O segundo dia da 7ª edição do ADIT Juris – evento organizado pela ADIT Brasil, que acontece nos dias 16 e 17 de abril, em Salvador-BA – iniciou com o painel Incorporação Imobiliária: Questões Atuais, com participação de Marcelo Terra, do escritório Duarte Garcia, Serra Neto e Terra – Sociedade de Advogados; Melhim Chalhub, do escritório Chalhub Advogados; e moderação de Rita Martins, do escritório Rita Martins & Advogados.
O ADIT Juris é o principal seminário de soluções jurídicas para o mercado imobiliário e turístico e reúne os principais players do mercado imobiliário, escritórios jurídicos e advogados atuantes nestes segmentos para discutir temas de vanguarda, esclarecer dúvidas e buscar soluções para questões que, na maioria das vezes, ainda não estão previstas na legislação nacional, proporcionando assim, segurança jurídica aos setores.
O advogado Melhim Chalhub falou sobre ‘’Reflexão sobre os efeitos da quebra de contrato de promessa de venda’’, em que afirmou, ‘’distrato não é um problema, pois é um acordo entre as partes. O problema é a quebra de contrato’’.
Chalhub fez uma relação entre a Lei da Incorporação – Lei 4.591 e o Código de Defesa do Consumidor. Segundo ele, nas duas leis há artigos que tratam da boa-fé objetiva, equilíbrio e segurança do contrato, publicidade enganosa e abusiva e proteção contratual.
Porém, Chalhub explica que a lei dos consumidores é uma lei geral e a Lei das Incorporações é uma lei especial. ‘’Prevalece a lei especial sob a lei geral, pois a regra própria foi feita para as peculiridades desituações específicas’’.
Ele exemplificou algumas jurisprudências recentes que beneficiam a Lei das Incorporações em que incapacidade de pagamento do consumidor deve ser provada, qualificação do adquirente como consumidor e análise econômica do contrato.
Consequências das jurisprudências
O advogado Marcelo Terra discorreu sobre as jurisprudências atuais, para distratos, sobre a relação entre incorportador e consumidor e suas consequências. ‘’Falo em situações em que o incorpotador está cumprindo suas obrigações’’, enfatizou.
Ele listou algumas jurisprudências: direito de desistência, ainda que imotivada, até o recebimento da posse; devolução em parcela única; devolução imediata; devolução entre 75% e 90% dos valores pagos.
‘’O erro não está na lei, mas na aplicação da lei’’, declarou Marcelo Terra.
De acordo com o advogado, as consequências dessas jurisprudências são: Insegurança Jurídica; risco sistêmico ao incorporador, ao empreendimento, aos demais condôminos; prejuízo ao caixa do empreendimento e do incorporador; reflexos negativos em todos os contratos coligados e conexos; quebra da força vinculativa do contrato irregovogável e irretratável; contrato deixa de exercer sua função social; instalação da anarquia contratual e social.
‘’Onde está a promotoria de defesa do bom consumidor, do bom empreendedor e do empreendimento’’, questionou Marcelo Terra. Ele explicou que o bom consumidor é aquele que está pagando tudo certo e vai ser prejudicado pelo mau consumidor, que decidiu não honrar com os contratos.
O advogado provocou os promotores perguntando: ‘’Você aplicaria essa teoria no contrato de compra e venda para sua casa?’’ Ou seja, venderia sua propriedade sob a perspectiva de recebê-la de volta e ter que devolver uma quantia.
Marcelo Terra também falou sobre uma solução para essas questões:
– a solução natural do mercado: se não puder pagar o preço, ou se não se interessar mais pelo imóvel, o comprador terá ampla liberdade de ceder seus direitos a terceiros;
– esta cessão se dará a valores do mercado, com lucro ou prejuízo;
– se houver lucro, o comprador reterá para si a totalidade do lucro;
– se houver prejuízo, o comprador absorverá a totalidade dos prejuízos;
– esta é a lógica prevista no leilão extrajudicial que está na lei de incorporações;
– a desistência imotivada ou a imprevisão não provada quebra a lógica do sistema.
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- A Revista Turismo Compartilhado cobre o ADIT Juris 2018 a convite da ADIT Brasil.
