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ADIT Share 2018: soluções jurídicas para multipropriedade marcam painel

20 junho, 2018

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Questões sobre contratos e soluções de problemas jurídicos para multipropriedade e timeshare marcaram o painel sobre questões jurídicas, no segundo dia do ADIT Share 2018, organizado pela ADIT Brasil, que aconteceu nos dias 18 e 19, no Enotel Porto de Galinhas, em Pernambuco, com participação dos advogados: Rodrigo Mathias, da RCI Brasil; Márcia Rezeke, do escritório Rezeke & Azzi Advogados; Cláudio Camozzi, do escritório Camozzi Advogados; e Danitza Mesquita, do Grupo GR.
Projeto de Lei
Para Márcia Rezeke, que participou do grupo que desenvolveu o projeto de lei para regulamentar a Multipropriedade – que está em tramitação na Câmara dos Deputados, e deverá ser aprovada apenas no próximo ano, https://revista.turismocompartilhado.com.br/2018/06/18/projeto-de-lei-que-regulamenta-a-multipropriedade-deve-ficar-para-2019/ – a Lei de Multipropriedade não irá resolver todos as questões jurídicas.
‘’Nós temos que ter consciência de que a lei que vai resolver nossos problemas’’, disse Márcia. ‘’Não adianta o jurídico fazer um bom contrato, se a empresa manejar de má-fé’’.
Timeshare x Multipropriedade

A advogada também chamou atenção para educar o judiciário da diferença do timeshare e multipropriedade. ‘’O vacation club desde a Lei Geral do Turismo e Deliberação do Turismo da Embratur tem um regulamento, mesmo sendo muito tímido’’, disse a advogada. ‘’O fracionado não tem uma legislação especifica. Existem institutos jurídicos que nos permitem fazer o fracionado’’.
Problemas jurídicos
Muitas questões devem ser previstas em contrato. Segunda Márcia Rezeke, a convenção de condomínio é uma, pois é diferente de um condomínio tradicional.
‘’Ou terá problemas com o Ministério Público e Judiciário, que pensam que esse produto é para enganar consumidores’’, disse Márcia. ‘’Precisamos fazer com que esse mercado seja mais conhecido e mais respeitado’’.
De acordo com a advogada, mais de 90% das ações judiciais contra empresas de propriedade compartilhada acontecem por conta do sistema de vendas. ‘’As comercializadoras devem repensar o sistema e o speech de vendas’’.
Ela explicou que as ações judiciais geram custos para o empreendedor. ‘’O cliente não tem despesa, entra de graça. O empreendedor vai para ação, é obrigado a comparecer com o advogado, em qualquer local do Brasil, pois o foro do consumidor prevalece. Vai ter a despesa do translado, do advogado e hospedagem’’.
Leis que regem a multipropriedade atualmente

A gerente jurídico do Grupo GR, Danitza Mesquita, explicou que os contratos de multipropriedade têm base nas principais leis que regem a incorporação imobiliária e Código de Defesa do Consumidor. ‘’Não temos que nos aventurar na convenção de condomínio e incorporação’’, disse.
Segundo a advogada, o empresário quer o resultado, a visão de empreendedor é de mercado, já o judiciário tem a visão do direito e do consumidor. ‘’Temos que entender que o juiz é um consumidor, e o cartório também’’
Danitza contou que os cartórios, além do contrato de incorporação, também analisam o contrato de compra e venda. ‘’Se fere o direito do consumidor, eles não aceitam – eles se incorporam como consumidores’’.
Para a gerente do Grupo GR, há outros regimes jurídicos que contribuem na solução de problemas para multipropriedade, como Patrimônio de Afetação e Alienação Fiduciária.
Danitza reforçou a necessidade de educar o judiciário de como funciona o negócio. ‘’Temos que mostrar que não é um venda forçada, mas uma venda de impacto, uma venda de emoções de lazer, mas não traz insegurança jurídica’’, afirmou. ‘’O desenvolvedor tem que entregar uma obra e o judiciário não consegue enxergar isso’’.
Para evitar problemas com o judiciário, Danitza recomendou ter contratos bem estruturados, para serem bem utilizados, pelo empreendedor e o adquirente.
A advogada mostrou uma pesquisa do STJ sobre o impacto das rescisões contratuais no cmercado imobiliário – Apenas 30% das rescisões são por incapacidade de pagamento, 70% acreditam ser um mal investimento.
Papel do incorporador
De acordo com Danitza, para o incorporador evitar ações judiciários devem seguir certos princípios: transparência da informação, adequação da legislação, elaborar contratos melhores e utilizá-los com boa-fé.
Conselhos para evitar ações judiciais

O advogado Cláudio Camozzi recomendou algumas ações para que empreendimentos evitem ações jurídicas, como ao chegar em um destino turístico que será desenvolvido a multipropriedade e visitar o Ministério Público, o Procon e Cartórios, para explicar sobre o mercado e produto, as reclamações. ‘’Mostrar que está na cidade para somar’’.
Outra ação importante para ele é ter o apoio da sociedade do município, como prefeito, vereadores, associações de moradores e comerciais.
Para o advogado, também deve-se olhar o prazo de entrega do empreendimento, e saber se o incorporador conseguirá entregar nesse tempo
‘’É necessário que a comercializadora treine os consultores de vendas para seguirem os principais pontos do contrato’’, disse Camozzi. ‘’Trabalhar na prevenção diminui a quantidade de contencioso’’.
De acordo com Camozzi, usar um check list após o fechamento da venda, com os principais pontos do contrato e da apresentação também reduz muito o risco de ações judiciais, e previne o impacto da CVM. ‘’Se deixar muito claro que não se trata de investimento, é para lazer’’, finalizou.