A Engenharia Civil desempenha um papel fundamental na multipropriedade, desde a concepção do empreendimento, passando pela construção, até a manutenção contínua da edificação e suas instalações. Ela garante que as unidades sejam seguras, duráveis e atendam às necessidades dos proprietários.
Previsibilidade para uma Avaliação Coerente
Em empreendimentos brownfield, já edificados, é imprescindível uma análise da estrutura e instalações, assim há uma previsão de possíveis investimentos no imóvel para reparos e atualizações nos sistemas complementares, deixando o estudo de viabilidade mais assertivo. Há casos em que o custo ou prazo dessas intervenções podem até inviabilizar o empreendimento, porém, aos olhos de um leigo podem parecer simples de resolver, onerando o empreendedor muito acima do esperado.
Já nas incorporações imobiliárias em multipropriedade de empreendimentos greenfield, onde a comercialização inicia-se antes de a edificação ser entregue, há a necessidade inicial da avaliação dos parâmetros construtivos restringidos pela legislação, tanto pelos índices do zoneamento urbano quanto as delimitações ambientais. Para a parte ambiental, contrata-se uma consultoria ambiental e geológica para fornecer laudos referentes ao terreno com seus óbices. Assim temos um estudo de viabilidade técnica.
No gerenciamento dos projetos da obra considera-se a elaboração de acordo com o público-alvo a ser alcançado nas vendas, em sinergia com a operação hoteleira e oferecendo diminuição de custos operacionais visando a redução da taxa de condomínio e melhorando a atratividade comercial, bem como a manutenção dos cotistas pelo setor de pós-venda.
Todos esses custos são lançados no estudo de viabilidade financeira com o fluxo das outras despesas e receitas, resultando nos indicadores e valor de exposição financeiros para análise de prosseguimento do negócio.
Legalização Célere e Ajustada
Para a elaboração da documentação para aprovação da construção é feito o estudo da legislação municipal, que é distinta em cada localidade, em relação aos documentos necessários para o protocolo de solicitação de autorização de projeto e alvará de obra. Para melhor gerenciamento, é feito um checklist para acompanhamento e controle.
Uma consultoria jurídica especializada em multipropriedades é sempre bem-vinda para o desenvolvimento e organização em conjunto dos documentos necessários para o registro de incorporação e/ou convenção de condomínio.
Nesse momento é apresentado ao cartório para averbação o cronograma de uso dos cotistas para usufruto da sua segunda moradia. É preciso muito cuidado para estar em harmonia com a hotelaria para não acarretar sobrecarga na recepção devido à quantidade de check-in e check-out no mesmo dia. Além disso, é fundamental a correta distribuição das semanas para cada cota levando em consideração feriados e temporadas de alta ou baixa.
Construção com Planejamento e Controle
A parte mais dispendiosa nesse tipo de negócio são as obras. Os engenheiros civis são responsáveis pela supervisão da construção e manutenção da edificação, garantindo o cumprimento das normas técnicas, aquisição de materiais pertinentes ao projeto, segurança do trabalho, cronograma e controle do fluxo financeiro de obra.
Comumente é contratado o serviço de uma gerenciadora de obras ou é feito internamente, por setor específico.
Além da edificação do empreendimento, são construídas ou reformadas salas para a comercialização das unidades em multipropriedade. Os locais são prospectados pelos gestores comerciais com o setor de engenharia e, posteriormente, é elaborado o layout da sala com as compartimentações, mobiliários, equipamentos e design.
Se torna essencial o controle do cronograma de entrega, visto que as contratações do time comercial estarão em andamento, e assim, o lançamento comercial aconteça conforme previsto.
- Marcos Watanabe é Diretor de Engenharia da Oceanic Empreendimentos e
responsável pelos empreendimentos do grupo no Sul do país
