Resumo do Conteúdo:
- Artigo de Marllon Terra, sócio do Grupo Mapah.
- A Reforma Tributária de 2026 não é apenas fiscal: é uma mudança estrutural no seu negócio.
- Para o setor de hotelaria e multipropriedade, o cenário exige atenção imediata. A transição para o novo IVA (IBS + CBS) e o fim do PERSE criam uma verdadeira “tempestade perfeita” de pressão sobre as margens.
- Aumento do custo efetivo: A hotelaria é intensiva em mão de obra (que não gera crédito tributário). Com o novo modelo, mesmo sem aumento nominal de alíquota, a operação fica mais cara.
- Fim do PERSE: A eliminação dos benefícios de IRPJ e CSLL impacta diretamente a rentabilidade líquida das empresas.
- Complexidade na Multipropriedade: A nova tributação sobre locações sazonais e o rateio de custos entre cotistas exigirão rigor técnico extremo para não corroer o lucro dos empreendimentos e encarecer condomínios.
- Revisão Tributária: Garanta o enquadramento correto das atividades para maximizar o aproveitamento de créditos.
- Reprecificação Estratégica: O repasse de custos precisará ser inteligente, considerando a sensibilidade da demanda e o posicionamento de mercado.
- Reestruturação Societária: Avalie modelos como holdings, SCPs ou segregação de atividades para buscar eficiência fiscal.
- Tecnologia e Processos: O Fisco fará cruzamentos de dados implacáveis. Sistemas e equipes precisam estar 100% adequados para evitar autuações.
O ano de 2026 marca o início da transição da Reforma Tributária instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025.
Na prática, não se trata apenas de uma simplificação do sistema tributário. O que está em curso é uma mudança estrutural na forma como as empresas operam, formam preços e geram resultado. Para o setor de hotelaria e multipropriedade, o cenário é de atenção imediata.
O fim do Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos (PERSE), somado à introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), substituindo tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS, cria um ambiente de forte pressão sobre margens.
Em alguns casos, estimativas de mercado já indicam aumento relevante de carga efetiva, especialmente em operações intensivas em mão de obra, configurando o que pode ser entendido como uma verdadeira “tempestade perfeita”: múltiplas mudanças simultâneas impactando custos, contratos e estrutura operacional.
Mas há um ponto central que ainda é pouco compreendido: A Reforma Tributária não é um tema fiscal. Ela altera profundamente a lógica de funcionamento do negócio.
O que muda, na prática, para hotéis
A introdução do modelo de IVA dual (IBS + CBS) altera a lógica de apuração tributária no setor.
Embora o novo sistema preveja não cumulatividade plena, permitindo o aproveitamento de créditos financeiros mais amplos, na prática o setor de hotelaria enfrenta uma limitação estrutural relevante: grande parte dos seus custos está concentrada em folha de pagamento, que não gera crédito, além de despesas operacionais cujo crédito depende da vinculação com receitas tributadas.
Esse cenário gera um efeito econômico importante: mesmo sem aumento nominal de alíquota, o custo efetivo tende a subir.
Além disso, o encerramento do PERSE elimina benefícios relevantes relacionados ao IRPJ e à CSLL, impactando diretamente a rentabilidade líquida das operações.
Os efeitos mais imediatos já observados são o aumento do custo de insumos e serviços, a pressão sobre a formação de preços (diárias, eventos e A&B) e maior sensibilidade da demanda, especialmente em períodos de baixa ocupação.
Diante disso, torna-se inevitável a revisão do modelo de custos, precificação e contratos operacionais.
Grandes redes já iniciaram esse movimento. O restante do mercado tende a seguir o mesmo caminho.
Multipropriedade: um impacto ainda mais sensível
No modelo de multipropriedade, regulamentado pela Lei nº 13.777/2018, os efeitos da Reforma Tributária tendem a ser ainda mais complexos.
A incidência do IBS e da CBS sobre receitas vinculadas à exploração dos imóveis, especialmente locações sazonais e serviços agregados, exige uma reavaliação completa da estrutura econômica dos empreendimentos.
Além disso, o compartilhamento de custos entre cotistas passa a exigir maior rigor técnico, já que pode gerar impactos tributários adicionais caso não esteja adequadamente estruturado.
Na prática, os efeitos podem incluir redução da rentabilidade líquida das locações, aumento dos custos condominiais e necessidade de reorganização societária e patrimonial, principalmente em função do maior nível de cruzamento de dados fiscais.
Sem planejamento adequado, estimativas indicam potenciais reduções relevantes na rentabilidade dos empreendimentos.
Quem reage perde. Quem antecipa, ganha margem
A principal diferença entre empresas que vão sofrer com a Reforma e aquelas que vão ganhar eficiência está na capacidade de antecipação.
Mais do que compreender a legislação, será necessário reconfigurar o modelo operacional.
Alguns movimentos já deveriam estar em andamento:
- Revisão da classificação tributária
Garantir o enquadramento correto das atividades impacta diretamente a carga efetiva e o aproveitamento de créditos.
- Reestruturação da formação de preços
O repasse de custos passa a ser estratégico, considerando comportamento do cliente e posicionamento de mercado.
- Ajustes na estrutura societária
Modelos como holdings, SCPs ou segregação de atividades podem gerar ganhos relevantes de eficiência tributária.
- Preparação operacional e tecnológica
A mudança exige revisão de processos, adequação de sistemas e capacitação das equipes.
Além disso, o aumento do nível de controle e cruzamento de dados pelo Fisco exige maior rigor na consistência das informações.
Empresas que não estruturarem essa transição tendem a enfrentar autuações, perda de crédito e deterioração de margem.
Mais do que uma mudança: um reposicionamento
A Reforma Tributária não deve ser tratada apenas como um aumento de carga.
Ela representa uma mudança na lógica de geração de resultado.
Empresas que se anteciparem, simularem cenários e ajustarem sua operação terão condições não apenas de mitigar riscos, mas de preservar margem e até ampliar sua competitividade em um novo ambiente econômico.
