Uma das mais desafiadoras particularidades financeiras de projetos de multipropriedade, a ‘’barriga negativa’’ é um período dentro do ciclo do negócio com um intenso fluxo de caixa negativo. Visando entender e buscar soluções para essa realidade, conversamos com Adriana Chaud, CEO da TUDO Consultoria e Gestão:
Como é o fluxo de caixa em um projeto de multipropriedade?
O fluxo de caixa em um projeto de multipropriedade ou timesshare — assim como em qualquer empreendimento imobiliário — é dinâmico e impactado por variáveis como localização, mercado e velocidade de vendas. No entanto, o que o diferencia é a exposição de caixa inerente ao modelo.
Fases do Fluxo de Caixa:
1.Desenvolvimento e Pré-Lançamento: Fase de desembolso intenso.
- Custos: Aquisição de terreno, projetos, licenciamento, desenvolvimento de brand book, publicidade inicial e montagem da sala de vendas/decorado.
2. Lançamento e Vendas: O caixa começa a girar, mas os custos iniciais são altos.
- Despesas: Comissões de vendas, custos de captação (brindes, eventos), custos de pós-venda e despesas fixas mensais.
- Receita: Início da carteira de recebíveis. Neste ponto, a receita raramente é suficiente para cobrir os custos operacionais e de vendas, resultando no que é conhecido como “Barriga Negativa”.
3. Construção: Manutenção dos custos de vendas e pós-vendas, mais o maior custo de todos: a obra.
- Despesas: Custos de construção (Custo Global da Obra – CGO).
- Receita: A carteira de recebíveis se torna mais significativa, mas ainda pode ser insuficiente devido ao volume de despesas da obra.
4. Entrega e Início de Operação: Finalização dos investimentos e documentação.
- Custos: Conclusão da construção, mobiliário, enxoval, equipamentos e despesas de documentação (registro, TI).
- Resultado: O início da operação e a regularização dos pagamentos da carteira tendem a estabilizar o fluxo.
Porém, é crucial realizar uma análise de viabilidade financeira detalhada para mapear o fluxo de caixa do projeto, especialmente a magnitude e duração das barrigas negativas, antes de iniciar qualquer multipropriedade.
Por que ocorre o fluxo de caixa negativo?
O fluxo de caixa negativo acontece porque há um descompasso temporal entre as despesas e as receitas.
- Rapidez nas Despesas: Custos de aquisição de clientes (comissões, marketing) e despesas fixas são incorridos rapidamente, no presente.
- Longo Prazo das Receitas: O fluxo de recebimento das vendas de multipropriedade é extremamente longo, podendo se estender por até 120 meses em alguns projetos.
Essa dinâmica faz com que, tipicamente, as despesas superem as receitas por um período de 12 a 14 meses ou mais. É nesse intervalo que o fluxo de caixa negativo acumulado atinge seu pico e é nesse momento que opções como a securitização se fazem presente. Logo após essa fase, o custo elevado da construção é somado, fazendo com que o fluxo negativo volte a se aprofundar até o término da obra e a plena maturidade da carteira de recebíveis, assim como a quitação com o fundo.
Quais as consequências da “barriga negativa”?
A principal consequência da “barriga negativa” é a exposição de caixa. Para empreendedores preparados, o risco é calculado e gerenciado, fazendo parte da estruturação do negócio. Contudo, se a exposição de caixa for maior que o previsto (em volume ou em duração), as consequências podem ser graves:
- Risco de Liquidez: O empreendedor pode não ter “fôlego” (capital de giro próprio ou acesso a crédito) para cobrir o fluxo negativo.
- Atraso na Obra: A falta de caixa leva a atrasos ou paralisações na construção.
- Perda de Viabilidade: O que era uma oportunidade calculada pode se tornar inviável, comprometendo o projeto.
Reforça-se a importância de que o Estudo de Viabilidade Financeira não seja um mero formalismo, mas uma ferramenta estratégica para tangibilizar e conhecer o risco feito por quem entende do segmento.
É possível minimizar esse fluxo negativo?
Não é realista esperar eliminar o fluxo de caixa negativo, a ‘’barriga negativa”, pois ele é estrutural do modelo de negócio (custos rápidos, receitas lentas). No entanto, ele pode e deve ser minimizado através de estratégias para variáveis controláveis:
- Velocidade e Eficiência de Vendas: Aumentar o volume de vendas e a qualidade do cliente no funil.
- Taxa de Cancelamento: Um alto volume de vendas ineficazes que resultam em cancelamento é um dreno de caixa. Foco em vendas de qualidade e pós-vendas sincronizado.
- Inadimplência da Carteira: Um cliente inadimplente quebra a previsão de receita de longo prazo – pró atividade na cobrança.
Também há soluções que a gestão do projeto pode implementar para diminuir o fluxo de caixa negativo:
- Metas de Vendas Vinculadas: Estruturar as despesas de vendas (comissões) com pagamentos mais enxutos e vinculados ao recebimento do cliente, não apenas à assinatura do contrato.
- Pós-Vendas Ativo e Gestão de Carteiras: Investir em uma área de Pós-Vendas robusta que ofereça bom atendimento e benefícios, garantindo a “saúde” e o engajamento do cliente para reduzir a inadimplência e o cancelamento – modus operandi da TUDO Consultoria.
Quais soluções para um fluxo negativo acima do previsto?
Um desvio significativo do fluxo de caixa previsto é um sinal de alerta, indicando, muitas vezes, falhas no planejamento inicial ou uma má execução:
- Erro na Previsão de Carteira: O deslize mais comum e mais caro é errar na velocidade de vendas ou subestimar o tempo necessário para formar a carteira de recebíveis, superestimando o caixa disponível.
- Ausência de Visão Sistêmica: Falta de capacidade técnica para projetar o Business Plan de forma realista.
O que fazer para Contornar:
- Reavaliar o Cenário: Realizar imediatamente um re-estudo de viabilidade com dados reais de vendas, cancelamento e inadimplência, ajustando o projeto à dinâmica econômica atual.
Soluções de Mercado (Securitização): Buscar opções de antecipação de recebíveis, como a securitização da carteira de pagamentos, que é uma alternativa robusta e hoje acessível via Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ou outras estruturas de securitização. Isso injeta capital imediato no projeto, cobrindo o déficit de caixa.
