“Nós entregamos excelentes operações, atendendo às expectativas de um resort de lazer, adequada a receita obtida com taxa de condomínio”, afirma Rafael Delgado, head de Operações e Implantação da Livá Hotéis & Resorts, sobre os desafios e a complexidade da gestão de empreendimentos em multipropriedade.
Para a Livá, a eficiência na gestão, ao lado de um bom projeto, determina o sucesso do empreendimento, deixando todos stakeholders satisfeitos: a incorporadora, os multiproprietários e os hóspedes.
A Livá Hotéis é primeira operadora hoteleira independente do mercado de multipropriedade. Criada como um braço de negócio da Atrio Hotéis, gestora hoteleira com 35 anos de experiência, a Livá já conta com nove contratos de resorts de multipropriedade já assinados e quatro desses irão entrar em operação em 2023.
O Diretor de Desenvolvimento de Novos Negócios da Livá, João Cazeiro, explica que a horizontalização dos negócios de multipropriedade aumenta a eficiência dos projetos, pois não há conflito de interesses e, nesse formato, a administração foca todas suas energias em fazer boas entregas aos multiproprietários e garante, no longo prazo, uma carteira saudável à incorporadora. “Projetos mais eficientes geram menos custos, portanto, taxa de condomínios mais equilibrados e menos distratos”, diz o executivo.
Ao assumir a gestão hoteleira, as incorporadoras, sem know-how em hotelaria, enfrentam alguns desafios, como a contratação de profissionais (diretores, gerentes, pessoas para financeiro, controladoria etc), e depois extrema dificuldade quando os colaboradores, eventualmente, deixam o empreendimento. “Se um gerente do hotel sair, no outro dia já colocamos outro na posição, pois temos profissionais dedicados em treinamentos sobre multipropriedade”, garante João Cazeiro, que reforça que a Livá conta com heads especialistas para áreas especificas da hotelaria que atendem todos os resorts parceiros, como head de vendas e head de operações, além de ter também uma Central de Férias Compartilhada focada na experiência do cliente e uma Central de Serviços Compartilhados focado nos processos de back office.
Rafael Delgado ressalta a Central de Serviços Compartilhados como umas das estratégias para aumentar a eficiência dos empreendimentos, pois a equipe de gestão da multipropriedade deve ter conhecimento e experiência em assuntos específicos da hotelaria de lazer e também da propriedade compartilhada. “Temos profissionais dedicados e que pensam exclusivamente multipropriedade. Nosso gerente da Central de Férias, por exemplo, atua no mercado de tempo compartilhado há 20 anos. Quando ele faz uma reserva hoteleira, além de se preocupar com a experiência do cliente, também está focado em ajudar a incorporadora a evitar cancelamento”.
Companhia foi criada para atuar no mercado de multipropriedade
Vivant EcoBeach Resort, praia de Taipu de Fora, na Península do Maraú (BA)
Um dos diferenciais destacados pela Livá, em relação as outras gestoras hoteleiras atuantes no mercado fracionado, é ser uma empresa 100% focada em multipropriedade. “Criamos uma empresa especializada e temos uma preocupação com a saúde do mercado”, afirma o diretor de Desenvolvimento de Negócios.
Essa especialização na multipropriedade faz com que a Livá seja muito mais que apenas uma gestora hoteleira, mas desenvolvedora de estratégias ao lado do incorporador e da comercializadora para evitar distratos e auxiliar em novas vendas de frações. “Temos ações estruturadas em nossas operações para evitar o distrato de um lead da hotelaria que acabou de comprar uma cota. Sabemos que há muitos cancelamentos de 24 horas, então não podemos cometer falhas com esse cliente”, conta Rafael Delgado.
O head de Operações aponta que a Livá desenvolve ações para gerar upgrades e vendas de mais frações com o incorporador. “Entendemos que além de entregar experiência convencional, também temos o papel de colaborar para vender mais ou ter upgrades de produtos. Temos ações pontuais para a primeira hospedagem do multiproprietário, conseguimos filtrar quem está emprestando a multipropriedade para um terceiro, por exemplo”.
Gestora hoteleira gera economia para incorporadora
Rafael Delgado
A Livá conta em seu portfólio com empreendimentos que já estão em operação, alguns em etapa de pré-lançamento, outros em fases de pré-operação (em que as equipes já estão em treinamento, o software de gestão instalado e efetuando as reservas) e outros que serão inaugurados até o final do ano. Porém, os executivos apontam que a melhor estratégia é ter a gestora hoteleira desde a fase de concepção do projeto.
“Como temos 35 anos de hotelaria, com um background muito forte, usamos toda essa expertise e know-how para construir um excelente produto”, frisa João Cazeiro.
Na fase de formatação do produto, a gestora hoteleira tem um importante papel para auxiliar no projeto arquitetônico e de engenharia sobre dimensionamentos da cozinha, área de lazer, check in e check out de hóspedes, entrada e saída de colaboradores e fornecedores, fluxo de mercadorias, quantidade de móveis dentro dos apartamentos, etc. E também auxilia a incorporadora a estabelecer o calendário de utilização e orçamento da taxa de condomínio.
Segundo Rafael Delgado, a entrada da Livá no início do projeto também gera mais economia para o incorporador. “Temos casos em que a análise prévia da engenharia propôs alteração da subestação de energia, gerando economia de R$ 500 mil para o projeto. Também há outros exemplos, como escolha de uma boa cama e bom enxoval com durabilidade. O fato é que conseguimos gerar uma economia muito grande para o incorporador e para o empreendimento, excluindo alguns custos que o condomínio pagaria por terem sido construídos/projetados de forma errada”.
Taxa de condomínio para multiproprietários
Outra vantagem apontada para ter a gestora hoteleira desde o início do projeto, para a formatação dos produtos, é a projeção do valor da taxa de condomínio, que será apresentada e será um argumento para fechamento de venda dos consultores. “É importante ajudar o incorporador a ter um orçamento real, pensando a operação do condomínio como um todo”, ressalta o head de Operações e Implantação, Rafael Delgado.
João Cazeiro lembra que há alguns pontos que devem ser previstos na formatação do orçamento para a taxa de condomínio, como inadimplência, fundo de reposição e que a taxa de administração não pode ser alta.
Os executivos apontam que a eficiência na gestão da Livá consegue entregar taxa de condomínio justa e experiências de um resort de lazer. “Essa é nossa expertise! Temos a disposição o nosso Centro de Serviços Compartilhados e estrutura de treinamentos, com custos bem menores, ter nosso know how em engenharia de hotéis para dar suporte ao condomínio é muito mais vantajoso. É muito importante, quando se define entre ter uma operadora ou por verticalizar, que a tomada de decisão seja para contar com pessoas com expertise no segmento, temos nossos 35 anos de gestão hoteleira. Somos uma empresa com suporte em back office e experiência em gestão comercial e de lazer, em que conseguimos entregar condomínios eficientes”, conclui Delgado.
