Desafio para gestoras hoteleiras, a inadimplência em condomínios hoteleiros pode ser reduzida através da união entre jurídico e administradora, é que aponta a advogada Priscila Lustosa, sócia do escritório Priscila Lustosa Advocacia. Ela explica como a parceria de sucesso entre o jurídico e a administradora de condomínios Target Hotels, empresa do grupo Golden Dolphin, reduziu, em apenas dois anos, a inadimplência de um condo-hotel de Caldas Novas que superava 45% e hoje está próximo da média nacional de 15%.
Para a advogada, em condomínios hoteleiros com pool facultativo, infelizmente, a inadimplência tornou-se vantajosa, os proprietários inadimplentes permanecem locando e auferindo renda, sem qualquer contrapartida para o condomínio, aguardando o desfecho de um judiciário que está sobrecarregado, enquanto os bons pagadores sustentam toda operação com taxas condominiais altíssimas. “Uma verdadeira inversão de valores”, pontua Priscila Lustosa.
“Administrar um condomínio com uma inadimplência tão alta é um verdadeiro desafio e exige muito do síndico e da administradora que precisam ter expertise e know how fora do comum para manter a qualidade dos serviços com um orçamento enxuto. Afinal, aumentar a taxa de condomínio implica, em regra, no aumento da inadimplência. Algo tão eficaz quanto enxugar gelo’’, completa ela.
Confira a entrevista com Priscila Lustosa:
Diante deste cenário desafiador de inadimplência nos condo-hotéis, em que os proprietários inadimplentes continuam locando suas unidades, qual seria a solução?
É preciso buscar formas criativas e rígidas para combater a inadimplência, analisar a realidade de cada condomínio para desenhar algo sustentável. No caso mencionado, o escritório de advocacia Priscila Lustosa revisou toda a convenção de condomínio, instituindo cláusulas mais rígidas em caso de inadimplemento e, em um precedente inédito, conseguiu manter no judiciário a restrição da locação para condôminos inadimplentes.
Como funciona a restrição da locação?
Primeiramente, faz-se necessário incluir uma cláusula na convenção de condomínio regulamentando a restrição. Para isso, é indispensável aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (artigo 1.351 do Código Civil).
Contudo, é crucial ter muita cautela na redação da cláusula, precisa observar a realidade de cada condomínio e ter uma assessoria jurídica especializada, porque haverá, como houve, pedidos liminares para retomar a locação, argumentando que o condomínio não pode restringir o direito do proprietário de livre gozo e fruição do imóvel.
Apesar disso, afirmo que é possível e que tivemos êxito em duas Câmaras do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.
Primeiro, porque o direito de propriedade não é absoluto. O direito do proprietário de usar, gozar e dispor da coisa, previsto no art. 1.228 do CC, determina também, no mesmo diploma legal, logo no parágrafo primeiro, as limitações a esse direito que deve ser exercido em consonância com as finalidades econômicas e sociais da propriedade.
Sendo assim, o dever de pagar a taxa de condomínio é diretamente vinculado ao direito de propriedade, está diretamente ligado à solidariedade condominial, como bem pontuou o Ministro Luis Felipe Salomão. Imagina então, esses proprietários que recebem renda com as locações, mas escolhem não pagar as taxas condominiais aguardando o desfecho de uma ação no judiciário. O cálculo torna-se vantajoso para o inadimplente e extremamente prejudicial para a coletividade.
Existem outras medidas mais brandas e eficazes?
Sem dúvidas. Para os condomínios que preferem não correr o risco jurídico, uma recomendação altamente eficaz é contratar uma administradora e um escritório de advocacia que apresentem cobranças extrajudiciais eficazes.
Outra recomendação é contar com o apoio de Câmaras especializadas. Por oportuno, recomendo a 2ª Câmara de Conciliação, Mediação e Arbitragem de Caldas Novas, que facilita o diálogo com o proprietário, possibilitando um desfecho muito mais célere que o judiciário.
