Publicação tem objetivo de nortear futuros projetos, apresentando as diretrizes para o crescimento sustentável e equilibrado deste tipo de empreendimento
A Multipropriedade Turística cresceu consideravelmente no País nos últimos anos e está mudando a forma como os brasileiros disfrutam o seu tempo de lazer. Esses empreendimentos estão presentes em mais de 45 cidades, em 16 Estados, e já atingiram R$ 22,3 bi em VGV (Valor Geral de Vendas), e devem alavancar ainda mais o mercado turístico, segundo apontam estudos recentes sobre a área.
Com o objetivo de nortear futuros projetos, apresentando as diretrizes para o crescimento sustentável e equilibrado deste tipo de empreendimento, desde a sua concepção até a operação, passando por todo o processo de planejamento e desenvolvimento da obra, o Secovi/SP lançou o Manual de Melhores Práticas para Multipropriedades Turísticas, no encerramento da Convenção do Secovi 2019, que aconteceu nos dias 25, 26 e 27 de agosto, na sede da entidade.
O Manual de Melhores Práticas para Multipropriedades Turísticas também está disponível para downloads no site da entidade: www.secovi.com.br.
Assim como aconteceu com o anteprojeto de Lei de Multipropriedade, o Manual também foi desenvolvido por um Grupo de Trabalho, com participação de players deste segmento, incluindo consultores, hoteleiros, empresários, advogados e entidades que representam o setor: Secovi/SP, ADIT Brasil Adit Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil); Fohb (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil); ABR (Associação Brasileira de Resorts).
Para apresentar o Manual, o Secovi promoveu um painel para debater a multipropriedade no Brasil, com participação do presidente da ADIT Brasil e vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP, Caio Calfat, o advogado Marcelo Terra; o advogado Cláudio Camozzi e o consultor de negócios Diogo Canteras.
Caio Calfat explicou que o Manual começou a ser desenvolvido assim que foi criado o grupo de trabalho para desenvolver o anteprojeto da Lei de Multipropriedade. ‘’Desde 2016 tivemos o cuidado de escutar empreendedores e advogados’’, disse ele, que salientou que o Manual é um complemento da Lei, pois dá os parâmetros para o negócio.
“Foram dois anos de intenso trabalho e uma série de reuniões envolvendo advogados, empreendedores, consultores, operadores hoteleiros, comercializadores, intercambiadoras, além das instituições, para se chegar ao resultado final: um guia para orientar e garantir a sustentabilidade do mercado”, analisou Caio Calfat.
Marcelo Terra lembrou as primeiras reuniões do grupo de trabalho para o desenvolvimento do anteprojeto de Lei de Multipropriedade realizaram brainstorming, cada player falava algum problema que poderia ter os empreendimentos, depois começaram a pesquisar legislação de outros países, e o texto começou a ser desenvolvido.
‘’Então, houve o trabalho para apresentação ao Congresso Nacional. E veio a lei, é basicamente o mesmo texto desenvolvido pelo grupo. Com pequenas alterações. Mas o DNA do anteprojeto está lá’’, afirmou Marcelo Terra, qeu explicou que a parte de vendas é regida pelo Código de Defesa do Consumidor e a construção é incorporação imobiliária. ‘’É um trabalho coletivo, um trabalho de multiproprietários para multiproprietarios’’.
Manual de Melhores Práticas para Multipropriedades Turísticas
Cláudio Camozzi contou que o Manual veio por conta do crescimento do mercado, que contava com uma parte comercial bem consolidada, mas ainda não havia empreendimentos em operação.
Diogo Canteras enfatizou que o Manual foi feito praticamente do zero, adaptado a realidade do mercado nacional. ‘’O manual foi construído em volta de duas ideias: a primeira ideia é que a multipropriedade é um produto de lazer. Ao contrário do condo-hotel. Toda atenção que devemos dar ao produto é para maximizar a experiência do multiproprietário. E a segunda ideia é que o produto conta em sua essência com a venda de impacto. O que é venda de impacto? É uma estratégia de venda em que encanta, vende-se um produto muito atrativo’’.
Para o consultor de negócios, a publicação pode ser usada tanto como um documento para referência, ou também como uma leitura corrida; ‘’Que também será muito agradável’’, disse.
Segundo Claudio Camozzi, o produto merece o título de multipropriedade brasileira, por não haver nada semelhando no mundo. ‘’Primeiro criamos uma estrutura, como se fosse o cenário, explicando os players e como eles jogam o jogo. Tudo começa fazendo uma contextualização – porque a multipropriedade teve esse grande avanço, o momento econômico, um sistema muito bem desenvolvido fez com que esse cenário se tornasse interessante’’, falou o advogado sobre o Manual.
Diogo Canteras ressaltou que o Manual explica porque a multipropriedade teve o sucesso e como vai continuar crescendo. ‘’Tivemos uma conjuntura que teve o crescimento da classe média, que teve uma aumento da propensão de viajar. Classe D e E não faz turismo, mas a Classe C viaja. Quando coloca-se o modelo de negócio da multipropriedade tem um crescimento explosivo’’.
De acordo com Cláudio Camozzi, a multipropriedade também foi uma disruptura. ‘’Pegamos o que era comum ao timeshare e adaptamos ao setor imobiliário, e criamos um modelo que foi sucesso em Caldas Novas e Olímpia, e agora no resto do país’’, explicou o advogado, que também citou a contribuição do crescimento da Economia Compartilhada para a multipropriedade. ‘’Estamos em uma realidade em que as pessoas preferem mais usufruir de um bem do que ter o bem’’.
Parte Jurídica
Um dos capítulos do Manual trata da parte jurídica da multipropriedade. Diogo Canteras ressaltou que os autores do Manual tiveram o trabalho para diferenciar o timeshare e multipropriedade.
Cláudio Camozzi contou que existe uma confusão grande sobre isso no âmbito jurídico. ‘’Pensam ser tudo timeshare’’, disse. ‘’Na essência, os dois compartilham o tempo e lazer. A diferença é que na multipropriedade está comprando o produto, um direito real. A multipropriedade é mais complexa que o timeshare. Os dois tem as salas de vendas, mas na multipropriedade tem a incorporação e retrofit, além de exposição de caixa’’.
Outro ponto ressaltado por Claudio Camozzi, que compete ao advogado realizar a estruturação é qual o tipo de projeto: greenfield – incorporação do zero; brownfield – já há um empreendimento pronto; ou greyfield – um retrofit de um empreendimento hoteleiro.
Atratividade do produto e destino
‘’A essência da multipropriedade é um produto de lazer. Tem que juntar a parte do apartamento com o equipamento de lazer – tem uma parte de hardware e outra de software. Essa construção da atratividade é um dos fatores do sucesso da multipropriedade. Um problema desta construção da atratividade é que não tem fim, o quanto deve investir nessa parte de lazer que alavanca as vendas e utilização?’’, questionou Diogo Canteras
Players
O Manual também conta com um capitulo em que defino os 11 players do produto: incorporador ou desenvolvedor, consultoria especializada, comercializadora, administradora ou operadora hoteleira, administradora condominial, intercambiadora de férias ou clube de benefícios, assessoria jurídica, assessoria financeira, asset manager gestora de recebíveis e relacionamento e comercializadora full service.
Sobre o asset manager, Diogo Canteras explicou que é uma figura que intermedia a relação entre os proprietários e operadores dos condo-hotéis ‘’Na multipropriedade, como o número de proprietários é maior, então a importância do asset manager aumenta. O foco do asset manager na multipropriedade é o produto de lazer. E fazer com que a pessoa que comprou o produto tenha o produto de lazer’’.
A estruturação do negócio
Diogo Canteras salientou a importância do capitulo 7, que conta com um passo a passo para a estruturação do negócio. ‘’Tentamos resumir todo o modelo em um esquema – desde a ideia inicial, avançando para cada etapa do desenvolvimento, estruturação de parcerias, até a entrega’’.
‘’Pode parecer simples, mas é comum pessoas do mercado, que por não conhecerem, acabam se complicando. Quanto mais pessoas conhecerem a estrutura mínima necessária, mais segurança teremos em nosso mercado’’, afirmou Cláudio Camozzi.
Operação
‘’Quais os cuidados na operação que temos? Temos todas as lógicas envolvidas’’, afirmou Diogo Canteras. ‘’Na operação de um empreendimento de multipropriedade não tem hóspede, mas dono. O multiproprietário se sente dono e quer ser considerado dono. O que o dono quer? Quer usar aquilo para uso próprio- Mas também pode querer intercambiar ou alugar – a operadora hoteleira deve facilitar essa utilização para o proprietário’’.
Importância da Convenção de Condomínio
Para Cláudio Camozzi, é na estruturação do condomínio que se antecipa problemas e previne ‘’dores de cabeça’’ . ‘’A convenção deve contemplar os fundos – fundo de reserva para equipamentos, enxovais, estrutura hoteleira, além das regras muito bem colocadas’’.
Diogo Canteras explicou que para essas reservas financeiras são formadas através da taxa de condomínio. ‘’É muito importante para manter a atratividade do empreendimento’’.
Para finalizar, os palestrantes ressaltaram a necessidade da utilização do produto respeitando a multipropriedade. ‘’Deve explicar e educar o multiproprietário como utilizar o produto, pois assim ele consegue tirar o máximo de proveito e não fica insatisfeito’’, finalizou Diogo Canteras.
