A avaliação de risco das transações imobiliárias é um passo importante para a segurança jurídica do negócio porque envolve análise de risco do imóvel, dos atuais e antigos proprietários e pode ser um fator para definir a decisão de dar ou não continuidade com a negociação.
O termo Due Diligence vem de “diligência prévia” de alguma operação, sendo consolidada através de um relatório que pode simplesmente refletir os dados consolidados ou então uma análise jurídica sobre o que foi apurado.
O que pode ser detectado em uma Due Diligence Imobiliária?
Durante a elaboração do relatório de Due Diligence, podem ser detectados aspectos que os documentos, por si só, não seriam capazes de traduzir o risco:
Fraudes: uma fraude, muito embora seja mais difícil de ser comprovada, pode ser percebida através do cruzamento de informações e de situações que fujam muito do comumente utilizado para negócios. Daí a necessidade de ser investigar mais a fundo em um levantamento de dados preliminar.
Conflito de interesses: pode ocorrer do imóvel objeto da investigação ser de propriedade de pessoas menores de idade, pessoas já falecidas, incapazes ou então ser de propriedade de empresas e/ou sócios que tenham algum tipo de interesse conflitante com a negociação atual ou a anterior. Ainda que não haja decisão judicial que tenha detectado algum tipo de irregularidade, a bem do negócio, pode ser feita a conclusão ou sugestão indicativa de algum ato que seja considerado, no mínimo, objeto que questionamento futuro.
Irregularidade fiscal: todo imóvel tem obrigações de ordem tributária a ele vinculados, seja por ocasião da sua aquisição, seja por ocasião da sua manutenção propriamente dita.
Ações judiciais/administrativas: muito embora nem toda ação esteja averbada na matrícula do imóvel, a investigação sobre existência de ações judiciais ou processos administrativos que possam impactar na decisão de aquisição do imóvel
Inconsistência de informações: em que pese os dados fornecidos possam ser oficiais e emitidos por órgãos públicos, pela intepretação pode-se entender que há elementos complementares a serem balizados antes da entrega do relatório
Como é feita?
O primeiro passo é saber qual a sua finalidade. Mesmo que se trate de uma aquisição, pura e simples, há que se destacar para qual finalidade (parceria, incorporação, loteamento, compra e venda, permuta, dentre outros negócios jurídicos) e quais são os aspectos mais relevantes que deverão ser investigados.
Definido o escopo, estabelecem-se os alvos a serem investigados e qual o prazo pretérito a ser pesquisado (de cinco a vinte anos, por exemplo).
Muito embora os alvos naturais sejam os proprietários atuais do imóvel, em muitas situações os antigos proprietários também são objeto de investigação, a depender da forma de aquisição, do tempo que a aquisição foi realizada e quais os dados constam na matrícula do imóvel que possam gerar dúvidas.
O próximo passo é o levantamento da documentação para obter resposta às seguintes indagações:
- Há ônus vinculado ao imóvel que impeça a venda?
- Qual a situação das dívidas que o imóvel foi objeto de garantia?
- Os proprietários possuem todas as certidões negativas?
- Os proprietários estão com o nome inscrito em órgãos de proteção ao crédito?
- Há protestos em nome dos proprietários?
- Há ações judiciais em nome dos proprietários?
- Qual o regime de bens de casamento?
- O imóvel está alugado?
Na compra e venda de imóveis é importante averiguar se há ônus vinculado ao bem, se o vendedor possui ações judiciais contra sua pessoa que podem comprometer o negócio, mas isto não basta. Deve-se fazer uma análise do quanto isto pode impactar o negócio.
Quando os investigados são pessoas jurídicas, os sócios e administradores das empresas também são avaliados e no relatório deverá constar qual a possibilidade de alcance dos riscos entre a pessoa jurídica e a física.
Está tudo na matrícula do imóvel?
Há um princípio denominado de Concentração dos Atos da Matrícula que prevê que todas as informações vinculadas ao imóvel devem estar previstas no registro imobiliário.
A Lei 14.382/22 trouxe alterações para os negócios jurídicos imobiliários e na legislação correlata, sendo que um leitor menos atento poderia dizer que a nova legislação afrouxou a necessidade de realização das Due Diligences, já que estabelece que os atos que não constem na matrícula no ato da alienação não podem ser opostos a terceiro que tenha adquirido o imóvel por boa-fé.
Contudo, em uma Due Diligence é necessário realizar a análise completa da documentação e o acesso aos dados públicos estão cada vez mais disponíveis e, ao serem analisados, podem trazer conclusões que a simples apresentação de certidões não seria capaz.
Por conta disto, a Due Diligence não pode ser encarada com um ato isolado, mas sim uma complexa análise de dados e informações para tornar o parecer mais robusto e conclusivo, lembrando sempre que a decisão final é do comprador.
Conclusão
A Due Diligence imobiliária nada mais é, então, do que a investigação de algo que esteja à venda ou então de quem está para ser contratado como prestador de serviço e serve de parâmetro para avaliar quais são os riscos da operação.
Para cada negócio, se mais complexo ou não, estas perguntas poderão ser alargadas para áreas vinculadas à marca, clientes, contratos internos, colaboradores, atos societários, questões ambientais, patrimônio e saúde financeira.
Como a prevenção e análise de riscos são seus principais objetivos, trata-se de importante ferramenta que confere segurança para operações imobiliárias de modo geral.
