Com o objetivo de discutir as novas tendências e oportunidades de negócios no mercado imobiliário, hoteleiro e turístico, e mais de 220 participantes a ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Turístico e Imobiliário do Brasil) iniciou o seu mais novo seminário, o Imobtur, que acontece no dia 29/11, na Amcham Business Center, em São Paulo (SP).
O primeiro painel do Imobtur 22 foi a “Evolução dos empreendimentos imobiliários-turísticos nas últimas quatro décadas”, com participação de Caio Calfat, presidente do conselho da ADIT Brasil, e Diogo Canteras, sócio da HotelInvest.
O presidente do Conselho da ADIT Brasil, Caio Calfat, contou que o Imobtur veio da fusão dos modelos de dois eventos que a ADIT organizou no passado, o ADIT Hotéis e Nordeste Invest, mas com uma nova roupagem. “Já que os modelos de negócios estão mudando, assim, faz-se necessário debater os novos formatos de hospedagem”.
De acordo com Calfat, o Imobtur tem a presença de presidentes de 12 entidades, participando ou assistindo, além de algumas pessoas das equipes de transição do Governo de São Paulo e Governo Federal, “Isso nos traz muito orgulho! No primeiro evento reunirmos tantas entidades”.
Segundo o presidente executivo da ADIT Brasil, Martín Diaz, na formatação do novo seminário, a entidade tentou agregar um pouco de cada modelo de negócio, os tradicionais e novos, e as tendências. ”É um evento para o mercado de hospitalidade como um todo, com presença de várias marcas hoteleiras e players do mercado alternativo de hospedagem”.
Evolução dos empreendimentos turísticos imobiliários em quatro décadas
“A ideia da apresentação é tentar entender o modelo de turismo imobiliário e também ver o que foi feito. O mercado acertou muito e errou muito. Cobrir esse histórico e parte de nosso processo de aprendizados”, afirmou Diogo Canteras.
Caio Calfat contou o primeiro objetivo de desenvolver flats, na década de 1980, eram para moradores. “Em certo momento, as incorporadoras começaram a vender para investidores, e depois esses investidores começaram a se reunirem em pools de locação”.
Com pools de locação, segundo o presidente do Conselho da ADIT Brasil, os empreendimentos começaram a vender diárias hoteleiras, competindo com o mercado hoteleiro da época. “Dezenas de empreendimentos foram feitos na época, e depois começou a super oferta hoteleira nos anos 1990”.
Diogo Canteras salientou que no final dos anos 1990 aconteceu a primeira explosão dos empreendimentos de condohotel, com o modelo tradicional em que todos apartamentos são colocados no pool de locação. “Foi muito bem-sucedido, pois o hotel naquela época era extremamente rentável, diferente de hoje. A super oferta de flats foi responsável pela queda das diárias hoteleiras”. Disse ele. “Em 1998 ,a diária era excepcional, o rendimento no pool era alto, cerca de 3 mil Reais por mês”.
De acordo com o sócio da HotelInvest, quando o condohotel foi apresentado ao mercado como produto de investimento foi um grande sucesso. “Evidentemente, isso tinha um apelo muito forte de venda ao mercado. Por conta disso, as incorporadoras imobiliárias passaram a formatar um monte de produtos desse modelo”, contou ele. “Em 1999, o mercado de São Paulo tinha 12 mil quartos, em 2006 tinha 45 mil. Triplicou a oferta em São Paulo, o que fez a diária hoteleira cair”.
Para Canteras, esse foi um erro do mercado. “O condohotel é um produto imobiliário turístico. A parte turística do condohotel é gestão hoteleir. Para a incorporação imobiliária foi bom, para o hoteleiro foi ruim, pois teve uma baixa rentabilidade”.
Crescimento e evolução acompanhou economia nacional e internacional
Caio Calfat explicou que o produto flat e condohotel surgiu na década de 1980 em um momento de crise. “A década perdida, aqueles sucessivos planos econômicos fracassados e inflação. O produto flat surgiu ali e continuou crescendo”. Já na década de 1990, com o Plano Real e estabilidade econômica no Brasil, o modelo explodiu. “Mas vivemos uma super oferta”.
Entidades e associações
Canteras salientou que a criação de associações e entidades para o setor turístico imobiliário nos anos 2000 teve uma importância muito grande para a consolidação e regulamentação dos modelos de empreendimentos, como FOHB, Resorts Brasil, Sindepat, ADIT Brasil e o diretoria de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi –SP. “Erramos a mão deixando a super oferta hoteleira ir muito alto, mas acertamos estruturando as entidades para o setor”.
Empreendimentos no Nordeste
De acordo com Caio Calfat, a implantação do Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste (PRODETUR), em alguns estados do Nordeste, trazendo infraestrutura para os destinos, como boas estradas, saneamento, aeroporto, etc, atraiu investidores estrangeiros para a região.
“A ADIT Brasil nasceu por causa disso, investidores chegando. Os primeiros eventos realizados, o Nordeste Invest, eram para cerca de 1000 pessoa”, afirmou Calfat. Porém, o presidente do Conselho da ADIT Brasil lembrou que muitos projetos não foram concretizados, por conta da crise econômica de 2008.
O sócio da HotelInvest explicou que o nascimento dessa atração de investidores estrangeiros aconteceu porque a Europa, principalmente a Espanha, no início dos anos 2000, vivia um boom imobiliário turístico. “Isso fazia com que as empresas de construção espanholas tivessem um apetite para novos projetos. E o Brasil aparecia como a grande opção dos projetos turísticos imobiliários para os europeus. Os empresários compravam terrenos e encontravam oportunidades de negócios, que estavam sendo desenvolvidos sem o devido embasamento de mercado”.
Em 2010, houve mais um ciclo de crescimento dos condohotéis, que foi turbinado com o anúncio da Copa do Mundo no Brasil em 2014 e das Olímpiadas no Rio de Janeiro, em 2016. “Essa super oferta aconteceu nos destinos onde foram sede da Copa. O Rio de Janeiro triplicou a oferta hoteleira, com 62 mil quartos. Vários já fecharam, outros se transformaram em residenciais. Foi um estrago e tanto!”, contou Calfat.
Essa explosão de empreendimentos fez a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) passar a regulamentar o modelo e também o Secovi lançar o primeiro Manual de Boas-Práticas para Condohotéis.
Multipropriedade
Em 2012, começou a explosão dos empreendimentos de multipropriedades em Caldas Novas (GO). Em 2013, a ADIT realizou o primeiro ADIT Share “Nós fomos procurados por um grupo hoteleiro que estava desenvolvendo cotas imobiliárias em Caldas Novas e precisava regulamentar o modelo, e criamos um grupo dentro do Secovi, com os empreendedores de multipropriedade e advogados, e desenhamos a Lei de Multipropriedade (que foi aprovada em 2018|). Paralelamente, criamos um grupo de advogados para criar o Manual de Melhores Práticas para Multipropriedades”.
“Foi muito desafiador, pois já sabíamos fazer condohotéis, mas multipropriedade não. Tudo foi realizado com a experiência dos players”, contou Diogo Canteras.
Pandemia
Em 2020, o setor hoteleiro foi impactado pela pandemia, com uma atuação muito forte das entidades, que aprovaram o Perse (Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos), muito importante para o setor hoteleiros”, afirmou Caio Calfat.
Em 2021, aconteceu a aprovação e implantação do Lei dos Distritos Turísticos em São Paulo. “Essa Lei vai mudar a história do Turismo do pais. Já temos dois distritos em São Paulo e temos mais dois para serem anunciados”, disse o presidente do Conselho da ADIT Brasil.
Por fim, Caio Calfat citou o relatório Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades, realizado desde 2017 pela Caio Calfat Real Estate Consulting. “Apesar de passar por três crises econômicas, o mercado de multipropriedade não parou de crescer nesses dez anos. Hoje devemos ter pelo menos 180 empreendimentos à venda. Nenhum modelo turístico cresceu tanto em períodos de crises”.
“Durante todo esse período nos acertamos e erramos muito, surgiram vários produtos. Nosso grande acerto foi termos fortalecidos as associações que trabalham para o setor, o que tem sido fundamental para a profissionalização”, conclui Diogo Canteras.
