Evento ocorreu nos dias 01 e 02 de abril, em Florianópolis/SC
Para apresentar o painel ‘’Novas Perspectivas para Incorporação Imobiliária com a Lei 13.786/2018, a Lei dos Distratos’’, a ADIT Brasil convidou os advogados Marcelo Terra, da Duarte Garcia, Serra Netto e Terra Advogados, Melhim Chalhub, da Chalhub Advogados, e Bruno Aronne, da Veirano Advogados, como moderador. A oitava edição do ADIT Juris aconteceu em Florianópolis, nos dias 01 e 02 de abril.
O advogado Marcelo Terra apresentou a jurisprudência anterior a nova lei. De acordo com ele, a judiciário costumava ler de maneira equivocada o Código de Defesa do Consumidor (CDC), como direito de desistência imotivada, pacto podendo ser rompido,, etc. ‘’O erro não estava na lei, no CDC, mas na interpretação da lei – e criou-se uma jurisprudência de devolução alta no caso da desistência’’.
Para o advogado, as consequências dessa jurisprudência foram insegurança jurídica, um risco sistêmico ao incorporador, ao empreendimento, aos demais condomínios, prejuízo ao caixa do empreendimento e do incorporador, reflexos negativos em todos contratos coligados e conexos.
‘‘Onde está a promotoria de defesa do bom consumidor, do bom empreendedor e do empreendimento?’’ O promotor não está ali para defender o mau consumidor’’, questionou Marcelo Terra, que ainda fez uma provocação: ‘’O justiceiro social aplicaria sua teoria no contrato de compra e venda da sua própria casa? Venderia sua propriedade sob a perspectiva de a receber de volta, se e quando o comprador desejasse, com a obrigação restituição da parcela substancial do preço pago?’’.
A Lei dos Distratos – Lei 13.786/2018
Entre outras questões, a Lei 13.786/2018 trata dos seguintes assuntos:
– Pagamento de multa, no valor de 50% do valor já pago, caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel estiver no regime de afetação (patrimônio separado da incorporadora);
– Pagamento de multa, no valor de 25% do valor pago caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel fizer parte do patrimônio da incorporadora;
– Retenção da corretagem, dos impostos, das taxas de condomínio e do aluguel, caso a desistência ocorra após o imóvel ter sido entregue;
– Prazo máximo de 180 dias de atraso na obra, podendo ser prorrogado por mais 180 dias em comum acordo. Após o prazo, pagamento de multa e concessão do direito de rescisão com ressarcimento total para o comprador, ou indenização de 1% por mês atrasado;
– Possibilidade de transferir o contrato para outro comprador, sem ônus para nenhuma das partes.
‘’A nova lei é a reação da sociedade sobre a má interpretação do judiciário’’, definiu Marcelo Terra. ‘’Esta lei é disruptiva, pois obriga a pensar e eventualmente rever o conceito, rompe a inércia, toda jurisprudência e doutrina criadas devem ser repensadas e revistas’’.
Para o advogado Marcelo Terra, a nova lei não ofende o CDC, ao contrário, a lei veio para limitar a cláusula penal a favor do CDC. ‘’O CDC veda a perda total no caso de desistência, não estipula condições de restituições. A nova lei limitou a perda’’.
Nova Lei e os Contratos Anteriores
Para Marcelo Terra, a nova lei deve incidir em contratos celebrados anteriormente e ainda vigentes, válidos e eficazes, inclusive, reduzindo a cláusula neles fixadas, mesmo nos casos de ações em curso; ou no mínimo deverá servir de parâmetro para a fixação pelo magistrado no caso concreto. ‘’Eu chamo essa nova lei de Um Lei Interpretativa do CDC. A lei interpretativa tem efeitos retroativos’’.
Lei 13.786/2018 – Críticas
Marcelo Terra também apontou o que advogados críticos da nova lei dizem a respeito dela: ser inconstitucional; ferir a dignidade humana; o adquirente desistente, por perda do emprego, doença na família ou outro motivo social ou econômico, perde a integralidade da comissão, perde o imóvel ou o metade do valor citado; a nova lei resguardou o incorporador, que é a parte mais forte, e prejudicou o consumidor; o STF já admitiu como razoável a taxa de 10% a 25% de retenção, acima de 25% é abusiva; o teto de 25% já estava incorporado e é um direito adquirido.
De acordo com Terra, a contra argumentação deve seguir os seguintes modos: a intepretação normativa é infraconstitucional, é necessário ponderação de valores constitucionais, e o Estado de Direto é Estado de Confiança, que é um faceta externa da segurança jurídica.
Atraso de Obras
O advogado Melhim Chahub destacou a parte da Lei dos Distratos que trata sobre o atraso da obra. De acordo com ele, as opções do consumidor em caso de acontecer esta situação é a conservação do contrato com indenização mensal de 1% do valor pago, ou a restituição integral do valor pago.
‘’Em relação ao dano com o atraso da obra, a parte lesada deve receber algo, um percentual sobre o valor do imóvel. Os contratos estabelecem entre 0,5 e 1% do valor do contrato. A lei fala sobre o valor pago’’, disse Melhim Chahub.
- A Revista Turismo Compartilhado cobriu o ADIT Juris 2019 a convite da ADIT Brasil.
