O atual momento da multipropriedade, após algumas importantes empresas falharem em suas operações, com problemas de atraso de obras, não pagamento a fundos de investimentos imobiliários (FII) e pedido de recuperação judicial, trouxe dúvidas e desconfiança de investidores e gestoras de fundos. Visando definir se há realmente um problema e chegar a uma solução, O ADIT Share 2023 organizou o painel “Os modelos de multipropriedade e timeshare no novo panorama financeiro “param de pé”?”, com participação de Danilo Samezima, CEO da Oceanic Empreendimentos; Rafael Almeida, CEO da Natos; Thiago Queiroz, diretor financeiro da Aviva; e Irapuã Dantas, CEO da CV Real Estate, como moderador.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o ADIT Share é o principal seminário de multipropriedade e timeshare e acontece este ano na Costa do Sauípe (BA), entre os dias 16 (com um curso de introdução aos modelos de negócio), 17, 18 e 19, finalizando com visitas técnicas.
“A Multipropriedade está passando por um momento delicado, por um lado é ruim, mas tem um lado bom. Estou nesse mercado de fundos de investimentos imobiliários há 19 anos, comecei com loteamento. Naquela época ninguém queria financiar loteamento. Mas foi muito bom para profissionalizar e criar governança no mercado. E hoje não há mais restrições para loteamentos. Então, é o momento de reflexão para melhorar a transferência e governança”, abriu o painel Irapuã Dantas.
Para Thiago Queiroz, diretor financeiro da Aviva, toda a cadeia da multipropriedade deverá melhorar a governança. “Às vezes, as empresas acham caro contratar uma auditoria externa, mas passa por isso, passa pela governança e compliance para gerar caixa. Nossa responsabilidade como gestores, a partir do momento que estamos lidando com isso, aumenta neste momento”.
Rafael Almeida, CEO da Natos, comentou que o mercado de multipropriedade está em amadurecimento. “Na primeira fase nos perguntávamos sobre a entrega, depois sobre a operação, e agora, o amadurecimento financeiro. Já temos novas estruturas sendo criadas e novos desafios vão aparecer daqui uns dias”.
Segundo o Danilo Samezima, CEO da Oceanic Empreendimentos, é fato que há uma dificuldade enorme para a multipropriedade buscar o funding. “Precisamos reinventar o modelo, é um mercado que cresceu muito rápido, com muitos lançamentos e vendas e ficaram alguns gargalos. E esses processos devem ser reinventados. E virá pela governança, com profissionais e processos”.
Futuro da busca por fundings
O CEO da CV Real Estate confirmou que os fundos de investimento imobiliários estão fechando as portas para projetos de multipropriedade. “Quando vemos uma carteira que está saudável, tem um serviço bom, uma venda sustentável, uma excelente recuperação de inadimplência. E quando falávamos de governança, é a governança de todos prestadores de serviço, porque a multipropriedade depende de vários outros players. Não dá para alavancar o projeto todo apenas com vendas. Se não tiver uma estrutura de capital do empreendedor não para de pé”
De acordo com Rafael Almeida, no processo de expansão da multipropriedade, os primeiros players lançaram empreendimentos em destinos que entregavam volume alto de vendas e conseguiram formar carteira rapidamente. “Eles precisavam de funding, não tinha lei, precisavam entregar o empreendimento e aceitaram taxas de juros altas”, contou ele. “Hoje, não se consegue entregar aquela velocidade de vendas em nenhum local, a reestruturação financeira precisa ser reinventada”.
Porém, o CEO da Natos acredita que a indústria ainda é saudável. “Vejo muita gente questionando se a indústria ainda para de pé. Estamos vendo o mercado criando alternativas para investimentos”.
Para Danilo Samezima, hoje, o empreendedor deve ter estrutura de capital para lançar projetos. “Apenas CRI (Crédito de Recebível Imobiliário) não funciona. Ainda acho que CRI é uma solução para SPE, mas nada 100%. Não vejo novos formatos de financiamentos sendo formadas sem ser CRI para SPE”.
O diretor financeiro da Aviva concorda que o incorporador deve ter alguma estrutura financeira para empreender na multipropriedade e não depender apenas de vendas. “O CRI é uma alternativa, mas o custo assusta. Chegou nesse alto valor por culpa do próprio mercado, talvez por falta de governança o custo e risco aumentam”. Para Thiago, o desafio é reduzir essa dependência do CRI e isso passa por rever os índices de distratos das vendas do mercado, de 40% a 50%.
Irapuã revelou que a CV Real Estate não aceita projetos com carteiras de recebíveis com 40% ou 50% de distratos de vendas. “Será que o modelo de vendas está correto? Até quanto vale a pena gerar uma venda errada, com distrato tão alto? A estrutura de capital deve ser para financiar exposição da obra, não a venda”.
Para Rafael Almeida, a multipropriedade sempre vai precisar de financiamento. “A questão é a forma, se será CRI, como será estruturado, a taxa de juros. Hoje, tem que trabalhar muito mais os projetos para evitar cancelamentos. Com as taxas atuais, em que a cada cinco anos dobra-se o valor das dívidas, temos que rever a formatação dos projetos”.
De acordo com Danilo Samezima, para projetos de multipropriedade pararem de pé daqui para frente a viabilidade deverá estar muito bem validada. “Não só pelo incorporador, mas por um avalista. A multipropriedade é uma incorporarão de serviços. Agora o mercado financeiro vai avaliar isso, quem é o avalista, quem vai operar, quem está fazendo a gestão dos recebíveis, como está estruturado essa cadeia de serviços. Estou vendo oportunidades para o mercado se profissionalizar e trazer governança”.
Para o CEO da Oceanic Empreendimentos, não cabe ficar pensando em taxa de juros, já que estão altas para todo o mercado imobiliário. “Como empreendedor devemos ter uma estrutura financeira para lançar empreendimentos”, afirmou ele. “Mas devemos desenhar esse guarda-chuva, quem são os players, quais são os conflitos de interesses, os prestadores de serviço, já que para abordar os clientes, oferecer brindes, tem todo uma estrutura por trás, é uma venda de impacto ainda”.
Segundo Danilo, o modelo de vendas não é o grande problema do mercado. “Penso que o mercado cresceu graças ao modelo de vendas, mas ficaram os gargalos. Diminuindo cancelamentos e inadimplência reduz os riscos. Mas na planilha parece ser culpa da venda”.
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