Aprovada e sancionada em 2018, a Lei da Multipropriedade, Lei 13.777/18, foi um marco para o segmento de multipropriedade, trazendo segurança jurídica para os negócios e atraindo mais investidores, empreendedores e marcas hoteleiras. Porém, passados cinco anos, o mercado enxerga outras questões e desafios para os negócios, surgindo a necessidade de novos artigos dentro da atual Lei. Para debater a aplicação da Lei da Multipropriedade, o ADIT Share trouxe o painel “Aperfeiçoamento da Lei da Multipropriedade – As lições de 5 anos de existência da Lei e o impacto no setor”, com a advogada Márcia Rezeke, como moderadora, e os advogados Leonardo Volpatti e Paulo Mendonça.
Organizado pela ADIT Brasil (Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o ADIT Share é o principal seminário de multipropriedade e timeshare e acontecue este ano na Costa do Sauípe (BA), entre os dias 16 (com um curso de introdução aos modelos de negócio), 17, 18 e 19, finalizando com visitas técnicas.
“Antes da Lei 13.777/18, já existia um mercado que vinha se movimentando, trabalhando como condomínio voluntario, qual foi o ponto relevante com a chegada da Lei?”, perguntou Márcia Rezeke, abrindo o painel.
O advogado Paulo Mendonça explicou que a Lei 13.777/18 foi formatada a partir de um modelo de negócio que já existia e refletiu o desejo dos consumidores, trazendo segurança jurídica e ajudando na expansão do mercado.
“Antes da Lei, já estruturávamos condomínios fracionados com regras de compartilhamento e direito real de uso, mas eram formas imperfeitas para estruturação do que o mercado buscava, o fracionamento do tempo das unidades autônomas ou de unidades ou imóveis inteiros de forma autêntica. A Lei estabeleceu um regime sólido para estruturação do condômino, como direitos e obrigações, as principais previsões para o Convenção Condomínio, tratou das especificidades quando a multipropriedade é estabelecida dentro de um condomínio edilício”, completou Paulo.
Leonardo Volpatti também ressaltou a importância da Lei da Multiprpriedade. “Conseguimos aprová-la com cerca de um ano de tramitação no Congresso, convencendo as deputados e senadores da necessidade deste mecanismo para o financiamento de operações imobiliárias e turísticas para o desenvolvimento dos destinos turísticos de nosso pais”.
Porém, Leonardo ressaltou a necessidade de aperfeiçoar a Lei, “para dar uma segurança jurídica maior para consumidores e empreendedores”. Ele explicou que, apesar da Lei 13.777, ainda há muitas interpretações equivocadas dos tribunais sobre o modelo de multipropriedade. “Anda é interpretado como um clube de férias ou pacote de viagens. Há muitas condenações de incorporadores por falta de entendimento”.
Apesar da Lei da Multipropriedade, no geral, estar sendo bem aplicada, Paulo Mendonça concordou que a legislação precisa de aperfeiçoamentos. “O mercado cresceu exponencialmente. Como ficam os distratos nos empreendimentos na Lei 13.777?. Há a Lei do Distrato, Lei 13.786/18, que disciplina todo o segmento imobiliário, ou temos que pensar em uma lei própria para multipropriedade?”.
Paulo defendeu que a multipropriedade precisa de regras especificas para distratos por ser diferente da incorporação imobiliária e loteamento. “Deve haver um aperfeiçoamento do legislativo para ter regras próprias para os distratos para multipropriedade. A venda é diferente. O investimento e exposição de caixa do empreendedor são maiores. Então, se justificaria ter uma retenção de um valor adicional”.
Porém, Paulo frisou que apenas uma lei de distrato própria não vai resolver todos os problemas da indústria, defendendo que o mercado se autorregule para formas de ter vendas mais saudáveis.
Estruturação jurídica para evitar conflitos com proprietários e judiciário
Os advogados apontaram que uma estruturação jurídica bem formatada pode minimizar atritos com proprietários, com insatisfação e pedidos de distratos, e com o judiciário.
Leonardo Volpatti explicou que antes de pensar na estruturação jurídica, o empreendedor deve fazer bons estudos de mercado, de destino e viabilidade do projeto. ”É importante, juridicamente, pensar em todo esse planeamento empresarial anteriormente, depois ir para incorporação, para a formatação dos contratos, para vender o produto, para criar a Convenção de Condomínio. Se fizer de maneira genérica depois vai querer modificar, o que é mais complexo. Na prática, pode ter um problema de distrato e de dificuldade de buscar funding na operação da multipropriedade, além de ter um contencioso muito grande”
O advogado Paulo Mendonça concorda com o cuidado com o planejamento e estudo do projeto, para não ter alteração das regulamentações quando o empreendimento já estiver em operação. “A estruturação jurídica é fundamental, depois de feita é muito difícil alterar. Depois que tenho tudo aprovado e estruturado, qualquer alteração vai exigir aprovação em uma assembleia, uma manifestação de uma coletividade, que muitas vezes é difícil de ser administrada, como faço para conseguir uma alteração de um empreendimento que tem 10 mil frações”.
A figura da cota cabecel, instrumento jurídico que muitos empreendimentos utilizam para aprovações nas Assembleias, de acordo com Paulo, deve ser muito bem formatada. “Pode funcionar, mas se não for muito bem calibrada pode ser juridicamente questionada”, disse ele. “Tem que pensar na perpetuação daquele empreendimento para que o proprietário se sinta satisfeito”.
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