Entrevista com o consultor de negócios para projetos hoteleiros, multipropriedades, turismo imobiliário e desenvolvimento de destinos Franklin Mira, CEO da Téssera Hospitality
Para desenvolver um negócio imobiliário turístico exige muitos players envolvidos: incorporador, hoteleiro, comercializador, poder público, investidores, advogados, a comunidade, etc; e ainda somam-se a comercialização, construção, operação e custos. A convergência desses fatores vai determinar o sucesso ou fracasso de um projeto hoteleiro imobiliário.
Para falar sobre alguns desses fatores, a Turismo Compartilhado entrevista o consultor de negócios Franklin Mira, CEO da Téssera Hospitality .
Com mais de vinte e seis anos de experiência no segmento de turismo imobiliário, Franklin Mira é economista, com especialização em Gestão Hoteleira, já tendo atuado em empresa multinacional, empresas do ramo hoteleiro, turístico, imobiliária e terceiro setor, além de Holding empresarial.
Como gestor de empreendimentos imobiliários e hoteleiros, liderou e implementou master plan para áreas de greenfield, projetos hoteleiros, fractional, turísticos, comerciais e de primeira residência, como no projeto de desenvolvimento e consolidação do destino Costa dos Coqueiros, na Bahia, além de ter atuado no desenvolvimento do empreendimento Quintas Private, na Costa do Sauípe, um dos primeiros projetos de fractional no país.
Como a Téssera auxilia os hotéis e resorts parceiros na retomada dos negócios nesse momento de pandemia?
A experiência e êxito obtidos recentemente demonstram uma melhoria significativa nos principais índices de receita do mercado hoteleiro como ocupação, diária média e consequentemente RevPar. Conseguimos isso com a implantação de ferramentas e modelo de gestão que alavancam a distribuição, atrelada a uma correta definição de preços e flutuação de tarifas acompanhadas por profissionais experientes que monitoram em tempo real o mercado e as necessidades de ajustes.
Olhando o lado operacional, temos apoiado os empreendimentos nas melhores estratégias para atravessarem esse momento tão difícil, avaliando processos, equipes e formas de gerir os caixas da maneira mais apropriada.
Quais os maiores entraves para o Brasil crescer no segmento imobiliário e turístico? Quais as dificuldades de investidores nacionais e estrangeiros?
O Brasil sempre se comportou de maneira muito inconstante, com períodos de euforia ou de depressão, atrelado, na maioria das vezes, a fatores políticos. O mercado e investidores não veem isso de forma positiva e na maioria das vezes se retraem.
Outros fatores importantes dificultam muito o turismo nacional, como a falta de infraestrutura, aí incluída questões como a malha aérea, carência de mão de obra e linhas adequadas para financiamento, não só para novos projetos, mas até para capital de giro.
Quanto ao mercado internacional, todos os fatores acima, além da proximidade dos países que possuem destinos estruturados e com um custo-benefício melhor, tornam o turismo internacional incipiente.
Como que desenvolvedores de empreendimentos imobiliários turísticos podem trabalhar em conjunto com o setor público? Qual a responsabilidade de complexos quando implantados em destinos com infraestrutura precária? Qual a responsabilidade do poder público para atrair mais empreendimentos para sua região?
Normalmente, destinos turísticos como resorts ficam em regiões sem infraestrutura e em comunidades carentes. Isso, por si só, são grandes desafios para o poder público e privado, que necessariamente precisam se unir para suplantar todos os entraves até a plena operação do empreendimento. Estamos falando de incentivos fiscais, acesso e muitos vezes necessidades básicas como saneamento e energia. Sem uma parceria é inviável a concretização de um empreendimento.
A chegada de complexos turísticos traz oportunidades e grandes questões para serem encaminhadas nas comunidades, como formação da mão de obra, desenvolvimento do empreendedorismo, para apoiar as pessoas a serem protagonistas no processo de desenvolvimento e fazer parte da cadeia produtiva. O papel e a visão do empreendedor compreendendo esse papel é vital.
No caso específico da Costa dos Coqueiros, na Bahia, o que propiciou o surgimento e consolidação de grandes resorts na região? Quais benefícios esses complexos trouxeram para a população da região?
A abertura e duplicação da Estrada do Coco facilitaram muito o acesso aos empreendimentos. A infraestrutura é algo fundamental para viabilizar um projeto e contribui enormemente para dar início a um polo turístico e atrair mais visitantes e empreendimentos, iniciando um ciclo positivo.
Com o sucesso de Praia do Forte e a abertura da Costa do Sauípe em 2000, outros investidores internacionais vieram para a região, que atualmente tem ainda grandes projetos em desenvolvimento. Além de Vila Galé, Tivoli, Iberostar, Gran Paladium e Aviva em operação, a Prima Empreendimentos está apostando no destino Baixio. São quase 7.000 hectares e já vai em julho inaugurar um hotel boutique, operado pela Slavieiro, e um empreendimento de segunda residência. Está sendo proposto a criação de um Parque de Aventura e urbanização da vila de Baixio, em parceria com o Governo da Bahia. Estão previstos, ainda, novos resorts nacionais e internacionais.
Como aprendizado das implantações no Litoral Norte, a Prima possui um projeto social permanente para garantir benefícios duradouros para a população local, não só gerando empregos, mas uma participação mais ativa.
Por ter trabalhado em desenvolvimento de multipropriedade antes da atual expansão, entrada do mercado financeiro e a Lei 13.770/18, que regulamenta o segmento, quais eram a dificuldades de desenvolver um projeto deste nos anos 2000 e início de 2010? Onde as empresas buscavam capital para lançar os projetos?
A falta de um marco legal é sempre a maior dificuldade em qualquer novo projeto. Na ausência de uma lei são desenvolvidas soluções paliativas, podendo gerar insegurança jurídica. Essa foi a grande dificuldade deparada logo no início.
As fontes de financiamento tinham de ser próprias, pois ainda haviam muitas questões a serem respondidas, além das questões legais como, por exemplo, a receptividade do mercado.
Como enxerga as evoluções do segmento de multipropriedade? O que o segmento ainda tem que evoluir?
A multipropriedade veio para ficar e continuará a crescer no Brasil. Nos últimos anos, as empresas do setor têm crescido de forma contínua e alcançando patamares de faturamento similar aos das grandes empresas do setor imobiliário.
Estamos vendo o surgimento de grandes operadores dedicados a esse modelo de negócio. A cadeia tem se especializado e vem cada vez mais surgindo profissionais de destaque no segmento.
O processo de melhoria é contínuo e tende a especializar cada vez mais o mercado levando aos consumidores mais e melhores produtos.
Como um empreendedor pode avaliar qual o melhor negócio atualmente – lançar um hotel, um condo-hotel, multipropriedade?
Cada um desses modelos têm características e riscos distintos. Depende da localização, situação do mercado, tamanho do investimento, tempo que se deseja para o retorno e vários outros fatores. Importante entender qual a estratégia do investidor e como isso se encaixa em seu portfólio.
A Téssera fala em aumentar a lucratividade do hotel. Qual o melhor caminho, aumentando a ocupação, aumentando o preço da diária hoteleira, ou gestão de custos?
Não excluiria nenhum desses pilares. Precisamos trabalhar em todos eles, a ocupação com um tarifário, distribuição e RM impecáveis, a melhoria contínua dos serviços e da estrutura para potencializar o valor da diária e uma gestão eficiente com planejamento e automação acarretando em uma eficiência diferenciada.
