, lidar com a inadimplência e o abandono, dentre outras situações do dia a dia.
Como dizíamos: era um excelente terno, mas como não era feito sob medida demandava vários ajustes. Agora a situação mudou.
Teve algum ponto que não foi tratado na Lei de Multipropriedade ou que tenha sido vetado pelo Presidente da República que poderá criar algum desentendimento no futuro?
Como coautores da lei, não ficamos confortáveis com os vetos presidenciais no tocante aos parágrafos 3º, 4º e 5º do inciso II do artigo Art. 1.358-J.
A justificativa de veto foi em essência focada no Código Tributário Nacional (CTN), ao argumento de que não poderia ser modificado por lei ordinária, mas sim por lei complementar,
Ocorre que a nosso ver o CTN não seria modificado, uma vez que no tocante ao tributo (IPTU), seu fato gerador, base de cálculo e sujeitos ativo e passivo se manteriam incólumes. A única diferença é que os Municípios teriam melhor condição de geri-lo nesses tipos de imóveis.
Além disso, o veto pode gerar algum embaraço nos empreendimentos cuja base jurídica não tenha sido bem pensada e eficientemente implementada, porque eles (parágrafos vetados) também lidavam com as questões condominiais.
Daí, e agora mais do que nunca, a importância de o desenvolvedor de multipropriedade imobiliária estar sempre bem assessorado por corpo jurídico que conheça na prática os melindres que envolvem a matéria.
Quais as principais dúvidas dos empresários sobre a parte jurídica da multipropriedade?
As principais dúvidas dos empresários giram em torno de três tópicos:
1. Qual a documentação jurídica necessária para garantir que a comercialização seja segura?As dúvidas aqui oscilam em torno do memorial de incorporação, dos documentos de venda, do calendário de uso, da convenção de condomínio e regulamento de uso, a aspectos envolvendo a CVM, dentre outros.
2. Como funcionará a Assembleia de Instalação de Condomínio?
O que pode ser um verdadeiro problema em empreendimentos mal estruturados juridicamente falando, sobretudo em face da quantidade de proprietários de imóvel. Para se ter uma ideia, num projeto pequeno, com 100 (cem) unidades habitacionais e 26 cotas por unidade, seria necessário convocar 2.600 (proprietários) para a assembleia. Imagine o potencial problema que isso pode se tornar.
3. Como se dará o funcionamento do empreendimento após sua entrega?
As perguntas aqui giram em torno de: como minimizar inadimplência do condômino; do papel do síndico vs papel da administradora; da convivência entre o condomínio da unidade habitacional, o do edifício e a administração “hoteleira”; dos serviços de característica hoteleira e seu pagamento, do IPTU e demais encargos sobre o imóvel, dentre outras.
Quais as principais dúvidas jurídicas das administradoras hoteleiras e condominiais sobre multipropriedade?
A principal causa de dúvidas destes dois tipos de administradoras decorre do fato de não entenderem que um empreendimento em multipropriedade é um terceiro gênero de empreendimento, e, portanto, não pode ser tratado nem como um condomínio edilício regular nem como um hotel/condo-hotel.
É necessário combinar estas expertises.
Um empreendimento em multipropriedade irá enfrentar situações de inadimplemento de condomínio; excessos por parte de condôminos; disputas internas de poder e outros problemas típicos de um condomínio regular em dois níveis : dentro da unidade habitacional (entre os coproprietários do apartamento, por exemplo) e fora da unidade habitacional (entre os demais titulares de unidades habitacionais distintas), isso apenas para começar.
No outro diapasão, tem-se as situações típicas de hotelaria, tais como: pool e sua gestão, se houver; publicidade do empreendimento; relacionamento entre hóspedes e proprietários (em especial por ocasião do check-in e do check-out); postura de proprietários frente ao setor de A&B do empreendimento, dentre outras.
A expertise e a necessidade de controle são muito maiores e é preciso que tanto o condomínio quanto a administradora tenham os meios jurídicos próprios disponíveis para o enfrentarem o dia a dia.
Quais as principais dúvidas dos cartórios e tribunais com a multipropriedade?
No que diz respeito aos cartórios, as principais dúvidas ainda giram em torno de como, na prática, efetuarão o registro das matrículas das frações de tempo.
Apesar de a lei ter determinado que nos empreendimentos de multipropriedade será criada uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, muitos registradores têm dificuldade de interpretar em qual livro farão os registros e como se organizarão internamente para atender essa nova demanda.
É comum em incorporações de multipropriedade irmos aos cartórios conversar com os respectivos oficiais de registro para juntos compormos o melhor sistema.
Quanto aos tribunais, o principal problema está na confusão entre o que é time-sharing e o que é multipropriedade. Trata-se de um problema, aliás, que não diz respeito exclusivamente ao Judiciário, e que demandará um processo de educação do mercado como um todo, razão pela qual estamos em fase de elaboração o Manual de Boas Práticas do Secovi de São Paulo.
O que a Lei 13.786/18, a chamada Lei dos Distratos, traz para o segmento de propriedade compartilhada, que historicamente tem um alto percentual de distratos, muito por conta tipo de comercialização ou venda de impacto?
Nos empreendimentos cuja estrutura jurídica é bem fundamentada, e implementada, o percentual de distratos acompanha o percentual do mercado regular de incorporação imobiliária.
Dessa forma, a Lei 13.786/18 traz para a multipropriedade o mesmo benefício que traz para o mercado como um todo: segurança jurídica para o desenvolvedor.
Por costume, nossos empreendimentos já trazem em sua estruturação jurídica: patrimônio de afetação (o que com a nova lei confere direito de retenção de até 50% dos valores pagos), possibilidade de alienação fiduciária em garantia das frações, indenização pela fruição do imóvel, dentre outras medidas jurídicas absolutamente essenciais para deixar o negócio juridicamente estável.
Preparamos inclusive um material completo contendo um aprofundamento maior em todos os tópicos dessa entrevista em que relatamos: 5 Pontos absolutamente essenciais para o desenvolvimento de um empreendimento de multipropriedade imobiliária estável e altamente lucrativo.
O material está disponível no link: www.camozzi.adv.br/multipropriedade
