Com o objetivo de debater a Lei 13.777/2018, a Lei de Multipropriedade, a ADIT Brasil organizou o painel ‘’Multipropriedade em uma Visão Jurídica Multidisciplinar’’, com participação de Maya Garcia Câmera, da MG Legal Consultancy, Rodrigo Mathias, da RCI Brasil, Ubirajara Rocha, da Fortesec, Diego Amaral, do Dias & Amaral Advogados Associados, Cláudio Camozzi, do Camozzi Advogados, e como moderador, Caio Calfat, da Caio Calfat Real Estate Consulting. O ADIT Juris aconteceu em Florianópolis, nos dias 01 e 02 de abril.
O consultor de negócios Caio Calfat iniciou contextualizando a conquista da Lei de multipropiredade, pelo Secovi/SP, ADIT Brasil e empresários do setor, que desenvolveram o texto do projeto de lei que foi encaminhado para o Congresso, para depois ser sancionado pelo Presidente da República Michel Temer, em dezembro de 2018. De acordo com ele, já há mais de 100 empreendimentos nesse modelo lançados no país.
‘’O arcabouço jurídico que usávamos era a Lei de Incorporação, mas havia características que não eram previstas na legislação. Tratamos desses pontos. Foram 37 artigos dentro da nova lei, tratando de particularidades. Uma preocupação nossa era não destruir o patrimônio, não destruir o valor do empreendimento’’, explicou Caio Calfat.
Alguns pontos da Lei
A empresária e advogada Maya Garcia Câmara falou sobre alguns pontos da Lei de Multipropriedade e das conquistas que obteve através do empreendimento de multipropriedade no qual é sócia, o Condomínio Paúba Canto-Sul, em São Sebastião/SP, operando desde a década de 1980.
‘’O judiciário não entendia no início. Quando veio a lei, nós já estávamos batalhando no judiciário há mais de duas décadas, para que entendesse o negócio. Quebramos muitas barreiras nos Tribunais de Justiça. A lei veio brindar essa peculiaridade da multipropriedade’’, disse a advogada
De acordo com Maya, uma das maiores conquistas da lei foi estipular a independência da fração como unidade autônoma periódica, criando uma regulação muito mais inteligente. ‘’A pessoa quando adquire a multipropriedade não olha apenas o espaço, mas também o tempo, A lei protege o espaço e o tempo’’.
Outros pontos destacados pela advogada foi a independência da lei para penhora, em que pode-se penhorar a unidade da fração, mas não o mobiliário; não há o direito de preferência; a fração como unidade única, com abertura de matriculas individualizadas; a questão do IPTU e a individualização dos encargos tributários e taxas condominiais; a renúncia translativa, em que o proprietário pode renunciar a fração apenas em favor do condomínio; o administrador profissional.
De acordo com a Lei de Multipropriedade, a inadimplência poderá ser corrigida de uma forma: o condômino não pode utilizar a fração, e esta vai para o pool de locação, para quitar o débito condominial. ‘’Foi um grande passo que a lei deu, vem dar uma agilidade e eficiência a favor da adimplência’’, disse Maya.
Incorporação Imobiliária da Multipropriedade
O advogado Cláudio Camozzi lembrou as primeiras incorporações de multipropriedade que realizou no início da década de 2010. ‘’A primeira coisa que precisávamos na multipropriedade era estabilizar o condomínio voluntário, com faríamos isso? Nenhum registrador aceitava isso. Não se conseguia fazer o registro. A gente tinha o problema do direito de preferência, se um proprietário quisesse vender a sua fração, teria que ter assinatura de todos os outros proprietários do apartamento’’.
Segundo Camozzi, o primeiro passo para realizar uma incorporação na multipropriedade é conversar com o Cartório de Registros da região. ‘’Com a lei está mais fácil, antigamente era muito difícil’’.
Outro ponto destacado por Camozzi, é ter muito cuidado com a convenção de condomínio e, principalmente, com assembleia de entrega.
Intercâmbio de férias
Rodrigo Mathias comentou sobre a importância da intercambiadora de férias para um empreendimento de multipropriedade. ‘’O empreendedor deve buscar uma intercambiadora para viabilizar o empreendimento. Tanto para fortalecer o motor de vendas como para o uso dos proprietários’’.
Ele explicou com funciona a intercambiadora de férias: o cliente pode trocar as semanas no empreendimento em que é proprietário por semanas em outros destinos e resorts. ‘’Estará sempre girando essa válvula de hospedagem. Fomenta a hospedagem no empreendimento base e em outros destinos’’.
De acordo com Rodrigo Mathias, a RCI Brasil antes de afiliar um empreendimento pede uma seria de documentos para analisar: registro do imobiliário, de incorporação, matrícula atualizada do imóvel, fluxo de caixa, viabilidade o projeto. ‘’Para vermos se aquele empreendedor consegue dar prosseguimento ao projeto’’.
Contrato de multipropriedade
O advogado Diego Amaral esclareceu que para fazer o contrato de multipropriedade se utiliza a Lei dos Distratos, Lei 13.786/2018, pois a Lei de Multipropriedade regulamenta as particularidades do negócio, não a parte de compra e venda. ‘’O contrato de promessa de compra e venda é quando ainda não se tem o produto, e o pagamento será de forma parcelada. Então tenho uma promessa’’.
Diego Amaral explicou que a Lei 13.786/2018 dá mais velocidade no processo judicial, assim, a alta taxa de distratos da multipropriedade é transferida mais velozmente para o contencioso. Ele salientou que o problema desses processos é em relação as devoluções, que na lei estabelece 50% do valor pago pelo comprador, o que na multipropriedade o custo será muito alto.
De acordo com Diego Amaral, a questão do arrependimento dos sete dias é mais forte na multipropriedade, pelo processo de vendas ser chamado de venda de impacto, em que o consumidor fecha o negócio no calor da emoção.
‘’Antes da Lei de Distratos, nós não sabíamos como seria a devolução com esse arrependimento. A nova lei traz de forma bem clara a maneira de buscar essa devolução dos sete dias pelos consumidores, que deve ser via AR (Aviso de Recebimento), e não e-mail ou procurando a sala de vendas’’, explicou Diego Amaral.
Mercado Financeiro
O diretor securitizadora Fortesec, Ubirajara Rocha, explicou o que o mercado financeiro exige para investir em projetos de multipropriedade. Segundo ele, a securitizadora olha como está estruturado o empreendimento, na parte jurídica, desde direito imobiliário até direito tributário, como é a região em que está localizado o empreendimento, o número de apartamentos, a disponibilização do capital, o contrato, as garantias, a parte de registros, patrimônio de afetação, a capacidade do empreendedor vender, mas também conseguir realizar o pós-vendas e a gestão hoteleira. ‘’O pagamento do investidor está atrelada ao sucesso do empreendimento’’.
Segundo Ubirajara Rocha, a visão da securitizadora segue uma lógica jurídica, operacional e financeira e a capacidade do projeto pagar os investidores. ‘’A securitização olha os mesmos pontos que todos, mas com a visão do investidor, para que ele receba o investimento’’.
- A Revista Turismo Compartilhado cobre o ADIT Juris 2019 a convite da ADIT Brasil.
