-
Artigo do advogado Diego Amaral
O advento da Lei nº 13.777/2018 trouxe a segurança jurídica necessária ao instituir o regime da multipropriedade no Brasil. Contudo, a complexidade inerente a esse modelo — no qual um único imóvel é fracionado em unidades temporais entre múltiplos titulares — exige um rigor técnico que ultrapassa, em muito, a incorporação imobiliária convencional. Nesse cenário, a due diligence (diligência prévia) deixa de ser um mero custo de conformidade para se tornar o principal ativo de mitigação de riscos e viabilidade do projeto.
Diferentemente de um empreendimento residencial comum, a multipropriedade é um produto de natureza híbrida: é imobiliária na essência, mas estritamente vinculada ao setor de serviços e hotelaria na operação. Por isso, uma auditoria mal executada é aquela que ignora que o passivo não se encerra na entrega das chaves. A investigação deve ser profunda: no âmbito jurídico-imobiliário, verificando a cadeia dominial e a robustez da Convenção de Condomínio; no âmbito urbanístico e ambiental, dado que esses projetos frequentemente ocupam áreas de preservação; e no campo contratual-consumerista, validando se as estratégias de venda respeitam rigorosamente o Código de Defesa do Consumidor.
A omissão ou a superficialidade nessa análise prévia pode desencadear um efeito dominó de riscos catastróficos. Um dos principais perigos é a insegurança dominial, que pode resultar no bloqueio de matrículas individuais, impedindo o financiamento bancário e a outorga de escrituras aos adquirentes das frações. Da mesma forma, um passivo ambiental oculto pode levar ao embargo da obra em estágio avançado, gerando multas milionárias e a perda irreversível de credibilidade perante o mercado e os órgãos reguladores.
Além disso, a negligência na due diligence pode ocultar uma inviabilidade operacional severa. Se o modelo de gestão hoteleira não for validado juridicamente desde o início, o empreendimento corre o risco de se tornar deficitário, sobrecarregando os multiproprietários com taxas condominiais exorbitantes e gerando inadimplência em massa. No setor de hospitalidade, em que a reputação é o maior patrimônio, problemas jurídicos iniciais costumam inviabilizar a venda das frações remanescentes, comprometendo o fluxo de caixa da incorporadora.
Vale ressaltar que a multipropriedade é frequentemente utilizada como lastro para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Instituições financeiras e investidores profissionais são extremamente criteriosos e não aportam capital sem um relatório de auditoria que ateste a “limpeza” do terreno e a robustez da estrutura societária da Sociedade de Propósito Específico (SPE). Portanto, a diligência não serve apenas para identificar problemas, mas também para conferir bancabilidade ao projeto.
Nesse sentido, para facilitar a compreensão acerca dos documentos necessários para a due diligence, apresento, na lista abaixo — de forma não exaustiva e excludente — alguns itens relevantes para a realização de uma auditoria completa:
- Documentação imobiliária e fiscal: matrícula atualizada (vintenária), ertidões negativas de débitos tributários e distribuidores judiciais (cíveis, criminais e trabalhistas).
- Viabilidade e licenciamento: consulta de viabilidade urbanística para uso turístico, licenciamento ambiental completo (LP, LI e LO) e outorgas para uso de recursos naturais.
- Estruturação jurídica do projeto: quadro de áreas conforme a NBR 12.721, minuta da Convenção de Condomínio específica para multipropriedade e análise da SPE (Sociedade de Propósito Específico).
- Comercialização e operação: contrato-padrão de venda (com cláusulas de direito de arrependimento) e contratos de gestão hoteleira ou de intercâmbio.
Em conclusão, a due diligence na multipropriedade atua como uma arquitetura de riscos. Em um setor em que o lucro reside na escala das frações, qualquer erro jurídico é multiplicado pelo número de semanas comercializadas. O papel do advogado especialista é garantir que o empreendimento seja juridicamente sustentável e comercialmente seguro, desde a fundação até a centésima troca de hóspedes.
- Diego Amaral é advogado com 25 anos de experiência no mercado imobiliário, Conselheiro Jurídico da CBIC, Conselheiro Jurídico da ADEMI/GO, Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO (2016/2018 – 2019/2021), Ex-Diretor da Comissão Nacional de Direito Imobiliário do CFOAB, professor de pós-graduação em Direito Imobiliário, autor e palestrante.
