Alexandre Mota *
A entrega do empreendimento vendido pelo sistema fracionado inicia um novo momento do ciclo do empreendimento.
A abertura é um momento importante tanto para o proprietário e para aquele que foi incumbido de administrar o condomínio. Não falarei aqui do sistema de pool, pois isso é um sistema marginal do empreendimento e que pode ter uma série de soluções que não podem comprometer a integridade do empreendimento no seu dia a dia.
A administradora deve se preparar para entrar em campo pelo menos três meses antes da abertura do empreendimento, a primeira assembleia deve ser convocada antes da abertura e o orçamento da taxa de manutenção/condomínio apresentada, analisada e aprovada.
Esse primeiro contato não é só numérico, é importante que o administrador abra o canal de comunicação com todos os multiproprietários e convide-os para utilizarem suas semanas, afinal o valor do empreendimento só será validado conforme as pessoas usem, aprovem e queiram voltar. A tarefa incansável do administrador é manter as pessoas animadas com o empreendimento e entendam que o sucesso e a manutenção dele dependem do pagamento das taxas de manutenção/condomínio.
Nesse sentido, esse primeiro contato deve:
a) Abrir os canais de comunicação entre administradores e multiproprietários, estabelecendo uma rotina de newsletter, avisos, prestação de contas e etc.
b) Apresentar as regras de uso para o empreendimento, tanto na área privada como na área comum, importante deixar um link eletrônico para acesso ao regimento interno e à convenção do condomínio.
c) Apresentar a forma de prestação de serviços, por exemplo, a limpeza diária e a limpeza pesada, quando e como acontecem; ou com que frequência se realizam as trocas de enxoval.
d) Deixar claro os serviços que são prestados por terceiros e são opcionais, como o café da manhã e qualquer outro que não esteja incluso na cota de manutenção/condominial.
e) Deixar claro que a administração do condomínio não se confunde com a administração de eventual pool hoteleiro ou de locação, que as regras do condomínio em qualquer modalidade de cessão de uso da semana para um terceiro, diretamente ou intermediada, deve seguir todas as regras do regimento interno e da convenção de condomínio.
A comunicação com os multiproprietários tem três enfoques, sendo que cada um deles deve ser pensado e equilibrado para tornar esse momento prazeroso para todas as partes: deveres e direitos, cobrança e informativos de incentivo para o uso da propriedade e/ou pelo menos motivacional de forma a manter o interesse do multiproprietário em manter a posse da cota.
Terminando, ressalto mais uma vez que o os empreendimentos, mesmo vendidos com a opção do pool de locação a ser gerenciado pela administradora, precisam separar efetivamente as operações do negócio. O sistema residencial do fracionado é preponderante à operação de qualquer pool de locação/hoteleiro. A manutenção equilibrada do empreendimento está centrada na cota de manutenção/condomínio e não na operação hoteleira. Significa dizer que as exigências da operação hoteleira não podem influenciar a operação do condomínio, afetando de forma assimétrica os multiproprietários e hóspedes, bem como carregar as cotas de manutenção/condomínio com gastos não próprios do empreendimento em si. Esse tipo de situação é ponto de discórdia e que afeta o relacionamento dos multiproprietários com a administradora.
- Alexandre Mota é diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting Possui mestrado em Hospitalidade pela Universidade Anhembi-Morumbi e pós-graduação em Gestão de Marketing para Hotelaria e Turismo pela ECA/USP, já foi docente para os cursos de graduação e pós-graduação de hotelaria, comércio exterior e marketing & finanças da Anhembi-Morumbi e do Centro Universitário Senac, para o curso de hotelaria. Por 8 anos foi consultor associado da BSH International.
