A busca pelo funding faz parte dos estudos de viabilidade dos projetos de multipropriedade, entre os tipos de financiamentos mais utilizados pelo mercado fracionado está o CRI (Crédito de Recebíveis Imobiliriários), ou securitização, mas a relação esfriou neste último ano, por uma série de crises envolvendo incorporadoras, gestoras e fundos imobiliários. Para debater como esta o apetite e visão dos fundos e mercado de capitais para a multipropriedade, o ADIT Share organizou o painel “Funding para projetos fracionados | Acesso ao mercado de capitais”, com participação de Wellington Estruquel, CEO da Inova Global Consulting, como moderador; Irapuã Dantas, CEO da CV Real Estate; e Leonardo Nascimento, Founder da Urca Capital Partners.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o ADIT Share é o principal evento de multipropriedade e timeshare do país e aconteceu este ano no Tauá Resort Atibaia, em Atibaia (SP), nos dias 21, 22, 23 e 24 de maio.
De acordo com Irapuã, por conta dos problemas que aconteceram no passado não distante, com projetos 100% alavancados, mancharam o segmento de multipropriedade. “Estamos pagando a conta agora, mas acredito que isso vai mudar”.
“Os fundos estão fugindo da multipropriedade”, brincou Leonardo Nascimento. Ele reconhece que o momento não é bom na relação entre fundos e incorporadoras de multipropriedade, mas, pela experiência com os investidores da Urca Capital, há um interesse no segmento fracionado. “A preocupação de nossos investidores é sobre a multipropriedade”.
O sócio da CV Real Estate disse que há um trabalho para reposicionar a multipropriedade para o mercado financeiro. “, estamos trabalhando para posicionar esse produto em uma prateleira melhor, mas vai levar um tempo, para ter mais liquidez para esse produto. Porém, não falta dinheiro, mas com taxas mais altas, poir conta do risco, é um produto que ainda está se consolidando com os players”.
A percepção do sócio da Urca Capital é que o mercado financeiro não conhece o modelo de negócio da multipropriedade. Ele lembrou que há mais de 400 fundos de investimentos imobiliário no Brasil e apenas alguns poucos atuam na multipropriedade. “Temos que dar o conhecimento desse setor, pois é uma grande oportunidade de dar uma grande rentabilidade aos nossos investidores”.
Recomendações para buscar funding
“Quais recomentdaçoes dariam para os players que procuram o mercado de capitais, como analisam o funding desses projetos, processos estruturados, complience, governança, balanços auditados, o que é uma barreira quando uma empresa nunca acessou o mercado de capitais”, perguntou Wellington Estruquel.
Para Irapuã, o primeiro ponto para um projeto buscar funding é uma viabilidade bem feita. “Temos visto que a multipropriedade é um negócio alavancado por natureza, um negócio que vende duas vezes e meia o valor do metro quadrado, se durante a sua viabilidade financeira não for projetado que parar de pé com o valor real do metro quadrado já nasceu errado”
O executivo da CV Real Estate também menciona a falta de comprometimento de equity do incorporador. “Se não tem comprometimento de equity, em um projeto que é alavancado por natureza, fica mais difícil ainda para conseguir avançar”.
O terceiro ponto abordado por Irapuã é a operação comercial da multipropriedade ser infinita. “A roda nunca para de girar, daqui a dez anos ainda estará vendendo. Então vemos incorporadores olhando para a multipropriedade como negócio de real estate, quando na verdade é um negocio de serviços com real estate”.
Leonardo Nascimento complementou que o estudo de viabilidade financeira deve enxergar a margem do incorporador para aguentar o fluxo da operação e do fundo investimento. “Não quero emprestar dinheiro para alguém se esse empréstimo vai matá-lo, principalmente, se a taxa de juros que cobramos desmotiva o empreendedor”.
O sócio da Urca Capital concorda que o comprometimento do equity pelo empreendedor é necessário para acessar o funding. “Tem empreendedores que fazem permuta de terreno, não colocando dinheiro no negócio e vem pedir funding”.
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