Com o objetivo de debater a viabilidade financeira para projetos de propriedade compartilhada, o ADIT Share 2025 organizou o painel “Viabilidade financeira de projetos fracionados – Planejado x Realizado”, com participação de Tiago Soeiro, Diretor Financeiro da Trul Hotéis, como moderador; José Roberto Nunes, CEO do Mundo Planalto; Sérgio Ney Padilha, CEO do Hot Beach Parques & Resorts; e Marcelo Errera, CFO do Grupo Mabu.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o ADIT Share acontece nos dias 10, 11, 12 e 13 de junho, em Foz do Iguaçu (PR).
“O tema do painel é viabilidade financeira orçado x realizado. Já participei de alguns projetos de multipropriedade com o GR Group e agora com a Trul, quais as premissas e principias desafios na viabilidade para minimizar os riscos?”, iniciou o painel o moderador Tiago Soeiro.
Para José Roberto, a viabilidade é um conjunto de premissas, como velocidade de vendas, custo de obra, entrega, etc. “Toda a composição de elementos e comparando com outros empreendimentos ou outros investimentos, quando falamos de multipropriedade, esse basicamente tem dois grandes momentos: temos as vendas e as obras”.
O CEO do Mundo Planalto salientou a importância da estrutura comercial e de ter indicadores para as premissas. “Pois tudo pode impactar no fluxo de caixa. Há projetos que conseguem fazer uma estrutura de vendas que banque as obras e outros precisam de outras formar de trazer capital para o empreendimento”.
Já Sérgio Ney destacou que antes de pensar na parte financeira, o empreendedor deve estudar o perfil do cliente, depois na parte de arquitetura, na função do destino. “Quando chega na parte financeira, começamos a ter alguns choques”.
Com dois empreendimentos de multipropriedade já lançados, um entregue e outro em construção, o CEO do Hot Beach recordou do estudo de viabilidade do primeiro projeto. “Começamos a estudar em 2013 e 2014, e lançamos em 2015. Embora a barriga já estivesse projetada, mas entraram outras coisas. Depois fomos para a obra e buscamos o mercado financeiro, e fomos obrigados a pegar um capital caro. Mesmo com planejamento, no meio há crises, cancelamentos, custos de impostos crescem, e sentimos o tranco financeiro. Mesmo com tudo que aconteceu, passamos por tudo isso e hoje temos um empreendimento entregue e lucrativo”.
O CFO do Grupo Mabu também destacou o início da comercialização do My Mabu em 2015 e a entrega, estava programada para 2020, mas aconteceu a pandemia no período, paralisando a comercialização. “Nós vivemos esses dois momentos, isso é importante para qualquer empreendedor, essas mudanças de percurso que possam ocorrer, pois as planilhas e modelagens aceitam tudo”.
Marcelo reforçou a importância do comercial para o financeiro de um projeto fracionado. “O comercial é o alicerce do nosso negócio, para fazer dar certo precisamos de um comercial estruturado”.
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José Roberto explicou que o Mundo Planalto conseguiu desenhar uma modelagem financeira que não necessita de CRI, mas está aplicando o equity, trazendo grupos de investidores qualificados para dentro do projeto. “A questão do CRI, eu percebo que só faz sentido do meio da obra para o final, para dar um apoio”.
Já o Hot Beach trabalha com empresas do mercado financeiro com o CRI, tanto para o primeiro projeto, como para o segundo. “Precisamos do mercado financeiro, mas como nós tocamos a obra, conseguimos acelerar e desacelerar, mas sempre com o intuito de antecipação da data de entrega”.
O Grupo Mabu utilizou operações de CRI para o My Mabu, mas Marcelo Errera contou que não foi simples conseguir aprovação. “Hoje, a multipropriedade está muito mais disseminada, o mercado financeiro acredita muito mais neste modelo de negócio. Porém, em 2016 e 2017, não entendia”, afirmou ele. “O mercado financeiro é muito pragmático, não aposta para ver se vai dar cento. Atualmente, temos exemplos de empreendimentos entregues e saudáveis, o que nos traz uma credibilidade”.
Na época, as empresas do mercado financeiro não se interessaram em analisar a viabilidade do negócio de multipropriedade do Grupo Mabu, mas mesmo assim, a operação foi bem-sucedida. “Eles se interessaram por outros negócios do Grupo, mas não pela multipropriedade, mas deu certo o nosso CRI”, contou o CFO do Grupo Mabu.
